（2017）冀10民终942号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-07-24
案件名称
徐楠、张宝全房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐楠,张宝全
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终942号上诉人（原审被告）徐楠,男，1987年6月19日出生，汉族，河北省张家口市桥东区人，现住北京市房山区。委托诉讼代理人马高峰，河南钧挚岚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张宝全，男，1972年5月10日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。委托诉讼代理人张雪冬，香河县淑阳镇光明法律服务所法律工作者。上诉人徐楠因与被上诉人张宝全房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2016）冀1024民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐楠及其委托代理人马高峰、被上诉人张宝全及其委托代理人张雪冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐楠对一审判决不服，向本院上诉称，请求依法撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由是：1、一审法院认定事实错误，上诉人母亲周某是在没有取得授权且未和家人商议的情况下和被上诉人签订的房屋买卖合同，2016年1月15日房屋买卖交房时上诉人及其妻子、父亲均不在交房现场，一审法院依据被上诉人陈述和证人侯某的证言所认定的事实是错误的；2、一审法院程序违法，一审开庭时以上诉人代理人迟到5分钟为由禁止代理人进入法庭，导致上诉人毫无准备参加诉讼，不能正常维护自身合法权益；3、原审适用法律错误，房屋买卖合同签订时不存在相对人即被上诉人张宝全相信周某有代理权的表征，不具备表见代理的客观要件，被上诉人明知周某没有代理权依然与其签订房屋买卖合同，存在主观恶意，不能认定为善意第三人，也不能构成表见代理。被上诉人张宝全答辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求不能成立，请求二审法院予以驳回。1、被上诉人与代表上诉人的周某签订房屋买卖合同是通过中介公司进行的，房屋买卖合同依法成立生效；2、该房是周某以上诉人名义投资购买，被上诉人仅剩30000元房款未给付，交房时上诉人及其母亲均在场，被上诉人也对房屋进行装修并入住，后周某撕毁合同拒绝履行；3、一审审理期间，被上诉人又向法院交纳了330000元涉案房屋按揭款，因上诉人未按合同约定向银行缴纳按揭款，被上诉人为了履行合同才交纳的。一审法院经审理查明，张宝全于2016年1月7日与徐楠母亲周某以徐楠的名义签订了《存量房屋买卖合同》，双方约定将徐楠名下的坐落于绣水街74号锦绣家园小区11号楼3单元1202室房屋（建筑面积79.34平方米）出售给张宝全，含屋内设施及家具，总价款531200元，签订本合同时支付定金5000元，余款496200元于2016年1月10日付清，余款30000元待办理房屋产权过户手续后付清。同时还约定因该房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司香河支行，徐楠应于办理过户手续前自己还清所有贷款办理抵押注销手续。合同签订后张宝全给付徐楠母亲周某房款496200元，并支付中介服务费9000元。同日周某收到上述房款后，周某、徐楠及徐楠妻子到现场与张宝全进行交接，张宝全对所购房屋进行了装修，并入住，缴纳了相关物业费。诉讼中，张宝全同意代替徐楠偿还银行贷款以消灭抵押权，并另行向徐楠主张垫付银行贷款的追偿权。上述事实，有张宝全提交的房屋买卖协议、收款收据、银行转款回执、物业费收据、房屋内物品及设施清单、证人侯某证言及当事人双方当庭陈述在卷佐证。一审法院认为,徐楠母亲周某虽无代理权，代理徐楠签订房屋买卖协议，但由于徐楠母亲周某的行为及买卖房屋交付时徐楠在现场的行为，足以使善意第三人张宝全确信徐楠母亲周某签订房屋买卖协议是徐楠的真实意思表示，徐楠母亲周某的行为构成表见代理，徐楠母亲周某的代理行为有效，不违反法律规定，故认定张宝全与徐楠之间形成的买卖合同关系真实、有效，应予确认。因张宝全同意代替徐楠偿还银行贷款以消灭抵押权，张宝全另行向徐楠主张垫付银行贷款的追偿权，故张宝全、徐楠继续履行合同已不存在事实及法律上的障碍，故张宝全要求徐楠继续履行《存量房屋买卖合同》，协助其办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求正当合理，应予以支持。原审判决:一、被告徐楠继续履行与原告张宝全签订的《存量房屋买卖合同》。二、原告张宝全于本判决生效后五日内代被告徐楠偿还香河县绣水街74号锦绣家园小区11号楼3单元1202室房屋（产权证号：廊房权证香字第××号）在中国工商银行股份有限公司香河支行的全部贷款本息，撤销抵押权。三、被告徐楠于本判决生效后十日内协助原告张宝全办理香河县绣水街74号锦绣家园小区11号楼3单元1202室房屋（产权证号：廊房权证香字第××号）所有权转移登记手续。案件受理费减半收取4556元，保全费3026元，共计7582元，由被告徐楠负担。本院二审期间，上诉人徐楠围绕上诉请求提交如下证据：证据一、上诉人徐楠母亲周某出庭证言；证据二、上诉人父亲单位开具的正常上班的证明；证据三、上诉人妻子崔某的公交卡及崔某出庭证言；证据四、上诉人徐楠的朋友郭某出庭证言。以上证据用以证明上诉人及其妻子、父亲在2016年1月15日均不在涉案房屋交房现场，一审期间证人侯某及被上诉人的陈述是虚假的。被上诉人张宝全对上诉人提交的以上四份证据均不予认可。本院认为，因证人周某、崔某系上诉人的母亲和妻子，二证人与上诉人具有利害关系，其证言不具有客观性，对其证言本院不予采信；证人郭某陈述系上诉人发小，其证言所述事实又无其他证据予以佐证，该证据及上诉人提交的证据二、证明效力均无法达到上诉人的证明目的，且上诉人提交的以上证据均不属于二审新证据。被上诉人张宝全一审期间申请的证人侯某系涉案房屋买卖合同居间方工作人员，其为涉案房屋买卖合同签订、履行的全程亲历者，其证言客观、真实，证明效力明显高于上诉人二审期间提交的证据，故本院对上诉人提交的以上证据均不予采信。本院二审期间查明,一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为,依据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，涉案房屋登记在上诉人徐楠名下，为上诉人徐楠婚前购买，2016年1月7日上诉人徐楠母亲周某以上诉人的名义代理与被上诉人张宝全签订了《存量房屋买卖合同》，因周某与上诉人徐楠系母子关系，且在履行涉案房屋买卖合同过程中，依据中介公司工作人员侯某的证言证实，被上诉人张宝全在向上诉人交付房款时，上诉人徐楠及其家人和周某均在场，在交付涉案房屋时上诉人徐楠亦在场，因此被上诉人张宝全有理由相信周某有权代理上诉人徐楠与其签订涉案房屋买卖合同，同时，被上诉人张宝全在签订和履行房屋买卖合同过程中主观为善意且无过失，故本院认为，上诉人徐楠母亲周某的代理行为应为有效，其代理上诉人徐楠与被上诉人张宝全签订的《存量房屋买卖合同》应为合法、有效，双方当事人应全面履行合同约定义务。上诉人徐楠的上诉主张及上诉理由，缺乏事实依据及法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人徐楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9112元，由上诉人徐楠负担。本判决为终审判决。审 判 长 李成佳代理审判员 杨 莉代理审判员 杨学军二０一七年五月二日书 记 员 宋 超 来源：