（2017）京0101民初5542号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-07-03
案件名称
郭魏与汝方济房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭魏,汝方济
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初5542号原告：郭魏，女，1981年11月12日出生，汉族，北京市燃气集团有限责任公司高压管网分公司科员，住本市。委托诉讼代理人：黄争荣，北京市京师律师事务所律师。被告：汝方济，男，1949年7月30日出生，汉族，国家发改委退休干部，住本市。委托诉讼代理人：孙吉合，北京市隆康律师事务所律师。原告郭魏诉被告汝方济房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭魏及其委托诉讼代理人黄争荣，被告汝方济及其委托诉讼代理人孙吉合到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭魏向本院提出诉讼请求：1、判令被告汝方济向原告郭魏支付自2016年5月至2016年11月3日（实际交房之日）止的逾期交房违约金268320元（按房屋总价款312万元万分之五的标准计算）；2、判决被告汝方济向原告郭魏支付逾期30日未迁出户籍的违约金156000元，并按房屋总价款312万元的日万分之五的标准支付自2016年10月4日至户籍实际迁出之日止的违约金；3、案件受理费由被告承担。事实理由如下:原、被告于2015年1月3日通过北京链家房地产经纪有限公司公司（以下简称链家公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》。合同约定，被告将其所有的位于东城区×××号楼×××单元×××号房屋（京房权证东私成字第×××号）出售给原告，房屋成交价格为312万元；原告于2015年4月3日前将第一笔首付款185万元（不包含前期支付定金5万元）以非建委资金监管的方式支付给被告；双方同意在银行批贷、首付款到位后五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；被告在办理完毕房屋所有权转移登记手续后于三个工作日内将房屋交付给原告，原告支付购房款中留存的物业交割保证金2万元。2015年1月4日，原告向被告支付定金5万元。2015年3月4日，北京市住房公积金管理中心审核通过原告的贷款额度为110万元。2015年3月20日，原、被告与案外人北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）签订《融信托管协议》，约定各方同意原告将购房款195万元，在网签协议生成后且最迟应于办理房屋转移登记手续前3个工作日内，足额存入中融信公司指定的资金托管账户内；在房屋完成转移登记手续且原告取得该房屋的房屋所有权证并向中融信公司提交复印件及约定的材料之日起2个工作日内，中融信公司有权将全部托管资金划转至被告在北京理房通支付科技有限公司开立的收款账户。2015年3月20日，原告向中融信公司在北京理房通支付科技有限公司开立的资金托管账户存入购房款195万元。原告及链家公司将北京市住房公积金管理中心向原告批贷110万元，原告向资金托管账户存入购房款195万元等事宜均及时告知被告，并且多次督促被告办理房屋所有权转移登记手续，但是被告予以拒绝。原告于2015年4月16日向法院提起诉讼，北京市东城区人民法院于2015年12月25日作出（2015）东民初字第05527号民事判决书，后汝方济提起上诉，北京市第二中级人民法院于2016年4月29日做出（2016）京02民终2028号民事判决书，撤销一审部分判决内容。后原告向法院申请强制执行，被告汝方济应当在2016年5月15日前交付房屋，但直至2016年11月3日才实际交房，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告汝方济辩称：原告已就逾期交房问题起诉过，法院已作出终审判决，原告不应继续起诉。本院经审理认定事实如下：被告汝方济与案外人吴爱芳系夫妻关系。坐落于本市东城区×××号楼×××单元×××号房屋（建筑面积54.12平方米）系被告汝方济所有的房产（该房屋为央产房）。2015年1月3日，被告汝方济出具《授权委托书》，委托吴爱芳出售上述房屋并收取相应款项等。当日，吴爱芳代表被告与原告通过链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定被告将上述房屋出售给原告，房屋成交价格为172万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价140万元，合计312万元。同时，双方签订《补充协议》及《居间服务合同》。《补充协议》约定，原告于2015年1月3日向被告支付定金5万元；原告于2015年4月3日前将第一笔首付款185万元（不包含前期支付定金5万元）以非建委资金监管的方式支付给被告；双方同意在银行批贷、首付款到位后五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；被告在办理完毕房屋所有权转移登记手续后于三个工作日内将房屋交付给原告，原告支付购房款中留存的物业交割保证金2万元；原、被告双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2015年1月4日，原告向被告支付定金5万元。2015年2月3日，吴爱芳向中国石化集团销售实业有限公司交纳了诉争房屋上市交易的超标款116842.72元。2015年2月10日，经在京中央和国家机关住房交易办公室审核，同意诉争房屋上市交易。2015年2月12日，原、被告双方办理了网签手续，签订《存量房买卖合同》（经纪成交版），该份合同中约定的房价款为172万元。2015年3月4日，北京市住房公积金管理中心审核通过原告的贷款额度为110万元。2015年3月20日，原、被告与中融信公司签订《融信托管协议》，约定各方同意原告将购房款195万元，在网签协议生成后且最迟应于办理房屋转移登记手续前三个工作日内，足额存入中融信公司指定的资金托管账户内；在房屋完成转移登记手续且原告取得该房屋的房屋所有权证并向中融信公司提交复印件及约定的材料之日起二个工作日内，中融信公司有权将全部托管资金划转至被告在北京理房通支付科技有限公司开立的收款账户。2015年3月20日，原告向该账户存入购房款195万元。此后，原告及链家公司多次督促被告办理房屋所有权转移登记手续，但被告予以拒绝。2015年4月16日，原告郭魏将被告汝方济诉至本院，请求法院依法判令：1、被告汝方济及吴爱芳将位于北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋过户到原告名下；2、被告汝方济及第三人吴爱芳将位于北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋交付给原告；3、判决被告汝方济向原告支付自2015年3月28日至实际办理房屋过户手续之日的逾期办证违约金（按房屋总价款312万元日万分之五的标准支付）；4、判决被告汝方济向原告支付自2015年4月2日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金（按房屋总价款312万元日万分之五的标准支付）；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，被告汝方济依法提起反诉，请求法院依法判令：1、确认吴爱芳代汝方济签订的合同无效；2、解除郭魏与汝方济签订的网签合同；3、判令郭魏向汝方济支付房屋超标款116842.72元；4、判令北京链家房地产经纪有限公司承担2个月租金损失9000元；5、诉讼费由郭魏承担。本院经审理，于2015年12月25日作出（2015）东民初字第05527号判决书，判决：1、被告汝方济及吴爱芳于本判决生效后十日内依照《北京市存量房屋买卖合同》的约定协助原告郭魏办理本市东城区×××号楼×××单元×××号房屋的权属转移登记手续，将房屋所有权登记在原告郭魏名下；2、被告汝方济及吴爱芳在协助原告郭魏办理上述房屋的权属转移登记手续后5日内将本市东城区×××号楼×××单元×××号房屋腾空交予原告郭魏；3、被告汝方济于本判决生效后10日内向原告郭魏支付自2015年3月28日起至本判决生效之日止的逾期办理所有权证违约金（以312元的日万分之三为标准给付）；4、被告汝方济于本判决生效后10日内向原告郭魏支付自2015年4月2日起至本判决生效之日止的逾期交房违约金（以312元的日万分之三为标准给付）；5、驳回郭魏的其他诉讼请求；6、驳回汝方济的反诉请求。汝方济不服上述判决，上诉于北京市第二中级人民法院要求撤销原审判决，改判驳回郭魏的诉讼请求，或将该案发回重审。二审法院经审理认为，根据双方约定：汝方济在办理完毕房屋所有权转移登记手续后于三个工作日内将房屋交付给郭魏。据此约定，办理房屋所有权转移登记手续与交付房屋有先后履行顺序，汝方济已经就迟延办理房屋所有权转移登记手续承担了违约金，在实际办理房屋所有权转移登记手续后三个工作日为交付房屋时间，此前则不属违约。如果彼时汝方济不履行交付房屋义务，郭魏仍可另案追究其逾期交付房屋的违约责任。二审法院于2016年4月29日作出（2016）京02民终2028号终审判决书，判决：1、维持北京市东城区人民法院（2015）东民初字第05527号民事判决第一项、第二项、第三项；2、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第05527号民事判决第四项、第五项、第六项；3、驳回郭魏的其他诉讼请求；4、驳回汝方济的反诉请求。庭审中，郭魏称，上述判决生效后，通过法院强制执行，于2016年8月19日取得涉案房屋的所有权，于2016年11月3日实际占有涉案房屋。汝方济称，2015年3月份已将涉案房屋腾空，并由郭魏实际控制。2017年3月14日，郭魏又将汝方济诉至本院，诉如所请。2017年3月21日，汝方济到本院提交诉讼材料，并称如果郭魏放弃本案的诉讼请求，汝方济将户口尽快迁出涉案房屋。2017年3月24日，郭魏亦称，如果汝方济将户口尽快迁出涉案房屋，郭魏不再向汝方济追究本案主张的违约责任，并撤回诉讼。同日，本院致电汝方济，告知郭魏的意见，汝方济表示同意。之后，汝方济于2017年3月底如期将户口迁出涉案房屋。汝方济将户口迁出后，郭魏仅撤回本案的第二项诉讼请求，不同意撤回本案的其他诉讼请求，继续向汝方济主张逾期交房的违约责任，理由是当时同意撤诉，不追究汝方济的违约责任时，忘记2万元物业交割保证金之事，现汝方济庭下向其主张2万元物业交割保证金。经法庭询问，双方当事人均称，郭魏同意不追究汝方济本案主张的违约责任时，未涉及2万元物业交割保证金之事。汝方济亦不在本案提起向郭魏主张返还2万元物业交割保证金之反诉。上述事实，有当事人当庭陈述，《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），《补充协议》，《居间服务合同》，所有权证，《融信托管协议》，定金收条，资金托管转账单，（2015）东民初字第05527号民事判决书，（2016）京02民终2028号终审判决书，等证据在案为证。本院认为：民事活动应当遵守诚实信用的原则。本案中，郭魏提起诉讼后，表示同意如果汝方济将户口尽快迁出，不再追究本案主张的违约责任。汝方济同意郭魏的意见，并如期将户口迁出。现郭魏不遵守承诺，仅撤回第二项诉讼请求，仍继续向被告主张逾期交房的违约责任。原告的行为违背民法诚实信用的基本原则，故原告的诉讼请求，本院不予支持。关于郭魏所称2万元物业交割保证金，因汝方济未提起反诉，故本案不予审理。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：驳回原告郭魏的诉讼请求。案件受理费3823元，由原告郭魏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 范欠歌二〇一七年五月二日书记员 武景格 微信公众号“”