（2016）湘0105民初5332号

裁判日期: 2017-05-02

公开日期: 2017-07-18

案件名称

谷薇与蒋明浩、赵江林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市开福区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谷薇,蒋明浩,赵江林,湖南皇家房产经纪有限公司长沙分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十八条

全文

湖南省长沙市开福区人民法院民事判决书（2016）湘0105民初5332号原告：谷薇，女，汉族，1986年11月18日出生，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：陈遥霖，湖南联合创业律师事务所律师。被告：蒋明浩，男，汉族，1980年9月21日出生，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：易妙娴，湖南天地人律师事务所律师。被告：赵江林，女，汉族，1982年9月5日出生，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：易妙娴，湖南天地人律师事务所律师。第三人：湖南皇家房产经纪有限公司长沙分公司，住所地湖南处长沙市开福区芙蓉北路街道金泰路199号湘江世纪城星江苑市政道路层-10012。负责人：肖开良。委托诉讼代理人：黄婷，公司员工。原告谷薇与被告蒋明浩、赵江林，第三人湖南皇家房产经纪有限公司长沙分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷薇的委托诉讼代理人陈遥霖，被告蒋明浩、赵江林的共同委托诉讼代理人易妙娴，第三人湖南皇家房产经纪有限公司长沙分公司的负责人肖开良及委托诉讼代理人黄婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告谷薇向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房地产买卖合同；2、被告向原告支付违约金252400元；3、被告向原告返还定金5万元；4、被告向原告支付律师费2万元；5、被告承担本案诉讼费。事实与理由：两被告系夫妻关系。原、被告于2016年8月29日签订房地产买卖合同，约定被告将北辰三角洲XXX室出售给原告，房屋总价款为1262000元，原告于2016年9月9日将除定金、交房押金外的首期款412000支付至双方约定的银行账号中，被告于2016年9月9日前配合原告准备齐原告向银行申请贷款所需的资料。原告于合同签订当日向被告交付定金5万元。合同履行过程中，被告以房价上涨为由表示不再出售房产并拒绝提供相关资料，原告于2016年9月10日向第三人出具承诺书承诺在被告提供房产证复印件后即支付首期购房款，但被告表示不再履行合同。被告构成违约，应依约承担违约责任。被告蒋明浩、赵江林辩称，被告同意解除双方之间的房地产买卖合同。原、被告经居间人即第三人达成房屋买卖合意，于2016年8月29日签订房地产买卖合同，约定原告向被告购买长沙市北辰三角洲XXX房，购房总价款为1262000元，买方须于2016年9月9日前将定金、交房押金之外的剩余首期款412000支付至双方约定的监管账户。原告向被告交付定金5万元后拖延支付首期款，原告违约在先。第三人述称，第三人于2016年9月9日前多次通过电话催促被告，被告提出房产证押在银行，无复印件，之后政策变化（两证合一），被告提出2016年10月1日后才能办理新证。2016年10月，被告表示不再出售房产。本院经审理认定事实如下：原告（买方）与被告（卖方）经居间方即第三人促成于2016年8月29日签订房地产买卖合同，约定买卖双方交易的房地产位于北辰三角洲XXX室（以下简称该物业），建筑面积约为134.07平方米，房地产证号以房产证为准，房地产性质用途为住宅（上述三项均以房地产证或相关正式法律文书的记载为准），本次交易约定支付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等见附件清单，清单所列设备、装修及物品等无需另外付费，成交价已包含清单所列物品价值；卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为1262000元，该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金5万元，本条约约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项以买卖双方与第三方所签订的协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；经买卖双方协商一致，约定买方按下述方式给付定金之外的房款，该房款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款，买方向银行按揭贷款支付本条约约定房款，具体履行方式如下：买方须于2016年9月9日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款412000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2016年9月9日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方申请按揭银行所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，按揭贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方已按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2016年9月20日（含当日），在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理缴纳税费的手续，若买方向银行按揭贷款则该房地产证由卖方配合领取，买方负有抵押义务，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续；买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得以此拒绝交易，该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交付押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司，本条款中该物业现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际不符则卖方应按本合同第十一条承担违约责任；按政府及有关规定，买卖双方需支付税费有：营业税、城市建设维护税、教育附加税、卖方印花税、个人所得税、土地增值税、卖方房地产交易服务费、土地使用费、买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、产权查档费、公证费、评估费、律师费、抵押登记费、赎楼担保费和短期利息，经双方协商，其中买方自愿支付上述税费，若该物业存在逾期未支付的供楼款的，则该款项由卖方自行承担，本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类、税率或征收标准、条件的变化导致税费增加，则按相关税费规定的缴纳主体由买卖双方各自承担，本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类、税率或征收标准、条件的变化导致税费减少，则该税费减免的权益由本合同约定的缴纳主体享有；卖方应当于收到全部楼款三日之内将该物业交付予买方，并履行下列手续，买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表等读数并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交房清单上对上述情况签名确认，此款项在卖方实际交付该物业时进行结算，买卖双方约定交房押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，卖方在交房前应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交付押金的监管方从交房押金中抵扣上述欠费；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同之外在谈判中声称、理解、承诺及协议内容，如有与本合同不相符的以本合同为准，合同附件对同类事项存在不同约定的，以形成后的附件为准，另买卖双方在国土房管局签订的二手房买卖合同仅为买卖双方办理产权过户而设，如有不一致时以本合同为准。合同签订当日，原告将定金5万元交付给被告，被告出具收款收据，内容为“今收到客户谷薇交来购买北辰三角洲XXX单位定金5万元”。2016年10月4日，被告以房价上涨，其出售涉诉房产后无法再行购买更大户型房产为由表示不再出售该房产，亦未配合原告进行相关交易程序（包括办理资金监管手续）。本案审理过程中，被告向本院提交案外人就长沙市湘江北路三段1200号北辰三角洲XXX房于2016年9月14日签订的房屋买卖居间合同（合同约定房屋建筑面积为173.02平方米，房屋出售价格为158万元，转让价款不含税费，包括出卖人已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费、入住费，买受人承担所有税费），拟证明原告主张的违约金过高。原告主张损失包括房屋升值利益损失（超过70万元），违约金数额低于房屋升值利益损失，被告主张违约金过高缺乏依据。另查明，被告于2012年12月15日向长沙北辰房地产开发有限公司购买涉诉房产，购房单价为8773.94元/平方米，总价为1176322元。涉诉房产于2016年10月18日完成所有权登记。以上事实，有书证、视听资料、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为：一、原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，不得擅自变更或者解除合同。现原、被告一致同意解除双方签订的房地产买卖合同，故原告诉请解除双方签订的房地产买卖合同，本院予以支持。二、被告主张原告拖延支付购房首期款，但未能提供充分证据予以证明，故该主张，本院不予采纳。合同履行过程中，被告单方表示不再出售涉诉房产，属于违约方，故对原告造成的损失应当承担赔偿责任。原告于合同签订当日向被告交付定金5万元，故原告诉请被告返还定金5万元，本院予以支持。原、被告约定如被告未按照合同约定的期限履行义务，逾期履行超过10日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。被告主张违约金过高；原告主张参考房屋升值利益损失，被告主张违约金过高缺乏依据。房产升值利益系原告签订房地产买卖合同时当然的期待，因被告违约致原告无法购得涉诉房产并享有涉诉房产的升值利益，故房产升值利益损失应纳入合同利益损失考量。考虑到市场的不确定性，原告获得房产升值利益需要支出的成本（包括贷款利息等），本案房地产买卖合同的实际履行情况等因素，本院酌情调整本案违约金为10万元。三、原告诉请律师费2万元，但未能提供充分证据证明律师费实际发生且律师费支出的必要性及合理性，故该项诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告谷薇与被告蒋明浩、赵江林签订的房地产买卖合同；二、被告蒋明浩、赵江林于本判决生效之日起10日内向原告谷薇返还购房定金5万元；三、被告蒋明浩、赵江林于本判决生效之日起10日内向原告谷薇支付违约金10万元；四、驳回原告谷薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费5836，保全费2120元，共计7956元，由被告蒋明浩、赵江林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　　房淼淼人民陪审员　　林　群人民陪审员　　陈文艺二〇一七年五月二日代理书记员　　宋　敏微信公众号“”