（2017）甘0523民初305号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-12
案件名称
巩某与谢某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
甘谷县人民法院
所属地区
甘谷县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
巩某,谢某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款，第十八条第一款
全文
甘肃省甘谷县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0523民初305号原告：巩某，甘谷县人，住甘谷县。委托诉讼代理人：汪某，甘谷县大像山镇法律服务所法律工作者。被告：谢某，甘谷县人，住甘肃省甘谷县。委托诉讼代理人:严某，甘肃鑫盾律师事务所律师。原告巩某与被告谢某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理后，依法由代理审判员刘雪红适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巩某及其委托诉讼代理人汪某、被告谢某及其委托诉讼代理人严某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告巩某向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失103800元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年6月11日，原、被告达成协议，将原告位于××县铺面由西向东第三、四间铺面，面积65.97㎡及四楼住宅楼一套，面积106.79㎡转让给被告，共计299052元。原告交付了铺面及房屋，被告支付了部分购房款后，还剩33238元未付。为此，原、被告产生纠纷，诉到人民法院，天水中级人民法院以（2015）天民三终字第125号民事判决书作出了终审判决。因被告自2004年交付房屋开始，至今已13年之久，给原告造成了巨大的经济损失，在中级人民法院的判决中有”可以另行主张”的依据。现原告起诉于法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告谢某辩称，首先，被告依约支付了双方当事人约定的购房款的合同义务，剩余部分未付款，是因原告未办理房屋过户手续，双方存在互付义务，并不存在违约，即使按照交易习惯，被告亦不存在恶意违约；其次，原告主张103800元的经济损失于法无据，应予以驳回，退一步讲，即使存在用交易规则判决赔偿的可能性，也应该从原告主张权利时起算，并依据央行同期的贷款基准利率计算。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告巩某提出的证据有：1.房屋出售协议1份，证明合同没有约定办理了房产证才付房款的事实。2.民事判决书1份，证明确定了应先付房款再办理房产证和原告可主张损失的事实。被告谢某提出的证据有：1.房屋出售协议1份和收条3份，证明双方买卖房屋协议的形成过程；2.甘谷县人民法院收条1份，证明被告已将剩余房款交予甘谷县人民法院。经质证，双方当事人对对方所提交证据均无异议，本院依法当庭予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2004年6月11日，原告巩某及案外人安某与被告谢某在中间人王某的参与下签订了房屋出售协议，将原告位于××县铺面由西向东第二、三间铺面，面积65.97（其中49.26㎡属于巩某，16.71㎡属于安某）㎡及属于巩某的四楼住宅楼一套，面积106.79㎡均出售给被告，铺面及住宅共计299052元。原告交付了铺面及房屋，被告支付了部分购房款后，还剩原告33238元未付,原告亦未为被告办理房屋过户登记手续。为此，原、被告产生纠纷，诉至人民法院，天水中级人民法院以（2015）天民三终字第125号民事判决书作出了终审判决。该判决确定被告谢某应于判决生效后十日内支付剩余购房款33238元，原告巩某应于支付房款的当日起办理争议房屋的房产过户登记手续。后被告支付原告剩余购房款时，原告拒绝领取，被告于2016年4月25日交纳于甘谷县人民法院执行局。该判决在论理部分提出”如被上诉人巩某认为上诉人谢某不支付剩余购房款给其造成了损失，可以另行主张”由此，现原告起诉于法院，请求法院判令被告赔偿其损失103800元并承担本案诉讼费。本院认为，本案的焦点是，原告巩某请求的具体损失到底是什么，如有损失，应该由谁负担。原告称，原、被告签订的房屋出售协议系双方真实意思表示，合法有效，该合同并没有约定房产证手续办理完毕才支付剩余购房款。因此，根据交易习惯，交付房屋时，就应该付清购房款，先支付购房款这在天水市中级人民法院的（2015）天民三终字第125号民事判决书中已经予以确认。而被告一直以未办理房屋过户手续为由拖延至2017年，至今已长达13年之久，随着市场经济的变化和经济波动，13年前的3万元和现在的3万元的购买力是不能等同的，价值也不同。仅最低工资标准就相差4.4倍，2017年相同位置的房价每平方米则相差6倍多。而原告现在主张的损失103800元仅是以33238元为基数按照月息2分来计算的。被告辩称，双方当事人并未约定是先付清房款再办理房屋过户手续，还是先办理房屋过户手续再付清余款。剩余33238元购房款未支付系主张同时履行抗辩权，被告既未违约也未违反法律规定，不应当承担损害赔偿责任。另一方面，房屋作为一种商品，和其他商品同样受市场规律影响，交易习惯也不会一成不变，即不能以现在的交易习惯推定出以前的交易习惯，亦不能用以前的交易习惯设想出现在的交易习惯。天水市中级人民法院的（2015）天民三终字第125号民事判决书中虽确定被告先支付房款，仅属于交易习惯上的一种认识，并不是法律规定。退一步讲，即使法院依据交易习惯，也应该从原告主张权利时起算损失，并依据央行同期的贷款基准利率计算。本院综合庭审及对双方当事人的谈话了解到，本案当事人从签订房屋出售协议起直到天水市中级人民法院的（2015）天民三终字第125号民事判决书中确定被告先支付剩余购房款后原告需同日开始办理房屋过户登记手续为止，双方当事人一直纠葛于先付款后过户还是先过户后付款这个问题，时至今日，对此问题还是各执一词。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋作为一种特种商品，交付使用，在未办理房屋过户手续登记的情况下，并未发生所有权转移，在这种程度上，房屋并不是简单的交付使用就完成所有权转移的商品。法律规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。因此，本案当事人双方虽未约定清楚，先付清购房款再办理房屋过户登记，还是先办理过户登记再付清余款这个问题，但法律对于办理房屋过户登记已做了明确约定，此期间应该作为双方当事人履行各自剩余义务的最后期限。本案双方当事人，并未在法律宽限的时限内，履行各自剩余义务，而是一直纠葛于先付款后过户还是先过户后付款这个问题，久久未能达成一致意见，由此时间越久积怨越多，积怨越多，越没法达成一致意见，双方各持己见，无法协调一致，最后诉至法院，也是穷尽了所有法律手段，才最终以天水市中级人民法院的（2015）天民三终字第125号民事判决书确定了双方履行剩余义务的先后。到目前为止，原告依然因时隔近13年之久被告未给其支付剩余购房款而造成了损失为由诉至法院，双方当事人纠纷依然没能完全了结。从客观上讲，时隔近13年，双方当事人均未完全履行自己的义务，均存在违约。从主观方面讲，在法定的最后宽限期，双方均未履行完毕各自剩余的义务，均存在过错。依据常理，在此不再追究谁违约谁过错，仅从引起本案纠纷最为直接的标的物房产证的过户登记和剩余购房款33238元的支付来看，不管是2004年，还是2017年，从实际情况来说，房屋的占有使用，没有特殊情况，在未办理过户登记手续的情况下，并未影响被告的直接收益；但33238元的货币，未支付，却无法收益。鉴于此，也基于本案双方当事人多次诉讼后矛盾依然存在，在此为化解双方当事人久积的矛盾，也为了结双方当事人为此引起的无休止诉累，本院酌情考虑，单就33238元可产生的银行利息收益考虑，原告应承担70%损失的责任，被告酌情承担30%损失的责任。在此，以平均贷款年利率6.5%为基准利率，自2004年6月11日协议签订日推后3个月至2016年4月25日被告将剩余购房款提交于甘谷县人民法院共计是11年7个月零14日，在这期间，33238元共计可产生利息25109.46元。罚息增加30%至50%，本案取40%为标准，则罚息为25109.46（1+40%）等于35153.24元。35153.24乘以30%为10545.97元，四舍五入取整数10546元。故对于原告巩某主张被告谢某赔偿损失的诉讼请求，本院依法酌情予以部分支持。综上所述，为了维护合同的安全稳定，了结当事人双方无休止的诉累，保护当事人的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：被告谢某于该判决生效后10日内支付原告巩某购房损失赔偿款10546元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，由原告巩某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。代理审判员 刘雪红二〇一七年五月二日书 记 员 张 晨 来源：