（2017）鄂06民终338号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2018-07-12
案件名称
王小璞、彭怡房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省襄阳市中级人民法院
所属地区
湖北省襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王小璞,彭怡
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂06民终338号上诉人（原审被告）：王小璞，男，1984年2月12日出生，汉族，襄阳市人，个体工商户，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审原告）：彭怡，女，1991年2月16日出生，汉族，襄阳市人，个体工商户，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：施阳，襄阳市樊城区中原法律服务所法律工作者。特别授权代理上诉人王小璞因与被上诉人彭怡房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王小璞，被上诉人彭怡的委托诉讼代理人施阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小璞上诉请求：撤销原判，改判驳回原审原告的诉讼请求。事实与理由：其从他人处取得房租使用权，襄阳市鸿琰实业有限责任公司却不同意其将房屋转让，其明确告知彭怡该房不能转让及签订转让合同，但彭怡执意要租，其不存在欺诈及隐瞒，且转让至今已近两年，房屋仍未拆迁，周围的商铺仍在正常经营，原审判决让其承担主要责任，明显不公。彭怡答辩称，请求维持原判。彭怡向一审法院起诉请求：撤销双方签订的店面转让合同；王小璞返还店铺转让费72000元，利息1000元；王小璞赔偿其店铺装修费18200元及代缴的电费139.5元；案件受理费由王小璞负担一审法院认定事实：为经营需要，王小璞与襄阳市鸿琰实业有限责任公司（以下简称鸿琰公司）签订了房屋租赁合同，主要内容为：“租赁房屋位于人民路，租赁期限为2013年7月1日起至2014年12月31日止，在租赁期限内，王小璞不得转租他人使用，否则鸿琰公司有权解除合同，不返还履约保证金”。合同到期后，双方没有续签合同，王小璞继续按原协议使用该门面房，并按原合同约定如期缴纳租金，王小璞与鸿琰公司事实上已形成不定期租赁关系。2015年4月，王小璞与彭怡协商该商铺的转租事宜，双方最终于2015年4月25日签订了《店面转让合同》，合同主要内容为：“甲方（王小璞）于2015年4月20日将位于人民路店铺转让给乙方（彭怡）使用；该店铺产权为丙，丙与甲签订了租赁合同……乙同意代甲向丙例行租赁合同；乙方在2015年4月20日一次性向甲方支付转让费柒万贰仟元（小写：72000元）；如遇政府拆迁或丙方提出拆迁等事项和甲方无关，乙方和丙方相互协商。”彭怡于2015年4月12日向王小璞转账30000元、4月20日转账40950元，共向王小璞转账支付转让费70950元，并于2015年4月20日代王小璞向鸿琰公司缴纳了一个月的租金1050元，合计支付转让费72000元。王小璞于2015年4月20日出具一张收条，内容为：“收条，今收到转让费柒万贰仟元整（￥72000.00元），位于人民路17号门面。王小璞，2015.4.20。”合同签订后，彭怡就对该店面进行了营业性装修。庭审中，彭怡提供了2015年3月17日襄阳市人民政府第26期专题会议纪要，即《关于人民路、大庆路和航空路综合整治工作会议纪要》，2015年5月8日鸿琰公司发布通知书，通知书的内容为：“各位租、住户，接襄阳市樊城区人民路道路综合整治项目指挥部的通知，位于人民路16、17、19号（鸿琰公司大门两侧）房屋扩建将被征收，并于2015年6月底前开始拆除，所以请各位租、住于上述房屋的租、住户于2015年6月底之前腾空租、住的房屋。特此通知”。彭怡承租的门面房在该征收范围内，彭怡随即与王小璞就退还转让费协商未果，引起诉讼。一审法院认为，双方当事人签订的《店面转让合同》系双方真实的意思表示，虽系转租，但房屋所有权人鸿琰公司未提出异议及行使合同约定的解除权，事实上认可了转租行为，同时鸿琰公司并未因转租行为受到相应的经济损失，该合同未损害国家、集体、第三人的利益及社会公共利益，合同依法成立有效。合同中已明确载明“该店铺产权为丙（鸿琰公司）所有……乙同意代甲向丙例行租赁合同”，证明彭怡在租赁店面时已经知道王小璞系转租；且店面征收通知于2015年5月8日下发，双方租赁合同最晚于2015年4月25日签订并办理移交，店面征收在双方签订合同之后，不存在王小璞隐瞒房屋面临拆迁的事实。合同已明确约定“如遇政府拆迁或丙方提出拆迁等事项和甲方无关……”，故彭怡以王小璞在签订《店面转让合同》时存在隐瞒转租和店铺被征收事实的欺诈行为为由，请求撤销双方签订的《店面转让合同》没有事实及法律依据。合同虽已明确约定“如遇政府拆迁或丙方提出拆迁等事项和甲方无关……”，但该房屋面临拆迁，且所有租、住户被要求搬出，致使彭怡租赁并使用房屋的目的无法实现，继续履行该合同已无可能，基于公平原则，该租赁合同应当解除。因彭怡在签订及履行合同中也存在过错，根据过错和责任对等原则，其已支付的转让费72000元，酌情由王小璞返还80%，即57600元。彭怡主张王小璞偿还利息1000元，因双方系正常的租赁关系，并非借款，主张利息于法无据，对此不予支持。彭怡主张王小璞赔偿店铺装修费18200元及代缴的电费139.5元，因房屋装修及电费支出是正常的经营支出，拆迁导致的经营损失也是正常的经营风险，该风险应当由经营活动的实施者承担，故对彭怡的此项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除彭怡与王小璞2015年4月25日签订的《店面转让合同》；二、王小璞返还彭怡转让费57600元；三、驳回彭怡的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效后十日内履行，逾期履行按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1037元，彭怡负担237元，王小璞负担800元。二审经审理查明，双方当事人对原审判决认定的事实均无异议无异议，本院对此予以确认。本院认为，王小璞与彭怡签订的《店面转让合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，属有效合同。王小璞上诉提出，鸿琰公司不同意其将房屋转让，其明确告知彭怡该房不能转让及签订转让合同，但彭怡执意要租，其不存在欺诈及隐瞒。因房屋所有权人鸿琰公司虽未对王小璞转租提出异议，亦未行使合同解除权，但王小璞与彭怡签订《店面转让合同》，彭怡支付王小璞大额转让费后不久即被告知房屋因面临拆迁而不能正常使用，致使合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。原审判决并未认定王小璞存在隐瞒事实的情况或者欺诈的行为，而是按照上述法律规定，根据公平原则解除合同，上诉人的该上诉理由不能成立。上诉人还提出，转让至今已近两年，房屋仍未拆迁，周围的商铺仍在正常经营，其不应承担主要责任。因鸿琰公司于2015年5月8日发布通知称同年6月底前开始拆除，要求租、住户在此之前腾空房屋，故不论拆迁实际进展如何，鸿琰公司发布的公告已严重影响彭怡合同目的的实现，原审综合考虑合同的签订及履行情况，判令王小璞返还彭怡转让费的80%，符合本案实际情况，对该上诉主张本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法院正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1240元，由上诉人王小璞负担。本判决为终审判决。审判长 焦静平审判员 黄 鹂审判员 何小玲二〇一七年五月二日书记员 严琦童 来源：百度“”