（2017）津02民终2392号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-05-26
案件名称
天津宁瀚房地产开发有限公司、曹雷商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津宁瀚房地产开发有限公司,曹雷
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终2392号上诉人（原审被告）：天津宁瀚房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区水线路2号增1号于家堡金融服务中心101-165。法定代表人：胡雄杰，执行董事。委托诉讼代理人：郑中华，北京德恒（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹雷，男，1982年12月7日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人天津宁瀚房地产开发有限公司（以下简称宁瀚公司）因与被上诉人曹雷商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初2074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宁瀚公司上诉请求：1、撤销一审判决，按照实际延期交房日期比照政府部门公布的房屋租金指导价标准对违约金依法进行调整；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定的违约金过高，依法应予以调整。2、一审认定合同备案迟延系上诉人原因，与事实不符。3、一审认定上诉人的交房日期为2015年12月31日，与合同约定不符。曹雷辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。曹雷向一审法院起诉请求：1、请求法院判令宁瀚公司支付曹雷自2016年1月1日至2016年5月20日的延期交房违约金和已付款利息共计83531元；2、宁瀚公司承担本案诉讼费以及和诉讼相关的其他费用。一审法院认定事实：2015年6月6日，曹雷（乙方）与宁瀚公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定曹雷以每平方米16166.62元的价格购买宁瀚公司开发建设的坐落于滨海新区中心商务区××以南、××路以西××山××楼××号房屋，房屋建筑面积为87.42平方米，总房款1413286元。乙方应于2015年6月13日前，一次性存入甲方商品房预售资金监管账号商品房首付款433286元，其余办理贷款。商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证后》，方可交付，未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。除遇不可抗力，甲方如未按本合同约定的上述日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照附件六补充合同的约定，追究甲方违约责任。同日，双方签订了《补充合同》，约定：关于商品房的交付时间，双方同意在2015年12月24日之前，主合同以及本合同签订并生效或乙方所付全部商品房价款（含银行贷款）到达甲方账户已满二十五个工作日以上的，甲方在主合同约定的交付日期前交付房屋。主合同以及本合同在2015年12月24日后（注：主合同约定交付日期前七日之后）签订并生效且乙方所付全部商品房价款（含银行贷款）到达甲方账户距离主合同约定的日期不足二十五个工作日的，则甲方应于乙方全部购商品房价款达到甲方账户且主合同及本合同已经生效两个条件全部成就后二十五个工作日内向乙方交付房屋。关于甲方逾期交付商品房的处理的补充约定，逾期超过90日后，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的5%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已交付房屋价款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向乙方支付违约金。乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在90日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际应付款之日止，按银行同期贷款利率计算。逾期90日后，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行，如果甲方不解除合同而要求乙方继续履行，则乙方除应支付拖欠款项外，还应自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，向甲方按日支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的标准为每日逾期应付款的万分之三，乙方应于实际支付应付款当日向甲方支付逾期付款违约金。关于房屋的预告登记及商品房买卖合同登记备案，双方约定乙方不可撤销的委托甲方在主合同基本合同生效之日起30日内向天津市房地产交易管理机构办理预告登记及合同备案登记。乙方在签订主合同及本合同时，应将办理商品房预告登记及合同备案登记需由乙方提供的全部资料、税费提供给甲方，由于乙方原因导致甲方未能在本合同约定的时间内办理完毕预告登记和合同登记备案手续的，甲方有权解除主合同及本合同。乙方应按《房屋交付通知书》中规定的时间和地点办理商品房的验收手续，只要该商品房符合主合同和本合同约定的交付条件，乙方即应该接收该商品房，否则按照因乙方原因导致未能交房的约定处理。曹雷于2015年6月6日向宁瀚公司交付首付款433286元，2015年12月14日向宁瀚公司交付购房款380000元，贷款600000元于2016年3月24日到达宁瀚公司账户中。宁瀚公司于2016年5月20日取得涉诉房屋的准许交付使用证。宁瀚公司认可涉诉合同在房屋主管部门备案收件时间是2016年1月27日，备案完成时间为2016年2月16日；曹雷贷款行的抵押收件时间为2016年3月4日；抵押完成时间为2016年3月8日。宁瀚公司通知曹雷于2016年5月20日办理交房手续。宁瀚公司认可系宁瀚公司将曹雷贷款的抵押件送至曹雷的贷款银行，亦认可《天津市商品房买卖合同》的备案登记和向曹雷代理银行交抵押件系曹雷办理贷款的必要条件。一审法院认为，曹雷、宁瀚公司签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。双方的争议焦点为：1、曹雷是否因贷款额度不够才补交房款，曹雷主张的已付款利息和延期交房违约金从何时起算并计算至何日。2、双方合同约定的利息和违约金标准是否过高。宁瀚公司主张曹雷因贷款额度不够才补交房款，但其提供的证据仅能证明曹雷补交房款的事实，不能证明曹雷贷款额度不够的事实，宁瀚公司也未提供证据证明向曹雷主张过贷款额度不够而需要曹雷补交房款，难以认定曹雷补交房款系因其贷款额度不够所致。按照双方合同约定宁瀚公司应于主合同及补充协议生效之日起30日内办理合同备案登记，但其迟至2016年1月27日才向房屋主管部门交付备案件，迟至2016年2月16日向贷款银行提交抵押材料。宁瀚公司抗辩称2015年房屋主管部门的备案登记工作受滨海新区8·12大爆炸的影响而迟延办理，但未提供证据证明该主张，且交件后房屋主管部门和贷款银行并不存在拖延备案、拖延发放贷款的情况，宁瀚公司的该抗辩理由不成立。《天津市商品房买卖合同》的备案登记和提交抵押材料系曹雷办理贷款的必要条件，在房屋主管部门办理备案登记和银行办理贷款不存在拖延时间、曹雷的贷款资质不存在问题的情况下，曹雷的贷款未能在主合同约定的交房日期前二十五个工作日到宁瀚公司账户系宁瀚公司原因所致，故交房日期不能适用双方补充合同约定的条款，宁瀚公司的交房日期应认定为2015年12月31日。宁瀚公司逾期交房日期应自2016年1月1日起算。宁瀚公司违约日期应为2016年1月1日至2016年5月20日，逾期交房共141天。曹雷已向宁瀚公司支付了全部购房款，宁瀚公司逾期交房超过90天，宁瀚公司迟延备案是否受到行政主管部门的处罚不影响其应依照《天津市商品房买卖合同》向曹雷承担违约责任，曹雷依据合同中约定的违约条款主张宁瀚公司支付利息和违约金，应当得到支持。宁瀚公司以合同约定的逾期交房违约金计算标准过高为由请求酌减，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金，虽然是以填补损失为主要功能的，但亦具有一定的惩罚和制裁功能，本案中曹雷并无过错。认定违约金是否过高，除以实际损失为基础外，还需根据公平诚信的原则，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素加以认定，本案中曹雷方并无过错。双方在合同中就曹雷逾期付款问题约定了与宁瀚公司逾期交房相同的违约责任，约定的违约金适用条件对双方当事人公平一致，按照合同权利义务相对等的原则，认定逾期交房违约金过高对曹雷明显有失公平。双方签订的合同系宁瀚公司提供的格式合同，约定的违约金未超出双方当事人签订合同时应当预见的范围，故此按双方约定日万分之三计算违约金，相对公平。根据合同约定，宁瀚公司应支付的利息和逾期交房违约金应以已付款为计算基数，结合曹雷交付首付款和贷款到账的日期，一审法院认定：2016年1月1日至2016年3月23日宁瀚公司应支付的利息为813286元×4.35%÷360×83天=8157元，此期间宁瀚公司应支付的违约金为813286元×0.0003×83天=20250元。2016年3月24日至2016年5月20日宁瀚公司应支付的利息为1413286元×4.35%÷360×58天=9905元，此期间宁瀚公司应支付的违约金为1413286元×0.0003×58天=24591元，上述已付款利息合计18062元，逾期交房违约金合计44842元。一审判决：“一、被告天津宁瀚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告曹雷自2016年1月1日起至2016年5月20日止的已付房款利息18062元；二、被告天津宁瀚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告曹雷自2016年1月1日起至2016年5月20日止的逾期交房违约金44842元；三、驳回原告曹雷其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为944元，由被告天津宁瀚房地产开发有限公司负担710元，由原告曹雷承担234元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。现双方对于上诉人延期交房的事实不持异议，被上诉人依据双方合同约定向上诉人主张延期交房的已付款利息和违约金。一、二审庭审中双方均认可延期交房是由于合同备案登记延迟，相应导致被上诉人银行贷款发放推迟的事实。根据双方补充协议约定：“关于房屋的预告登记及商品房买卖合同的登记备案，双方约定乙方（被上诉人）不可撤销的委托甲方（上诉人）在主合同及本合同生效之日起30日内向天津市房地产交易管理机构办理预告登记及合同备案登记。”上诉人二审中主张对于买卖合同的备案未约定是上诉人的合同义务，且被上诉人自行备案不存在现实困难的观点，没有事实依据，本院不予采信。二审中上诉人并未提供由于被上诉人原因导致上诉人未能在合同约定的时间内办理预告登记和合同登记备案手续的证据，故上诉人主张合同备案登记延迟系被上诉人原因的上诉理由，二审不予采信。上诉人主张房屋交付日期应为贷款到账日延后二十五个工作日，实际延期交房天数应以此计算，本院认为，被上诉人的贷款未能在主合同约定的交房日期前二十五个工作日到上诉人账户，系上诉人原因所致，在被上诉人对房屋延期交房不存在过错的情况下，一审认定延期交房日期自2016年1月1日起算并无不当，二审予以维持。一审关于利息和违约金的计算基数、标准和期间认定正确，二审予以维持。上诉人的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，宁瀚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1336元，由天津宁瀚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姚增途审判员 李纪申审判员 韩 萍二〇一七年五月二日书记员 刘 谨 更多数据：