（2017）皖0881民初470号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-07-31
案件名称
桐城市嘉禾物业管理有限公司与方超物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
桐城市人民法院
所属地区
桐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桐城市嘉禾物业管理有限公司,方超
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0881民初470号原告：桐城市嘉禾物业管理有限公司,住所地安徽省桐城市龙眠街道办事处城郊社区同安北路356号，统一社会信用代码91340881090766113A。法定代表人：王凯，该公司经理。委托诉讼代理人：项宗付，桐城市吕亭镇法律服务法律工作者。被告：方超，男，1989年12月6日出生，汉族，农村居民，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：陈章云，女，1980年11月15日出生，汉族，农村居民，住安徽省桐城市。原告桐城市嘉禾物业管理有限公司（以下简称嘉禾物业公司）诉被告方超物业服务合同纠纷一案,本院于2017年2月8日立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告桐城市嘉禾物业管理有限公司的法定代理人王凯及其委托诉讼代理人项宗付，被告方超的委托诉讼代理人陈章云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桐城市嘉禾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请判令被告立即支付原告的物业费2232元及逾期违约金408元，合计2640元。2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是2014年1月15日依法成立的物业公司。2014年12月1日与开发商安徽金梦源置业有限公司签订物业服务合同，同日接管了吕亭金梦源的物业管理事宜。公司竭诚为广大业主提供优质服务，得到他们的支持，然而被告自2014年12月1日至2016年11月30日一直拖欠原告的物业费，原告多次上门催讨，并下发了缴费通知书，被告一直不予理睬。被告拖欠物业费的行为侵害了公司的合法权益，应承担违约责任，特具状请求法院支持原告的诉讼请求。方超委托诉讼代理人在庭审中辩称，物业公司不应该锁小区大门，影响门面生意。房屋的天花板漏水，物业也没有修过。下水道长期堵塞，到物业公司找不到人，门卫室也经常没有人。经审理查明：安徽金梦源置业有限公司在桐城市开发了金梦源商厦桐北商贸中心小区（以下简称金梦源小区），因金梦源小区尚未成立业主大会及业主委员会，为衔接金梦源小区前期物业服务，金梦源置业公司于2014年12月1日与桐城市嘉禾物业管理有限公司签订了《金梦源商厦桐北商贸中心小区物业服务合同》，约定按建筑面积收取物业费，其中商业用房每平方0.5元/月，当日嘉禾物业公司正式进入金梦源小区并提供物业服务。2014年12月5日，嘉禾物业公司向桐城市物价局提出一份《申请报告》，要求对金梦源小区执行《桐城市物业服务分等定级标准》中三星标准，并按相对应的收费标准进行收费，相关收费标准如下（摘录其中部分）：商业用房每平米0.5元/月、代收生活垃圾处理费：商业180元/户/年。2015年1月21日，桐城市物价局对嘉禾物业公司关于金梦源小区的相关收费标准予以核准备案。2016年8月26日，原告向被告发送缴费通知书，要求被告于同年10月30日前缴清物业费用，后被告未缴纳物业费用。2017年2月8日，原告嘉禾物业公司诉至本院，原告要求被告方超支付物业费2232元及逾期违约金408元合计2640元。另查明，嘉禾物业公司（自然人独资）于2014年1月15日成立，法定代表人为王凯。方超系金梦源桐北商厦1号楼102室和130室业主，其房屋面积分别为125.5平方米和30.51平方米。上述事实，有双方当事人的陈述，原告提供的嘉禾物业公司的营业执照、组织机构代码证、法人证明书，《金梦源商厦桐北商厦中心小区物业服务合同》、《申请报告》、房屋移交通知书、缴费通知书等证据在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，金梦源商厦桐北商贸中心小区至今尚未成立业主委员会，嘉禾物业公司受该小区开发商金梦源置业有限公司的委托对该小区提供物业管理服务，符合《物业管理条例》的规定，有权向该小区内的业主或房屋使用人收取物业服务费。被告作为该小区内房屋的使用人，在享受嘉禾物业公司提供的物业管理服务后，理应支付物业服务费给嘉禾物业公司；故对原告要求被告按照物业服务合同约定并经物价局备案的收费标准给付物业费2232元（自2014年12月1日至2016年11月30日，面积156.01平米×每月0.5元/每平米×24月+卫生费180元/年×2年）的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付违约金，原告与建设单位在合同中约定的违约金条款，无证据证明该条款是被告与建设单位之间的约定，加重了小区业主的责任，显失公平，本院对该条款的效力不予认可，故对原告要求被告支付逾期付款日千分之三违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，金梦源置业公司与嘉禾物业公司签订的金梦源小区物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，该合同合法有效，对金梦源小区的业主具有约束力。被告以门面附近的消防通道锁住影响门面生意为由拒不支付物业服务费用，于法无据，该通道如何开放，应由全体业主协商决定。综上所述，依照《中华人民共和国国务院物业管理条例》第二十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告方超于本判决生效之日起十日内给付原告桐城市嘉禾物业管理有限公司2232元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告桐城市嘉禾物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告桐城市嘉禾物业管理有限公司负担8元，被告方超负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 员 雷经天审 判 员 孙荣新人民陪审员 朱守祥二〇一七年五月二日书 记 员 朱永发附适用的法律条文：《中华人民共和国国务院物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”