（2017）粤1971民初2392号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-05-16
案件名称
刘某群与东莞市某经济联合社租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某群,东莞市某经济联合社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初2392号原告：刘某群，男，1972年1月9日出生，汉族，住河南省正阳县。委托代理人：王荣洋，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：东莞市某经济联合社，住所地：广东省东莞市。负责人：姚灼轩，该经济联合社理事长。委托代理人：张富成，广东莞信律师事务所律师。原告刘某群诉被告东莞市某经济联合社租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月14日受理后，依法由审判员陈渭强适用简易程序独任审判，后根据审理需要，转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告刘某群及其委托代理人王荣洋，被告东莞市某经济联合社的委托代理人张富成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某群起诉称，原、被告于2011年12月27日签订编号为2011122701厂房租赁合同一份。合同约定被告将位于东莞市企石镇东山村永盛工业园的厂房、宿舍及其它建筑物面积约3300平方米出租给原告用于开办工厂，租期从2012年1月1日起至2016年12月31日止，被告收取了原告两个月租金46000元作为押金。合同签订后，因生产经营需要，经被告同意，原告委托专业燃气公司在租赁场地建设安装了天然气管道工程，花费100000元。因租赁物原来无水电管路，经向被告提出要求，被告要求由原告自行安装。于是，原告出资购买一系列水电线路设备并聘请专业人员安装，花费材料款65000元，人工安装费38000元。因生产需要，经被告同意，原告在租赁场地搭建了铁皮房，由此花费了42000元费用。租赁期间，原告一直按合同约定向被告支付厂房租金，直到2015年2月，双方发生租赁纠纷，后来，原告要求拆除租赁物内的水电线路、天然气管道等设备及原告搭建的铁皮房，被告拒不同意，原告就没有继续支付厂房租金，原告于2015年10月搬离了租赁场地。原告搬离租赁场地后，被告将本案租赁物包括铁皮房等出租给案外人广东某实业有限公司使用，水电管路也作为租赁附属物由案外人正常使用。现在该燃气工程仍可正常使用，设备残存价值约80000元。经向东莞市城乡规划局查询得知，本案租赁物仅在规划主管部门办理《建设项目选址意见书》，尚未办理其它规划许可手续，目前尚未取得建设工程规划许可证。根据相关法律规定，案涉租赁合同无效。因案涉租赁合同无效，自始没有法律效力，被告因合同取得的押金46000元等财产，应当返还给原告；原告在租赁物场地安装的燃气设备等应由被告折价支付合理价款（暂计80000元）给原告；被告应补偿原告建铁皮房损失、水电设备及安装费用折价款共计116000元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还两个月押金46000元；2、被告向原告补偿燃气工程设备款80000元（原告当初安装时花费100000元，现暂折价80000元）；3、被告补偿原告建铁皮房及水电设备安装费用116000元（铁皮房损失42000元，水电设备及安装损失103000元，以上共计145000元，现暂折价为116000元）；4、本案全部诉讼费由被告承担。被告东莞市某经济联合社答辩称,一、原告提出的诉讼请求没有事实依据和法律根据。根据法律的相关规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。并且原告撤离厂房之时已经把相关的设施拆除了，没有“装饰装修”可用，即使有，被告也不同意利用。二、原告提交的证据没有关联性，不具有真实性。1、水电线路设备的收据不是法律认可的支付凭证；而且收据的盖章单位均没有进行工商登记（没有可信性）；具体指出收据中的一项内容“开关类1批30000元”以每个开关10元计算，总共买了3000个开关，不可信。2、原告安装时是没有燃气管道通致该厂，所以铺设这段管道花了大部分安装费，这个设施被告没有使用，被告不反对原告拆除。对于还剩余的铁管附在被告厂房的外墙上，被告要求原告付清拖欠的场地使用费23万元后，同意原告拆回。3、铁皮房，被告出租时已经存在。经审理查明，2011年12月27日，原告刘某群作为承租方（乙方），与被告东莞市某经济联合社作为出租方（甲方）签订《厂房租赁合同书》（合同编号：2011122701），约定甲方提供原有水电线路（与伊普思共用一个变压器，乙方可使用容量在80KVA以内，超出部分由乙方负责）及其它设施，其余线路及设施的安装和维护由乙方负责……。合同签订后，被告将租赁物交给原告使用，原告向被告缴交了46000元押金。原告在租赁期间部分搭建了铁皮房及安装了天然气管道、水电线路等设施，被告予以知晓。2015年10月，被告搬离案涉租赁物。原告主张，租赁期间，原告一直按合同约定向被告支付厂房租金，直到2015年2月，2014年11月和2014年12月厂房使用费已交被告，在庭审后，原、被告确认，该押金46000元已收取，但尚未退还给原告。原告于2015年10月搬离了租赁场地。原告搬离租赁场地后，被告将案涉租赁物包括铁皮房等出租给案外人广东某实业有限公司使用，水电管路也作为租赁附属物由案外人正常使用。现在该燃气工程仍可正常使用，设备残存价值约80000元，水电线路及铁皮房价值约116000元。为此，原告提交：1、《东莞市企石镇结算收据》一份，证明2011年12月27日原告向被告支付押金46000元；2、提交发票两张（发票号码：03693266、08980283）、通用发票电子单两份（发票号码：01304832、03548393）及东莞市企石新奥燃气有限公司说明[该说明在（2016）粤1971民初18646号案中]，证明经被告同意，原告安装天然气管道设备花费100000元，对此，被告认为，原告安装的天然气管道是原告自身厂房的开支，与被告无关，原告安装的天然气管道原告可以随时拆除。在庭审过程中，原、被告双方确认，原告在搬离案涉厂房时，被告不允许原告拆除案涉工程设备；3、原告提供收据（编号：0205605），证明原告搭建铁皮房花费42600；提供收据（编号：032169）、送货单（编号：009170），证明其安装水电线路花费65000元，水电线路安装人工费38000元。但被告对原告提供的搭建铁皮房、水电线路安装收据及送货单真实性不予确认。被告认为铁皮房并非原告搭建的，铁皮房是被告原有的，只是原告拆除了案涉厂房的一面墙，将该面墙向外延伸了而已，原告并未实际上搭建铁皮房，并且原告自称铁皮房是2012年加盖的。另查明，被告东莞市某经济联合社曾于2016年8月5日作为原告诉本案原告刘某群租赁合同纠纷，案号为：（2016）粤1971民初18646号，该案于2016年10月5日作出民事判决书。原、被告在本案庭审中都明确表示确认（2016）粤1971民初18646号判决书及开庭笔录中确认的事实及法律关系。该案明确案涉厂房没有办理建设工程规划许可证，原、被告签订的《厂房租赁合同书》为无效合同，并陈述:“对于被告要求原告退还押金，赔偿损失的主张，因被告并未在本案中提起反诉，故本院对此不在本案中一并处理，被告可另行向原告主张权利。”另外，原告于2017年1月17日向本院提交了《鉴定申请书》，申请对案涉天然气工程设备、水电线路、铁皮房及安装费进行价值鉴定，对此，被告于2017年3月6日向本院提交了《关于刘某群申请评估的情况说明》，认为价值评估没有事实基础。原告搬离案涉厂房时已经将可拆除的设备拆除了，并且案涉水电线路经过现在的承租人广东某有限公司改装，无法区分原告搬离案涉厂房时的水电线路及现有的水电线路。原告亦于2017年4月24日以鉴定费用过高，向本院申请撤回对铁皮房的鉴定申请，但坚持建造铁皮房花费了35000元。上述事实，有厂房租赁合同书、收据、发票、送货单、广东省地方税务通用发票电子单、东莞市城乡规划局信息公开告知书、（2016）粤1971民初18646号民事判决书、工商登记查询结果、还款计划书、发票联以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。本案争议的焦点：1、价值评估鉴定条件是否具备。2、押金是否需要退回。3、天然气管道费用、铁皮房及水电安装费是否需要支持。针对第一个争议焦点。本院认为，案涉水电线路经由现有承租人广东某有限公司改装，已经无法区分原告搬离案涉厂房时的水电线路及现有的水电线路，故失去了鉴定的基础，不具备鉴定的条件。案涉铁皮房，由于原告已于2017年4月24日以鉴定费用过高，向本院申请撤回对铁皮房的鉴定申请，本院予以认可。故，本院认为，案涉价值评估鉴定不具备相应的条件。针对第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告提交了《东莞市企石镇结算收据》一份，证明原告于2011年12月27日向被告支付押金46000元，对此，被告在庭审中确认原告向其交纳了46000元押金。虽然被告在庭审中陈述已经将46000元冲抵了2014年11月及12月的场地使用费，但在2017年4月26日问话笔录中，被告确认原告已经交纳了2014年11月及12月的场地使用费，46000元的押金还未退还给原告。故，本院认为，案涉押金46000元应退还给原告。针对第三个争议焦点。案涉租赁合同已在（2016）粤1971民初18646号民事判决书中确认为无效合同，合同无效的原因是案涉租赁物既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告在签订案涉租赁合同时，被告在案涉租赁物未取得建设工程规划许可证的情况下与原告签订《厂房租赁合同书》，而原告在与被告签订《厂房租赁合同书》前也未对涉案租赁物是否已取得建设工程规划许可证进行审查，故原、被告双方对导致合同无效均存在一定的过错，应当各自承担相应的责任。1、原告主张被告应向原告补偿燃气工程设备款的损失，对此，本院认为，原告提交了相应的发票予以证明案涉天然气管道设备款及安装所产生的费用，被告对原告提供的发票真实性亦予以认可，由于原告在搬离厂房时，曾要求拆除天然气管道遭到被告阻止，被告对该天然气管道加以接收，原告明确表示该天然气管道已丧失使用价值，不同意拆除，被告应对该天然气管道的价值补偿给原告，根据该天然气管道的安装费用和使用年限，本院酌定被告应向原告补偿天然气管道价值为40000元。2、原告主张被告应向原告补偿铁皮房的损失35000元和水电安装费103000元，本院认为，在庭审中原、被告双方确认原告对铁皮房进行了修缮，并且根据双方签订的租赁合同，被告允许原告对原有水电线路进行改装，原告对水电线路改装、对铁皮房进行修缮，应根据原、被告双方签订的租赁合同的使用年限（5年）进行合理改装及修缮，由于该水电线路和铁皮房不具备鉴定条件，因为原告提供的收据不具有证明力，但原告为此花费了一定成本和劳力，本院酌定该部分费用为70000元，由于原、被告双方在导致案涉租赁合同无效中均有过错，故本院酌定被告应向原告补偿8166.67元[70000元×14（搬离后尚余月份）/60（签订合同原使用月份）×50%]。3、驳回原告的其他诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告东莞市某经济联合社自本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘某群返还押金46000元；二、被告东莞市某经济联合社自本判决发生法律效力之日起五日内向原告赔偿天然气管道设备及安装费损失40000元；三、被告东莞市某经济联合社自本判决发生法律效力之日起五日内向原告赔偿铁皮房和水电线路损失8166.67元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用4930元（原告已预交），由原告负担3011.64元，被告负担1918.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 陈渭强审 判 员 徐 轩人民陪审员 陈俊杰二〇一七年五月二日书 记 员 徐慧英附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：