（2016）黔0402民初509号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-07-03
案件名称
安顺市西秀区东胜宾馆与中国人民解放军贵州陆军预备役步兵师第三团租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安顺市西秀区人民法院
所属地区
安顺市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安顺市西秀区东胜宾馆,中国人民解放军贵州陆军预备役步兵师第三团
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款
全文
贵州省安顺市西秀区人法院民 事 判 决 书（2016）黔0402民初509号原告（反诉被告）:安顺市西秀区东胜宾馆。经营场所：安顺市西秀区中华东路***号（七十三医院侧面）。经营者：张燃，女,1969年11月30日生,汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人:罗志刚，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人:顾时星，男，1959年5月13日生，汉族，浙江省仙居县人，现住，该宾馆股东。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）:中国人民解放军贵州陆军预备役步兵师第三团。住所：贵州省安顺市东郊路***号。法定代表人：计海涛，该团团长。委托诉讼代理人:李先龙，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人:罗洪亚，1982年10月15日生，汉族，贵州省贵阳市人，该团后勤和装备处处长。代理权限：特别授权。原告（反诉被告,以下称原告）安顺市西秀区东胜宾馆(以下简称东胜宾馆)诉被告（反诉原告,以下称被告）中国人民解放军贵州陆军预备役步兵师第三团(以下简称预师三团)租赁合同纠纷一案本院于2016年2月14日立案受理后，依法适用普通程序，因该案相关证据涉及国家军事秘密，被告预师三团申请不公开审理本案，本案不公开开庭进行了审理。原告东胜宾馆委托诉讼代理人罗志刚、被告预师三团委托诉讼代理人李先龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安顺市西秀区东胜宾馆向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告各项损失4000000元；2、诉讼费用由被告承担。审理中原告将诉讼请求变更为:1、判决被告赔偿原告损失1506700元；2、判决被告支付原告违约金250000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告的股东蒋家林2006年12月1日与被告订立《军队房地产租赁合同》，约定蒋家林以贵州陆军预备师第三团招待所的名义租用被告位于安顺市中××路××号宗地编号为（成黔字第7203）乙型综合楼一幢两层（含一楼大厅150平方米）共41间1188.6平方米房屋，租赁期限16年，即2006年12月1日至2022年11月30日，每年租金150000元等。合同签订后，被告如约将房屋交付原告的股东蒋家林使用，蒋家林如约支付了租金并对房屋进行了装修。2013年，蒋家林与张燃、顾时星等人经协商一致决定合伙成立安顺市西秀区东胜宾馆，蒋家林将合伙成立安顺市西秀区东胜宾馆继续租赁被告的房屋进行经营的事实告知被告后，被告提出原合同可以继续履行，但是房租每年增加为200000元，并且在收到200000元租金后只向原告出具160000元收据，原告对此表示同意，并在后期的合同履行中严格按照200000元的约定向被告支付了房租。在重新就增加房屋租金的事项达成协议后，原告告知被告拟对租赁房屋重新进行装修，仅装修费用就高达3180000元，另外又出资1000000余元更换了宾馆的硬件设施。2015年12月22日，原告东胜宾馆接到被告通知，将终止项目，收回房产，要求原告交清2015年度房租、水电费后搬离租赁房屋。2015年12月31日，被告将原告租用的房屋贴上封条，禁止原告继续使用租赁房屋。在合同期内，原告均严格按照约定支付房租、水电费等相关款项，但被告却在合同到期前要求原告搬离租赁房屋，提前终止合同。原告认为，被告的行为违反合同约定，对原告造成巨大经济损失，故原告诉至人民法院，提出如前诉请。原告东胜宾馆针对反诉辩称：1、原告和被告之间不是租赁事实关系，而是合同关系，作为原告是延用以前签订的合同，继续履行，租金是以招待所的方式缴纳的，招待所改名字是一个形式上变更，也是经过被告方同意修改的；2、原始合同上有蒋家林本人的签字，不存在2006年合同已经被变更或者被终止，后面的合同是军队应付上面领导的检查而自己签订的，所以原来签订的合同是有效的；3、关于反诉原告说的政策调整，虽然房屋已经收回来了，但是被告以这个理由解除合同，反诉原告也应当赔偿损失和违约金；4、延时缴纳租金不是事实，应缴纳的租金，已经是缴纳清楚了的。被告中国人民解放军贵州陆军预备役步兵师第三团辩称：我方认为被告和原告不存在租赁合同关系，只存在事实租赁关系，原告诉请被告赔偿损失无理无依据，因为原告不适格，请求法院依法裁定驳回原告起诉或依法判决驳回原告诉讼请求。被告中国人民解放军贵州陆军预备役步兵师第三团提出反诉请求：依法确认被告2015年12月31日通知原告关闭停业解除租赁关系的行为合法有效，双方租赁关系解除且互不承担责任；反诉费由原告承担。事实及理由：2006年12月1日，被告（甲方）与案外人中国人民解放军贵州陆军预备师第三团招待所（法人蒋家林，乙方。以下简称招待所）签订了成房租合字第020号《军队房地产租赁合同（招待所）》（以下简称租赁合同）。合同约定被告将自己所管理、坐落于安顺市中××路××号的乙型综合楼一幢两层（含一楼大厅150平方米）41间1188.6平方米的房屋租赁给案外人经营住宿等使用，租期16年，年租赁费150000元，乙方按签订合同后30日将房租一次性支付且先付款后用房直至租期届满……合同签订后，被告将房屋交付给乙方使用，后因该房屋由原告继续使用和支付占用费（租金），被告对原告实际使用并支付费用的行为认可，但双方并无租赁合同，不存在租期和装修补偿等约定，只是形成了一种事实租赁关系，原告和乙方多次延付租金……在2015年中，原告到9月25日才交纳120000元，直到年底仍欠费40000元，构成严重违约。被告有权解除租赁关系并追究原告的违约责任。更为重大的是：2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发后营[2015]78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》明确规定严禁出租军队行政区的房地产，已经出租的2015年底前全部停止，同时预备役部队未按照规定批准的租赁项目2015年底前全部停止。为此，被告将有关情况告知了原告并通知原告关闭停业、解除租赁关系。被告认为，租赁合同第七条已明确约定“甲、乙方在履行本合同过程中，除自然灾害、地震战争、国家和军队政策法规重大调整等不可抗力因素造成合同无法进行时，甲乙双方均不承担责任。”中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪委根据党中央、中央军委和习主席有关指示精神联合下前述发后营[2015]78号文件，无疑属于军队政策法规重大调整的不可抗力情形，因此导致合同无法再继续履行，双方合同必须解除。同时依照约定，双方均不承担责任。由于本案双方并未签订租赁合同、并无租赁合同关系，只存在事实租赁关系，被告依法可以经合理通知即解除租赁关系，且不承担原告所主张的赔偿责任。原告根据其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原、被告双方无争议的事实有：一、2006年12月1日被告预师三团与案外人中国人民解放军贵州陆军预备师第三团招待所（以下简称招待所，法人代表蒋家林）签订了《军队房地产租赁合同》（招待所），合同约定被告将其权属所有（××在××中××路××号内宗地编号为[成黔字第7203号]宗地）管理的预师三团乙型综合楼一幢两层（含一楼大厅150平方米）41间1188.6平方米租赁给乙方使用，租赁经营时间为16年，从2006年12月1日起至2022年11月30日止；二、2011年8月24日原告东胜宾馆负责人张燃租用原招待所与被告预师三团签订《军队房地产租赁合同》中约定租赁房屋，并向被告支付租金；三、2013年原告东胜宾馆经被告预师三团同意,对该房屋进行了装修；四、2015年12月23日被告向原告送达关闭停业通知书，并将原告东胜宾馆贴上封条。对上述事实本院予以确认并在卷佐证。对原、被告提供的证据和有争议的事实本院认定如下：一、原、被告均提供被告预师三团与招待所签订的《军队房地产租赁合同》，原告东胜宾馆认为其与被告预师三团之间租赁关系是基于被告预师三团与招待所签订的《军队房地产租赁合同》,被告认为该合同不是与原告签订的,同时主张该合同第七条约定了不可抗力情形。本院认为《军队房地产租赁合同》系被告与招待所签订的，虽然招待所法人代表是蒋家林，原告东胜宾馆负责人是张燃，但原告东胜宾馆实际使用，并以“招待所”名义按《军队房地产租赁合同》向被告预师三团支付租金，同时有案外人蒋家林证实，东胜宾馆是延用了其与被告签订的《军队房地产租赁合同》，故原告东胜宾馆系直接延用了原《军队房地产租赁合同》，对该合同的权利义务原告东胜宾馆均继受取得。二、被告举证期限届满后提供2014年《军队房地产租赁合同》证实被告与招待所签订了为期一年的房屋租赁合同，并且该合同已到期，同时2006年签订的合同是从2014年1月1日起，已相应解除。原告认为该合同真实性有意见，合同上乙方签字不是蒋家林的签字，合同是被告方为了应付上级领导检查而制作的，原告没有签过这份合同，并且可以对比两份《军队房地产租赁合同》蒋家林的签字，该证据属于逾期举证，不应采信。经本院询问案外人蒋家林得知，其从未与被告预师三团签订过2014年1月1日的《军队房地产租赁合同》，同时因该《军队房地产租赁合同》上承租人（乙方）为招待所，法定代表人为蒋家林，而该合同中约定的房屋实际承租人是原告东胜宾馆，负责人为张燃，该合同与实际不符，故该《军队房地产租赁合同》本院不予采信。三、被告提供后营[2015]78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》文件，证实2015年中央军总政治部、总后勤部、中央军纪委联合下发该文件，文件规定，严格出租军队行政区房地产，已经出租的2015年12月31日停止，依据该文件，现合同已经无法再继续履行。原告认为依据该份文件的内容来解除合同，也应当承担违约责任，这个是部队的管理文件，不是法律规定。因该文件系对全军改革的政策性规定，其真实性本院予以认可，被告为执行军队管理规定，依此解除合同的理由本院予以采信。四、被告提供《军队空余房地产承租装修协议》，证明原、被告约定如遇租赁政策调整时，双方终止合同，且乙方不得提出任何赔偿，该条系双方真实意思表示，甲、乙双方应共同执行。被告东胜宾馆认为该协议没有骑缝章，第二页的乙方确为原告负责人张燃签字，但合同第一页的乙方为八一宾馆，法人蒋家林，故原告认为该协议第一页内容不属实，被告预师三团更改过。因该协议上明确为甲乙双方各执一份，原告东胜宾馆未提供与该协议内容不一致的协议，故该《军队空余房地产承租装修协议》本院予以认可。五、审理中，原告申请对该房屋截止2015年12月31日房屋装修、房屋内设施及物品的现时价值进行了价格鉴定，经贵州皓天价格评估司法鉴定所作出（2016）皓鉴字第150号《关于安顺市西秀区东胜宾馆装修、房屋内设施及物品的价格鉴定报告》的价格鉴定结果为：“经过测算，取整确定本次价格鉴定标的在价格鉴定基准日的鉴定总价格为￥150.67万元(人民币壹佰伍拾万零陆仟柒佰元整)，其中：1、安顺市西秀区东胜宾馆装修价值在价格鉴定基准日的鉴定价格为￥98.48万元(人民币玖拾捌万肆仟捌佰元整)；2、安顺市西秀区东胜宾馆房屋内设施及物品在价格鉴定基准日的鉴定价格为￥52.19万元(人民币伍拾贰万壹仟玖佰元整)。”被告认为该鉴定报告存在诸多问题，不能作为认定事实的依据，其中包括鉴定人资质的合法性基础性不足，事实根据缺乏，作价依据没有，所以结论既不客观，缺乏可信性。因被告在规定期限内未对该鉴定报告提出书面异议，故该鉴定结论本院予以采信。本院认为：原告东胜宾馆虽未与被告预师三团重新签订《军队房地产租赁合同》，但原告东胜宾馆从原招待所法人代表蒋家林处继受该《军队房地产租赁合同》的权利义务，并向被告预师三团支付租金，且被告预师三团对原告东胜宾馆实际管理使用该租赁房屋从未提出异议，故原、被告应受《军队房地产租赁合同》约束。现被告根据《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》文件要求解除与原告的租赁关系，原告同意解除租赁关系，但要求被告赔偿原告损失1506700元及支付原告违约金250000元。本案的争议焦点：被告是否应当赔偿原告损失及承担违约责任。根据《军队房地产租赁合同》第七条约定：“甲、乙在履行本合同过程中，除自然灾害、地震、战争、国家和军队政策法规重大调整等不可抗力因素造成合同无法进行时，甲乙双方均不承担责任。……”该约定属于约定解除情形，且约定双方均不承担责任；同时根据《军队空余房地产承租装修协议》第五条约定：“甲方根据军队空余房地产租赁政策有关规定，在战争、重大自然灾害或者部队建设需要的情况下，中止与乙方签订的租赁合同，依法收回所租赁的房地产时，乙方不得以任何借口向甲方提出任何补偿要求”，故被告根据后营[2015]78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》有关规定，收回所租赁的房地产时，原告主张装修损失没有合同依据，本院不予支持原告诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”，故被告预师三团于2015年12月31日通知原告关闭停业解除租赁关系的行为合法有效，双方租赁关系解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告中国人民解放军贵州陆军预备役步兵师第三团通知原告关闭停业解除租赁关系的行为合法有效，双方租赁关系解除且互不承担责任；二、驳回原告安顺市西秀区东胜宾馆的诉讼请求。本案本诉费人民币20710元，反诉费减半收取人民币50元，共计人民币20760元，由原告安顺市西秀区东胜宾馆承担（反诉费被告已预交，原告在本判决生效后五日内直接向被告支付，被告不再向本院退取反诉费）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期限届满二年内，向本院申请强制执行。审 判 长 顾 然 然人民陪审员 蔡 吉 红人民陪审员 朱 红 艳二〇一七年五月二日书 记 员 刘玉莹(代) 百度搜索“”