（2016）苏0723民初4196号

裁判日期: 2017-05-02

公开日期: 2018-07-12

案件名称

灌云美都置业有限公司与卞娟、杨光房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

灌云县人民法院

所属地区

灌云县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

灌云美都置业有限公司,卞娟,杨光

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0723民初4196号原告:灌云美都置业有限公司,统一社会信用代码9132072366898330X6，住所地，灌云县城开发区建设路北侧。法定代表人：陆锡明，该公司董事长。委托诉讼代理人：林凤颖，该公司法律顾问。被告：卞娟，女，汉族，1970年8月11日生。被告：杨光，男，汉族，1969年5月22日生。原告灌云美都置业有限公司与被告卞娟、杨光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告灌云美都置业有限公司委托诉讼代理人林凤颖到庭参加诉讼。被告卞娟、杨光经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。2016年10月14日，原告申请与被告进行庭外和解，经本院数次调解，原、被告未达成一致意见。后本案依法转为普通程序，并于2017年4月17日再次公开开庭进行了审理。原告灌云美都置业有限公司委托诉讼代理人林凤颖，被告杨光到庭参加诉讼。被告卞娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告灌云美都置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告的购房合同；2.要求两被告赔偿违约金50000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，2013年10月10日，原告与两被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的美都新城26幢1单元1003号商品房，建筑面积133.78平方米，单价3980元/平方米，房屋总价款532444元，其中，被告已办理银行按揭贷款370000元，需交首付款162444元。但双方在签订买卖合同时，被告仅支付首付款70444元，尚欠首付款92000元，双方约定于2013年12月20日前付清。2014年12月9日，就被告逾期未付欠款等事宜原、被告达成协议，若两被告逾期未付，原告有权解除合同收回房屋。2016年6月13日，原告再次向两被告送达催款告知书，要求两被告在2016年6月20日前付清欠款及违约金等，否则，原告按双方的购房合同约定，向法院起诉解除合同，赔偿违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据双方合同约定及相关法律规定提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告卞娟未到庭，未作答辩。被告杨光辩称，我不同意解除合同，我愿意及时交付余款，我认可被告卞娟与原告签订的补充协议，但违约金约定过高，违约金原来是20000元，后来原告公司领导答应减去5000元，所以我同意承担15000元。本院经审理认定事实如下：一、2013年10月10日，原告灌云美都置业有限公司与被告卞娟、杨光签订了商品房买卖合同书（合同编号：201310100006），约定被告购买原告开发的美都新城第26幢1单元1003号商品房，建筑面积133.78平方米（其中套内建筑面积109.12平方米），单价每平方米3980元，总价款人民币532444元。2013年10月12日，原、被告签订的商品房买卖合同书在灌云县住房和城乡建设局登记备案。原、被告签订的商品房买卖合同第六条关于付款方式及期限约定：被告于2013年10月10日支付首付房款，余款于七日内向原告指定的银行办理完贷款所需的全部手续，若由于被告原因逾期未办理按揭手续，按合同第七条第1点处理。第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定，被告如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的0.1%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款差额确定。二、2014年12月9日，原告与被告卞娟签订补充协议约定，被告购买的涉案房屋，总价为532444元，贷款370000元，首付款为162444元，现已付首付款70444元，尚欠首付款92000元，现双方约定于2013年12月20日前付清剩余房款，逾期未付清房款，原告有权向法院诉讼经济赔偿每天200元违约金及直接回收被告所购房屋。2016年6月15日，原告在被告杨光的工作地点向其送达催缴欠款告知书，告知书载明原告为被告办理的银行按揭作了担保，因被告从2015年12月起开始停付贷款，银行已扣除原告现金12700.58元。为此，原告特向被告书面函告，请于2016年6月20日前一次性付清92000元欠款及违约金，同时，还清原告担保金12700.58元及利息，并主动按期归还银行按揭。否则，原告将按购房合同第七条第一款第2项的约定向灌云法院提起诉讼主张权利；按原价解除购房合同并赔偿原告违约金（赔偿依据以2014年12月9日双方签订的补充协议，从2013年12月20日开始按每日200元违约金计算）。三、2017年3月17日，两被告向原告支付购房款120000元。庭审中，被告杨光要求继续履行商品房买卖合同，并承诺主动与原告财务部门对涉案房屋购房款、银行贷款及其他款项进行核对并及时给付余欠费用，但被告杨光并未按照本院要求在2017年4月28日前将上述款项核对并给付完毕。另查，原告未将涉案房屋交付被告使用。上述事实，有下列证据证实：一、原告庭审陈述；二、原告举证的1、两被告身份证复印件、结婚证复印件，2、商品房买卖合同书复印件，3、补充协议，4、催缴欠款告知书及照片6张；三、被告杨光举证的中国银行业务回执单。上述证据经庭审质证，本院予以确认。原告举证了中国工商银行业务回单3张（复印件），以证明被告未按贷款合同约定按时归还按揭贷款，工商银行扣除担保人即原告账户上12700元为被告偿还房贷。因该证据均为复印件，且未加盖银行印章，故对原告的证明目的不予确认。对被告杨光举证的2017年3月21日款项清单，因被告杨光未提供签字人员身份及职务信息，且未加盖原告公司印章，对被告杨光主张原告同意扣减5000元违约金的举证目的，本院暂不予确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。被告卞娟、杨光与原告灌云美都置业有限公司签订商品房买卖合同书后，未按合同约定以及原告要求及时完全的支付购房款，因此，对原告要求与被告解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，不违反双方补充协议约定及相关法律规定，本院依法予以支持。另外，在原、被告之间房屋买卖合同解除后，原告应当将预收购房款依法返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告灌云美都置业有限公司与被告卞娟、杨光签订的商品房买卖合同（合同编号：201310100006）。二、被告卞娟、杨光于本判决生效后十日内一次性支付原告灌云美都置业有限公司违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4810元（已减半收取），由被告卞娟、杨光承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费9620元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审　判　长　　刘玉新代理审判员　　姬凡雅人民陪审员　　孙东方二〇一七年五月二日书　记　员　　徐　静法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 关注微信公众号“”