（2017）黑01民终2356号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-07-03
案件名称
哈尔滨龙吉大件运输有限公司与哈尔滨市香坊区朝阳镇新立村村民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
哈尔滨龙吉大件运输有限公司,哈尔滨市香坊区朝阳镇新立村村民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中���人民法院民 事 判 决 书(2017)黑01民终2356号上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨龙吉大件运输有限公司，住所地哈尔滨市道外区。法定代表人：王明，经理。委托诉讼代理人：李敬泽，黑龙江君驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：哈尔滨市香坊区朝阳镇新立村村民委员会，住所地哈尔滨市香坊区。负责人：马凡福，主任。委托诉讼代理人:田瑶，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人哈尔滨龙吉大件运输有限公司（以下简称大件公司）因与被上诉人哈尔滨市香坊区朝阳镇新立村村民委员会（以下简称新立村）土地租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香朝商初字第119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23���立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人大件公司委托诉讼代理人李敬泽，被上诉人新立村负责人马凡福及其委托诉讼代理人田瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大件公司上诉请求：履行合同义务，立即将合同中约定的原哈尔滨公路管理处养路段、京哈道班房占用的所属新立村的全部土地（面积约10000平方米）交付大件公司使用。事实和理由：2004年4年12月1日至2007年12月1日止。2006年10月23日，双方当事人达成口头约定，待前述租赁合同到期后将土地出租给大件公司，大件公司按照新立村要求交纳50万元租金。但新立村未依约交付土地。2011年4月15日，双方签订书面协议，新立村将哈尔滨市公路管理处占用的新立村的全部土地大约一万平方米、（包括2004年12月1日租赁合同约定的3000平方米及哈尔滨公路管理处违法占用的7000平方米土地租赁给��件公司，并委托大件公司办理该土地的所有纠纷事宜。2014年5月28日，双方再次签订书面协议，进一步明确了双方的权利义务。经大件公司努力和协调，哈尔滨市公路管理处养路段让出了一部分土地，但新立村未将土地交付大件公司。一审法院认定事实错误，签订合同时，新立村明知部分土地所有权不归其所有，还与大件公司签订土地租赁协议，新立村有过错，应承担相应的责任。一审适用法律错误，一审法院认定案涉土地属无法分割就判决驳回大件公司是诉讼请求不符合法律规定。一审法院存在程序违法情形，争议土地归属的证据未经庭审质证即作出判决。新立村辩称，大件公司的土地，因大件公司未按照协议中约定通过法定程序确认该土地为新立村所有，客观上新立村无法向大件公司交付案涉土地，因此大件公司上诉请求现实无法实现，应予驳回。大件公司向一审法院起诉请求：履行合同义务，立即将合同中约定的原哈尔滨公路管理处养路段、京哈道班房占用的所属新立村的全部土地（面积约10000平方米）交付大件公司使用。新立村向一审法院提起反诉请求：1.判令解除大件公司、新立村分别于2011年4月15日和2014年5月28日签订的《租赁土地协议书》、《转让土地协议书》。一审法院认定的事实：2006年，大件公司通过招商引资拟在哈尔滨市香坊区朝阳镇落户经营，2006年10月23日，大件公司以支票方式向新立村支付了50万元征地预交款。2011年4月15日，双方签订《租赁土地协议书》，约定新立村为大件公司提供土地的范围为“现哈尔滨市公路管理处养路总段京哈道班房占用的属于新立村所有的土地，租赁给大件公司使用。土地面积最终以大件公司实际占有面积为准。对于哈尔滨市公路管���处养路总段京哈道班房拥有使用权的土地，由大件公司与哈尔滨市公路管理处养路总段自行协商解决其使用及归属问题。如该地块经法定程序确认归新立村所有，新立村同意将其使用权无偿转让给大件公司所有。大件公司有权转让土地。大件公司有权改变土地性质。新立村应无条件配合大件公司办理相关事宜，出具相关手续，并不收取任何费用。”用地租赁费为每平方米130.5元。用地期限为50年。2014年，双方又签订《转让土地协议书》，约定新立村为大件公司提供土地的范围为“原哈尔滨市公路管理处养路总段。京哈道班房占用的所属新立村的全部土地大约面积为1万平方米左右，最终以实际测量为准。有关原哈尔滨市公路管理处养路段，京哈道班房占用的所属新立村的土地等相关事宜，由新立村委托大件公司负责协调解决。”土地转让费为每平方米130.5元，用地期限为五十年。经本院核实，双方争议土地为四周都有围墙的院落，其中2900余平方米为登记在新立村名下，土地性质为菜地，其余7300余平方米属于国有未登记土地，土地性质为道路，两类土地之间没有界限。另查明，2004年12月1日，新立村与哈尔滨市公路管理处养路总段京哈道班房（以下简称道房班）签订了《协议书》，约定新立村将其所有的约3000平方米的地出租给道房班使用，道房班每年向新立村支付占地费1万元，新立村每年修建村内砂石路，道房班无偿提供设备使用。协议有效期三年，从2004年12月1日起至2007年12月1日止。协议期满后，双方可根据实际情况续签。一审法院认为：双方当事人之间于2014年签订的《转让土地协议书》与2011年签订的协议书在提供土地范围这一内容上有差别，且2011年双方签订的《租赁土地协议书》并未实际履行，可以认定双方于2014年重新确定了合同内容，双方的土地租赁合同纠纷应以2014年双方签订的《转让土地协议书》为争议基础。该协议约定的提供土地范围经本院核实，至2016年9月14日，土地约为1万余平方米，其中7300余平方米属于国有土地，土地性质为道路，另2900余平方米为新立村所有,土地性质为菜地，两类地已经无法凭肉眼分清界限，需有关部门通过专业技术确认。双方当事人所签订合同属于无处分权人处分他人财产，并且未经权利人追认，新立村也未在订立合同后取得处分权，应属无效合同。关于新立村所有的2900余平方米土地的问题，因两类地现属于无法分割的整体，故该部分不宜履行。综上所述，双方当事人在明知该争议土地为他人土地的情况下，签署合同处置他人财产，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。双方签订的《转让土地协议书》因部分无效,部分不宜履行，故该协议应予以解除,新立村已收取的征地预交款应返还大件公司，并按银行同期贷款利率支付相应利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十九条之规定，判决：一、解除双方当事人于2014年5月28日签订的《转让土地协议书》；二、哈尔滨市香坊区朝阳镇新立村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还哈尔滨龙吉大件运输有限公司征地预交款50万元，并支付从2006年10月24日起至实际返还征地预交款之日止的利息（以50万为本金，银行同期贷款利率计算）；三、驳回哈尔滨龙吉大件运输有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（大件公司已预交），由大件公司负担。二审期��，当事人没有提交新的证据。本院确认一审法院认定的事实。二审期间，经到案涉土地实地查看，在哈尔滨市国土资源局香坊分局备案的案涉土地图纸标注3号地块面积2827平方米土地现为空场，土地已硬化，实际使用人为案外人新立村村民裴兆君，用于存放车辆，裴兆君称该地块是其自2004年从哈尔滨养路总段租得，租期三年，租期已满，现一年一交租金使用该地块，年租金8万。大件公司对新立村享有所有权的土地仍要求履行协议。新立村与大件公司签订的《转让土地协议书》涉及的土地在哈尔滨国土资源局香坊分局备案地类显示为菜地。本院认为，就出租案涉土地双方当事人于2011年、2014年签订两份协议，2014年协议应是对2011年协议的变更，该变更行为是当事人真实意思表示，变更亦符合合同法规定，故2014年双方签订的《转让土地协议书》应��案件的基础事实。该协议涉及性质不同的两块土地，一块归哈尔滨公路局养路总段所有的土地性质为国有的土地，面积为7362平方米，一块归新立村所有的土地性质为集体所有的土地，面积为2903平方米。协议中涉及案外人土地部分依法应属无效。土地所有权、使用权归新立村所有部分新立村有权经过民主议定程序后对外出租。但新立村与大件公司签订的《转让土地协议书》涉及的土地在哈尔滨国土资源局香坊分局备案地类显示为菜地，双方在协议第五条中约定：大件公司有权改变土地性质，新立村应无条件配合大件公司办理相关手续。依照,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案双方签订的协议主要条款违反法律禁止性规定，应属无效。一审法院按照有效协议处理，属适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，大件公司上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香朝商初字第119号民事判决第二、三项；二、变更第一项为：一、确认双方当事人于2014年5月28日签订的《转让土地协议书》无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费200元、反诉费50元，由哈尔滨龙吉大件运输有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 ���柳波审 判 员 万 迎审 判 员 宋 凯二〇一七年五月二日法官助理 胡 渤书 记 员 周 小 倩 关注公众号“”