（2017）豫10民终1071号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-12-04
案件名称
许昌市良好制冷设备有限公司、赵书敏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省许昌市中级人民法院
所属地区
河南省许昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许昌市良好制冷设备有限公司,赵书敏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫10民终1071号上诉人(原审被告)：许昌市良好制冷设备有限公司。法定代表人：程好良，任该公司经理。委托代理人：王朝辉，河南金泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵书敏，男，1952年3月10日出生，汉族，住许昌市。委托代理人：张金盘，河南世纪风律师事务所律师。上诉人许昌市良好制冷设备有限公司因与被上诉人赵书敏房屋租赁合同纠纷一案，不服许昌县人民法院（2016）豫1023民初3594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许昌市良好制冷设备有限公司的委托诉讼代理人王朝辉、被上诉人赵书敏的委托诉讼代理人张金盘到庭参与诉讼。本案现已审理终结。上诉人许昌市良好制冷设备有限公司上诉请求，撤销一审判决改判支持上诉人的反诉请求。事实与理由：涉案房屋没有土地使用许可证和建筑许可证，也没有进行房屋登记，且涉案房屋坐落在建安区规划区内为违章建筑，根据《最高院关于审理城市房屋租赁合同租赁的管理办法》，涉案房屋不具备出租条件，上诉人与被上诉人签订的租赁协议应为无效合同。另外，在没有到租赁期限时被上诉人就把租房的电断掉使上诉人无法经营，从而造成了上诉人巨大的经济损失，被上诉人应当依法赔偿。一审法院在上诉人申请鉴定的情况下不予鉴定损失也是错误的。被上诉人赵书敏答辩称，1、租金是按房屋整体收取的，并不是按平方数收取的；2、涉及租赁的房屋是政府安置房；3、上诉人在签订合同之前，并没有要求查阅规划许可证、建房许可证、土地使用证；4关于租赁协议第五条，2014年5月1日签订合同时，先交付租金，后使用，以后再提前一月交租金，不用在一个月内把东西搬走，同时出租房出租的时间，截至今天，上诉人仍没有缴纳2016年5月1日到2017年4月30日的应交租金。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。赵书敏向一审法院起诉请求：请求依法解除原被告所签《房屋租赁协议》；依法判令被告支付房屋租金16166.67元（截止2016年11月30日）并赔偿损失（自2016年12月1日起按原房屋租赁协议约定月均房租计算至腾空房屋退还房屋之日止）；本案诉讼费由被告承担。许昌市良好制冷设备有限公司向一审法院反诉请求：请求依法判决确认双方签订的《房屋租赁协议》无效；判决被反诉人赔偿反诉人装修损失60万元；被反诉人承担本案的反诉费用。一审法院认定事实，2014年5月1日，原告委托其子赵学宏与被告许昌市良好制冷设备有限公司签订房屋租赁协议一份。该协议约定：原告将位于五女店商业街500平方米3层门面房租赁给被告使用，租赁期限自2014年5月1日至2029年4月30日，每年租金5.6万元。租赁期内的房屋装修、门窗损坏、水电费，因生意所产生的一切费用均由被告承担。协议第五条约定：付款方式为每年四月一日前租金一次性付清，过期不交协议终止。被告租赁原告房屋后，从事电器经营活动。被告使用房屋期间，已将2014年5月1日至2016年4月30日期间房屋租金支付给原告。2016年8月份，被告又支付给原告房屋租金20000元。2016年10月16日，因原被告双方产生矛盾，原告将设置在被告所租赁房屋外的电闸关掉。被告于次日将房屋门锁上。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于房屋租赁协议的法律效力，该院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规规定，合法有效。原告提供的五女店镇商业街门面房安置协议书证实原告对该房屋享有所有权，该房屋系道路改造政府拆迁定向安置房屋，被告要求原告具备房屋规划许可证、建房证、土地使用证，理由不能成立。本案原告之子赵学宏虽然以自己名义与被告许昌市良好制冷设备有限公司签订房屋租赁合同，但从原告出具的门面房安置协议书显示房屋所有人为原告赵书敏，及被告将房屋租金支付给原告的事实，被告应当知道原告与赵学宏之间关系，故原被告之间房屋租赁合同成立并生效。关于双方约定的租金给付时间问题，原告认为先付租金后用房屋，被告坚持先用房屋后付租金。原被告双方之间协议约定付款方式为每年四月一日前租金一次性付清，由于原被告双方之间房屋租赁合同自2014年5月1日起生效，故双方约定的付款时间除可以理解为先付全年租金外，还可以理解为2015年4月1日前一次性付清2014年5月1日至2015年4月30日之前租金，2016年5月1日至2017年4月30日之间租金被告可以在2017年4月1日前一次性付清。该院认为双方在合同中的租金支付期限约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。故本案被告许昌市良好制冷设备有限公司不存在逾期支付租金的行为。该院认为被告不存在违约行为，原告主张解除房屋租赁合同，该院不予支持。关于反诉原告许昌市良好制冷设备有限公司请求确认原被告双方签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，如上所述理由，该院认为原被告双方之间房屋租赁合同成立并生效，不存在无效情形，故该院不予支持；同时对于反诉原告许昌市良好制冷设备有限公司要求反诉被告赵书敏赔偿其装修损失60万元的诉讼请求，该院认为，租赁房屋的电闸开关设置在租赁房屋外，并非反诉被告单独控制，反诉原告可自行推上通电，反诉被告关掉电闸的行为并不必然导致反诉原告不能继续经营，且房屋系反诉原告自己关闭，本案原被告之间房屋租赁合同尚未终止或解除，故该院对其赔偿请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条，第四百零二条，《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决一、驳回原告赵书敏的诉讼请求；二、驳回被告许昌市良好制冷设备有限公司的反诉请求。本诉案件受理费204元减半收取102元，由原告承担。反诉案件受理费减半收取4900元，由被告许昌市良好制冷设备有限公司承担。二审中被上诉人许昌市良好制冷设备有限公司向本院提交了如下证据。1、照片两张。证明：房屋实际租赁面积是399.6平方米，是镇政府标注在租赁房屋的卷闸门上的现仍然存在，上诉人是明知的。2、新闻光盘一张。证明：上诉人长期停业关店的原因是与海尔集团公司产品质量纠纷造成的。本院对证据一的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据二的关联性不予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案双方签订的书面房屋租赁合同中涉及的房屋面积与实际面积不符，且相差很多，许昌市良好制冷设备有限公司在实地考察后签订了书面合同，对实有的399.6平方米的进行了装修并开展了经营活动。其余认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，虽然涉案的租赁房屋没有房屋规划许可证、建房证、土地使用证，但是具备这些证件进行租赁活动是管理性规定，而非影响合同生效的效力性规定。虽然房屋的实有面积与双方之间签订的书面合同上标注的面积不一致，但是许昌市良好制冷设备有限公司对实有的399.6平方米的房屋进行了装修并开展了经营活动，其签订书面合同系其真实意思表示，双方签订书面合同中除了房屋面积的约定，其余的合同条款成立并生效，双方应当按照合同的约定履行合同义务，许昌市良好制冷设备有限公司要求确认合同无效的请求不能得到支持。关于断电事实，因为许昌市良好制冷设备有限公司并没有足够的证据证明赵书敏恶意屡次断电意欲阻止其进行经营活动，故本院对许昌市良好制冷设备有限公司主张的因赵书敏一次断电就造成其无法经营的说法不予认可。综上所述一审法院判决结果正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5104元，由许昌市良好制冷设备有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延波审 判 员 秦东亮代理审判员 李柯远二〇一七年五月二日书 记 员 李 洋 来源：百度“”