（2017）青28民终3号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-02
案件名称
刘丽莉与格尔木市明珠购物有限责任公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院
所属地区
青海省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘丽莉,格尔木市明珠购物有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）青28民终3号上诉人（原审被告）:刘丽莉，女，1983年8月14日生，现住格尔木市泰山中路**号。委托诉讼代理人：郑淑蓓，青海法脉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:格尔木市明珠购物有限责任公司，地址：格尔木市昆仑中路。统一社会信用代码91632801710571537R。法定代表人：张青兰，董事长，委托诉讼代理人：张拥军，青海彰杨律师事务所律师，上诉人刘丽莉因与被上诉人格尔木市明珠购物有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服青海省格尔木市人民法院（2016）青2801民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘丽莉及委托诉讼代理人郑淑蓓与被上诉人格尔木市明珠购物有限责任公司委托诉讼代理人张拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘丽莉上诉请求：一、请求依法撤销格尔木市人民法院作出的（2016）青2801民初568号民事判决，将该案发回重审或依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定事实错误。1、一审认定上诉人欠付被上诉人租金21622元系认定事实错误，上诉人与被上诉人在2014年7月签订了两份《联营合同》（淘气堡店及雅培店），双方以联营方式合作经营。至2015年7月合同到期，被上诉人没有与上诉人续签联营合同，而是改联营模式为租赁模式，最终，双方确定雅培店租金35000元，淘气堡店租金为115000元，两个店租金共计为15万元。2015年7月20日双方签订租赁合同的当天，双方对联营的账目进行了结算，两个店上诉人计算被上诉人欠付款为33848元，最终双方确认被上诉人欠付数额为33610元，双方同意以该款折抵租金。上诉人刘丽莉在结算单上写明：“6、7月货款抵房租33610元整，之前货款全部结清”，被上诉人财务人员在结算单上写明：“8月10日前交清租金15万元-33610元=116390元”。对该事实，有上诉人向法庭提交的结算单照片为证，对该结算单照片，被上诉人亦认可。但租赁合同签订后，由于淘气堡项目租赁合同实际无法履行，在与被上诉人协商无果的情况下，上诉人在2015年8月，也就是签订合同的当月依法起诉，请求撤销双方签订的淘气堡项目《租赁合同》，租金115000元由于涉及诉讼没有缴纳。之后，被上诉人也向格尔木人民法院提起诉讼，要求确认双方签订的淘气堡《租赁合同》无效。双方签订的雅培店《租赁合同》继续履行。另外，被上诉人在联营期间的2014年11月，多扣除原告货款10394元，2014年12月经上诉人催要返还5184元，尚有5210元没有返还。该事实可以由双方联营当月结款单予以证实，而结算单在被上诉人��保存。在被上诉人不认可该事实的情况下，上诉人依据相关法律规定，请求法庭责令被上诉人交出2014年结款单，以查明该事实，但被上诉人没有提交。根据规定，应当推定上诉人说法成立。综上，在淘气堡项目《租赁合同》纠纷一案没有做出终审判决前，上诉人实际应当向被上诉人缴纳的租金为雅培店的租金35000元，而被上诉人实际欠原告的货款为33610元+5210元=38820元，该款折抵租金35000元，被上诉人还欠付上诉人3820元。退一步讲，按照双方认可的33610元折抵，那么上诉人也仅欠付租金35000元-33610元=1390元。因此，一审认定上诉人欠付被上诉人租金21622元系认定事实错误。2、一审在被上诉人没有提交任何有效证据的情况下，认定上诉人支付公摊电费583元系认定事实不清。3、一审判令被上诉人承担违约金2229元没有事实依据。如前所述，上诉人并不存在欠付被上诉人21622元的事实。同时，被上诉人也没有有效证据证明上诉人欠付电费具体数额，因此，被上诉人按照24766元计算违约金没有事实依据。综上，一审法庭判决认定事实不清，请求法庭在查明事实的基础上对此案作出公正判决，以维护上诉人权益。格尔木市明珠购物有限责任公司辩称，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判，上诉人的上诉请求与本案无关，两份相互独立的租赁合同，租赁面积不同，两者之间无关联性，租赁雅培店后，上诉人没有支付租金，欠付货款的事实清楚，上诉人提出的公摊电费是根据面积和公司核对进行计算的，暖气费是根据面积进行计算的，上诉人提出的问题毫无根据。格尔木市明珠购物有限责任公司向一审法院起诉请求：1、被告立即支付欠缴2015年7月19日至2016年7月18日的租金21622元、公摊电费583元、暖气费2561.7元，合计24766.70元；2、由被告承担欠缴租金及应承担的费用24766.7元的违约金2229元，以上两项合计26995.70元；3、解除2015年7月20日双方签订的租赁合同，被告返还租赁场地。4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月20日原告明珠购物公司（甲方）与被告刘丽莉（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将位于购物中心四楼二厅、经营面积71.16平方米的场地，租赁给乙方用于经营雅培品牌的商品；租赁期限自2015年7月19日起至2018年7月18日止，共计36个月；租金支付方式为每年现金支付租金35000元；合同生效，一次性付清年租金，每年合同到期提前一个月交清年租金；租赁期内的有关物业费、暖气费、水电费等其他费用由乙方自行承担，并按规定按期缴纳不得拖欠；乙方经营区域内公用照明电，按照面积按月��摊缴纳电费；甲方违约，乙方有权追诉责任和要求赔偿；乙方违约，甲方有权解除租赁合同并追诉违约责任并要求乙方支付违约金和赔偿金；乙方拖欠支付甲方的各种费用，每逾期一天按欠缴额的10‰向甲方支付违约金。合同同时约定了其他内容。合同签订后，原告依约向被告提供租赁场地。明珠购物中心联营结款单显示2015年7月3日至7月19日被告经营收入共计12777.83元。2015年7月20日被告刘丽莉在上述结款单上写明：“6、7月货款抵房租￥33610元整，之前货款全部结清。6、7月货款全部抵租金。8月10日前交清租金15万-33610=116390元”。2015年7月20日，原、被告同时签订了一份《明珠百货租赁合同书》，双方约定：原告将位于购物中心四楼三厅、经营面积274㎡的场地租赁给被告用于经营淘气堡儿童娱乐项目。后双方因淘气堡店发生纠纷（已另案起诉），被告未向原告缴纳2015��7月19至2016年7月18日雅培店租金35000元和淘气堡店的租金115000元2015年7月19日至2016年5月18日被告雅培店使用照明电均摊电费583元。2015年10月12日被告出具格购（2015）第10号通知，内容为：“购物中心各楼层经营户：一年一度的采暖期就要到了，为了方便各经营户正常取暖，公司于2015年10月12日收取今年的取暖费，收费标准为每平方米6元。望各经营户15日之前及时缴纳，以保证今年暖气正常按时供上。”2015年10月至2016年4月被告应交纳暖气费2561.70元。被告自签订联营合同起至今持续使用租赁场地经营雅培品牌商品。上述事实有租赁合同、明珠百货租赁合同书、明珠购物中心联营结款单、双方结算单照片、账户交易明细、格购（2015）第10号通知、照片、民事起诉状以及双方当事人陈述予以证实。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2015年7月20日签订租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。依据租赁合同，原告已完成了涉案场地的交付义务，被告亦应按合同约定支付租赁费等相关费用。被告未按约定的期限支付租金等费用的行为，构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定，被告违约，原告有权解除租赁合同并要求被告支付违约金，故原告主张解除2015年7月20日双方签订的租赁合同并返还租赁场地的诉讼请求，本院予以支持；当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，现原告主张双方约定的日千分之十违约金过高，请求酌减按日万分之三计算，于法有据，该院予以支持。根据查明的事实及双方提交的证据，该院��被告应缴纳的各项费用认定如下：1、租赁费：35000元（年租金）-12778元（原告应付货款）-600元（原告应退培训费）=21622元；2、暖气费：71.16㎡（场地面积）×6元/平方米×6个月=2561.70元；3、公摊电费：期间58.30元×10个月（2015年7月19日至2016年5月18日）=583元，以上三项合计24766.70元；4、违约金：24766.70元（被告拖欠各项费用金额）×万分之三×30日×10个月=2229元；根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除2015年7月20日原告格尔木明珠购物有限责任公司与被告刘丽莉签订的租赁合-同（雅培店）;二、被告刘丽莉于本判决生效之日起十五日内返还原告格尔木明珠购物有限责任公司租赁场地（71.16㎡）；三、被告刘丽莉于本判决生效之日起十五日内支付原告租金21622元、违约金2229元、公摊电费583元、暖气费2561.7元，四项合计26995.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由被告刘丽莉负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交任何证据。本院认定如下：2015年7月20日上诉人与被上诉人结算，载明：“6、7月货款抵房租33610元整，之前货款全部结清。6、7月货款全部抵租金。8月10日前交清租金15万-33610=116390元”。同日，上诉人与被上诉人签订一份《租赁合同》经营商品雅培，租金每年35000元；双方又签订另一份《租赁合同��经营商品淘气堡，租金每年115000元；被上诉人认为6、7月货款33610元，包括的是雅培店和淘气堡店的货款。而雅培店的货款是12778元，由被上诉人提交的明珠购物中心联营结款单证实，淘气堡店的货款是20832元。上诉人认为雅培店和淘气堡店的货款是同时支付，同时结算，分不清，6、7月货款抵房租￥33610元，更没分是折抵哪个店的房租，因此该案雅培店争议的房租应该折抵33610元。本院认定的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订了雅培及淘气堡两份《租赁合同》，而本案是基于双方签订的经营雅培的《租赁合同》发生的租赁合同法律关系纠纷，经营淘气堡的《租赁合同》属于另一法律关系，本案不予审理。上诉人与被上诉人结算中“6、7月货款抵房租33610元”双方均认可33610元��款，包括雅培与淘气堡两个店的货款。而上诉人主张“雅培店和淘气堡店的货款是同时支付，同时结算，分不清，6、7月货款抵房租33610元，更没分是折抵哪个店的房租。因此该案雅培店争议的房租应该折抵33610元。”只是单方陈述，无证据证实，本院不予采信；被上诉人认可雅培店货款12778元，且有证据能够证实，本院予以确认，被上诉人称货款12778元折抵本案争议房租的主张，本院予以支持。另外被上诉人自认其应退付上诉人培训费600元，本院予以确认。上诉人主张“被上诉人在联营期间的2014年11月，多扣除原告货款10394元，2014年12月经上诉人催要返还5184元，尚有5210元没有返还。”因只有上诉人单方陈述，并无证据证实，且在双方结算中已载明“6、7月货款抵房租33610元整，之前货款全部结清。”字样，且上诉人签字确认，上诉人以上主张，本院不予支持。故上诉人欠付的房租为35000元-折抵货款12778元-培训费600元＝21622元。因上诉人未按《租赁合同》约定期限足额支付租金，已构成违约，上诉人应按照《租赁合同》约定支付违约金，一审按欠付房租21622元和酌减后每日万分之三计算违约金2229元，并无不当，本院予以维持。关于公摊电费，双方签订的《租赁合同》中第六条第一款第2项规定：“乙方经营区域内公用照明电，按照面积按月均摊交纳电费。”且被上诉人提交证据电费明细予以证实，一审认定公摊电费583元并无不当，应予以维持。综上所述，刘丽莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人刘丽莉负担。本判决为终审判决。审判长 何萍审判员 祁敏审判员 谢 文 娟二〇一七年五月二日书记员 殷 显 昭 百度搜索“”