（2015）雨铁民初字第596号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-15
案件名称
原告南京康益房地产开发有限公司与被告管文强、江苏炯源装饰幕墙工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京康益房地产开发有限公司,管文强,江苏炯源装饰幕墙工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十三条，第二百一十五条，第二百一十六条，第二百一十九条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十五条
全文
江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨铁民初字第596号原告：南京康益房地产开发有限公司，组织机构代码证24968391-9，住所地南京市雨花台区软件大道106号1幢1001室。法定代表人：陈刚，董事长。委托诉讼代理人：李子林，江苏永元律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟桂荣，江苏高的律师事务所律师。被告：管文强，男，1981年10月22日生，住南京市栖霞区。被告：江苏炯源装饰幕墙工程有限公司，统一社会信用代码91320100748213428J（1∕1），住所地南京市高淳区经济开发区恒盛路4号5号楼421室。法定代表人：王贤平，董事长。委托诉讼代理人：马晶晶、姜云，江苏三法律师事务所律师。原告南京康益房地产开发有限公司（以下简称康益公司）与被告管文强、江苏炯源装饰幕墙工程有限公司（以下简称炯源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭多次公开开庭进行了审理。原告康益公司的委托诉讼代理人李子林、迟桂荣，被告管文强，被告炯源公司的委托诉讼代理人马晶晶、姜云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康益公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告管文强之间的房屋租赁合同，并立即腾让案涉房屋（案涉的位于南京市雨花台区××室、××室、××室，其中114室房屋已于2016年12月15日收回）；2.请求判令被告管文强支付自2014年4月1日至2016年8月31日拖欠的租金1155043.8元，并支付违约金346513.14元；3.请求判令被告管文强自2016年9月1日起至实际交付案涉房屋止，按照租赁合同约定的租金标准支付逾期交房赔偿金；4.请求判令被告炯源公司对被告管文强的上述付款责任承担担保责任；5.请求判令两名被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告管文强于2011年11月23日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定被告管文强承租原告位于南京市雨花台区××室、××室、××室房屋，主要经营超市，计租面积为537.83元，租赁时间为5年，自2011年12月1日起至2016年11月30日止，合同同时约定了具体的租赁费构成、付款时间以及被告炯源公司对该合同的履行承担担保责任。合同签订后，原告将案涉租赁房屋如约交付给被告管文强使用，被告管文强已经给付自2011年12月1日起至2014年3月31日止的租金，2014年4月1日起至今的租金，被告管文强分文未付，原告多次催要未果，原告于2015年11月13日向被告管文强寄发《催缴通知》1份、于2015年11月25日向被告管文强、炯源公司寄发催款律师函，被告管文强、炯源公司收到律师函至今仍然未付租金，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判如所请。被告管文强辩称，认可双方于2011年11月23日签订了《房屋租赁合同》的事实。因为案外人杨某做工程借了本人的钱一时无法偿还，杨某介绍本人租赁案涉的房屋并用房租折抵欠款，本人自2011年12月1日起租赁案涉房屋一直用杨某的欠款折抵案涉房屋的租金；因为原告康益公司并不认识本人，并且本人也不向原告康益公司交付房租，所以原告康益公司要求提供担保人，而被告炯源公司在原告康益公司有部分工程款未结清，并且被告炯源公司的工程款是通过杨某结算，于是，原告康益公司同意被告炯源公司作为担保人，并且一直用被告炯源公司的工程款抵扣房租；到了2013年8月，杨某欠本人的钱用房租已经抵扣的差不多了，加上杨某欠案外人孙某的钱，孙某也想转包我所租赁的案涉房屋，于是本人与孙某签订了转让协议，将案涉房屋转让给孙某，孙某给付了本人转让费之后，本人就将案涉房屋转租给孙某使用，所以孙某是案涉房屋的实际承租人，本人不欠原告康益公司的房租，请求依法驳回原告对本人的诉讼请求。被告炯源公司辩称，案涉的《房屋租赁合同》中的担保方不是被告炯源公司印章所加盖，此印章系杨某私刻印章所盖印，杨某在另案中已经自认有私刻本公司印章的行为；本公司对于本案的担保人责任没有意思表示，也没有事后追认；案涉的《房屋租赁合同》中明确约定被告管文强承租案涉房屋主营超市经营，不得擅自改变房屋的原有结构和用途，擅自改变房屋的原有结构和用途、未按照约定期限支付租金超过30天、擅自转租或转让承租房屋以及从事非法经营及违法犯罪活动等行为，原告有权按照约定解除租赁合同，但案涉房屋已经被分割分别作为“链家房产中介”、“中国移动营业厅”、“水果店”等，原告作为房屋的出租人，明知道被告管文强改变房屋用途甚至转租的行为而不予以制止，是对此行为的认可；原告和被告管文强的上述行为是在未取得被告炯源公司书面同意的情况下达成的，根据担保法及司法解释的相关规定，在为取得保证人书面同意的，债权人和债务人对主合同进行变更，保证人不再承担担保责任，因此，被告炯源公司不承担担保责任；案涉的《房屋租赁合同》第九条第1款第1项规定，被告管文强如未按约定期限支付租金超过30天的，原告可以解除租赁合同、收回租赁房屋并追究管文强的违约责任，原告在2015年12月才提起诉讼，主张2014年4月至今的房租和违约金，本公司认为系原告未及时止损，造成损失任意扩大，根据相关法律规定，原告不得就扩大的损失要求赔偿，因此原告将违约金计算至2016年12月31日，实属不当。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织质证并就被告管文强主体是否适格、被告炯源公司主体是否是适格的担保方以及是否应承担担保责任的争议焦点展开法庭调查。对于本院已经查明的事实记录如下：1.原告康益公司与被告管文强于2011年11月23日签订了房屋租赁合同，该合同约定原告康益公司将其所有的坐落于南京市雨花台区××室、××室、××室房屋出租给被告管文强使用，房屋总面积537.83平方米，租赁期限为5年，自2011年12月1日起至2016年11月30日止，用途为主营超市经营，未经原告康益公司同意，被告管文强不得擅自改变房屋的原结构和用途，租金标准为自2013年3月1日起至2014年11月30日止，70元∕平方米.月，房屋租金为37648.1元∕月，自2014年12月1日起至2016年11月30日止，75.6元∕平方米.月，房屋租金为40659.95元∕月，支付方式为每3个月支付一次租金，先付后租；合同的第九条约定：“合同的变更和解除1、乙方（被告管文强）有下列情况之一的，视为违约，甲方（原告康益公司）有权解除合同，收回房屋并追究乙方的违约责任：（1）未按约定期支付租金，超过30天的；（2）租赁期间，未经甲方书面同意，擅自改变租赁房屋结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未恢复的；（3）租赁期间，未经甲方书面同意，擅自转租或转让承租房屋的；（4）从事非法经营及违法犯罪活动的。2、……。”合同的第十条约定：“违约责任及赔偿1、租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方支付人民币当年季度租金的1.3倍违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的万分之五向乙方加收滞纳金。2、……。”；2.被告炯源公司作为担保方（丙方），在合同的第十一条约定：“丙方自愿为出租方在本合同项下的所有债务提供连带保证责任。如乙方未按本合同约定履行债务的，甲方可直接要求丙方承担连带保证责任”；3.房屋租赁合同的落款处，甲方：康益公司，代表：陈刚、谢德祥2011年11月23日，乙方：管文强，丙方：炯源公司，代表：杨某，2011年11月23日。4.该房屋租赁合同签订后，原告康益公司将案涉房屋交付给被告管文强使用，被告管文强在承租过程中，一直未向原告康益公司交付过租金，全部是通过杨某用被告炯源公司在原告康益公司未结算的工程款进行抵扣；5.2013年8月，被告管文强与案外人李某签订转让协议，将案涉房屋转让给李某承租（被告管文强自述李某为案外人孙某老婆：居民身份证号码，但未出具证据证明），该转让协议未经原告康益公司书面同意，也未告知被告炯源公司；6.李某自2013年8月开始转租案涉房屋，之后李某将案涉房屋分割并转包给他人，现案涉房屋正由“新影造型”、“皇妃美容院”、“链家”、“高淳螃蟹直销店”、“果满多水果连锁超市”等多家个体经营户经营，李某也未向原告康益公司支付过租金，全部是通过杨某用被告炯源公司在原告康益公司未结算的工程款进行抵扣，一直抵扣至2014年3月31日，抵扣手续由被告管文强、孙某和杨某一起进行办理，自2014年4月1日起，被告管文强、孙某和杨某未再进行抵扣，李某也未支付租金，遂产生本案之诉。庭审中，原告康益公司出具房屋租赁合同1份，用以证明原告康益公司与被告管文强签订了案涉的房屋租赁合同、被告炯源公司对合同的履行承担担保责任。被告管文强对该证据予以认可，但认为自己已于2013年8月将案涉房屋转租给孙某，本案与自己无关。被告炯源公司认为己方并非担保方，该合同上的己方公司印章系杨某私刻公证所为，己方公司并未授权杨某也未事后追认，己方公司不承担担保责任，因此，对该房屋租赁合同，被告炯源公司不予认可。对该房屋租赁合同的真实性，本院予以确认；原告康益公司出具被告炯源公司的证明、催缴通知以及律师函，证明杨某是被告炯源公司的项目经理、被告管文强已经签收催缴租金的通知、被告管文强和被告炯源公司已经签收律师函。被告管文强对此证据的真实性予以认可，但是认为自己是帮孙某代收的。被告炯源公司对该组证据的真实性不予认可，认为被告炯源公司没有收到律师函。对该组证据的真实性，本院予以确认；原告康益公司出具2012年8月22日、2012年12月14日、2013年5月22日收据3张，用于证明杨某代表被告炯源公司用工程款抵扣部分房租，一直抵扣至2014年3月31日。被告管文强对此予以认可，被告炯源公司对该组证据的合法性不予认可。对该组证据的真实性，本院予以确认；原告康益公司出具2016年9月18日的告知函复印件1份以及2016年9月21日被告管文强签收的通知复印件1份，该告知函上有部分实际经营者签字，用以证明原告康益公司已在诉讼过程中再次通知被告管文强和实际使用人应立即腾让并交付案涉房屋，原告康益公司已终止了与被告管文强的租赁合同，原告康益公司为收回案涉房屋已尽了最大努力。被告管文强认为告知函自己没有收到，2016年9月21日签收的通知，是原告康益公司让被告管文强转交给孙某。被告炯源公司对该证据真实性无法确认，并认为原告康益公司对被告管文强的转租行为是明知的。对该组证据的真实性，本院予以确认。被告管文强出具转让协议1份，用于证明被告管文强已于2013年8月将案涉房屋转租给孙某，协议是和李某签订的，李某是孙某的老婆，被告管文强收到转让费后，将案涉房屋转租给孙某，因此被告管文强与本案无关。原告康益公司认为该转让协议未经原告康益公司书面同意，属于违约行为，对该转让协议不予认可。被告炯源公司认为该转让协议真实性、合法性无法确认，并因被告管文强未告知被告炯源公司且转让行为已经真实发生，因此，被告炯源公司不须承担不利的法律后果。对该组证据的真实性，本院予以确认；被告管文强出具2015年1月杨某书写的情况说明及6张收据，用于证明杨某自案涉房屋租赁合同开始履行时，一直用被告炯源公司在原告康益公司未结算的工程款进行抵扣房租，一直抵扣至2014年3月31日。对该组证据中的情况说明，原告康益公司无法认定，认可用工程款抵扣房租的事实。被告炯源公司对该组证据的真实性合法性无法确认，认为实际担保人系杨某个人而非被告炯源公司。对该组证据的真实性，本院予以确认；被告管文强出具2015年1月杨某给被告管文强和孙某出具的收条1份，用于证明杨某同意用工程款抵扣案涉房屋租金850000元，这笔工程款也就是本案的诉讼房租。原告康益公司对收条的真实性无法确认，认为案涉房屋是原告康益公司出租给被告管文强，原告康益公司并非和杨某直接发生租赁合同关系，不影响原告康益公司对被告管文强、被告炯源公司的诉讼主张。被告炯源公司认为杨某无权处分被告炯源公司在原告康益公司的工程款。对该组证据，因工程款未实际抵扣，本院不予确认。被告炯源公司出具（2014）高民再字第2号民事判决书、南师大鉴定中心〔2014〕文鉴字第402号司法鉴定意见书、宁金司〔2016〕文鉴字第022号鉴定意见书复印件各1份，用以证明杨某在另案中自认有私刻被告炯源公司公章的行为，本案担保方的被告炯源公司公章也是杨某私刻的，被告炯源公司无承担本案担保责任的意思表示。原告康益公司认为该组证据与本案无关，对被告炯源公司的证明目的不予认可，认为被告炯源公司在与原告康益公司结算工程款时，也是通过杨某进行结算的，结算时，被告炯源公司也未出具任何书面承诺并认可了杨某和原告康益公司结算部分工程款的行为，因此本案中杨某亲笔签名并加盖被告炯源公司的公章，应认定为表见代理，被告炯源公司应承担担保责任。被告管文强认为被告炯源公司应承担担保责任。对该组证据的真实性，本院予以认可，但是对于其关联性，本院不予采纳；被告炯源公司出具2013年10月31日《中国人寿保险股份有限公司江苏分公司玻璃采光顶修补工程施工合同》、2011年9月《二期厂房玻璃幕墙及钢结构雨棚工程施工分包合同》各1份，用于证明被告炯源公司同期使用的公章与案涉合同担保方的公章不一致，原告康益公司对该组证据的关联性不予认可。被告管文强对该组证据不予认可，认为用被告炯源公司的工程款抵扣案涉房租真实存在，且案涉房屋已经转让给孙某，与自己无关。对该组证据的关联性，本院不予采纳。庭审中，被告炯源公司不认可案涉房屋租赁合同中担保方的印文是己方的公章所盖，就该印文的真实申请司法鉴定，本院予以准许，后经南京师范大学司法鉴定中心出具南师大司鉴中心〔2016〕文鉴字第376号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“‘2011年11月23日’的《房屋租赁合同》中‘江苏炯源装饰幕墙工程有限公司’的印文与提供的印文样本不是同一印章所盖。”。原告康益公司对此司法鉴定意见书不予认可，申请补充鉴定，经本院予以准许，后因为补充鉴定的资费问题与鉴定机构发生分歧，原告康益公司申请撤销补充鉴定，本院予以准许。之后，原告康益公司于2016年12月30日在南京东南司法鉴定中心单方就案涉房屋租赁合同中担保方的印文进行了鉴定，南京东南司法鉴定中心于2017年1月10日出具南京东南司法鉴定中心东南司法鉴定中心〔2016〕文鉴字第929号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“据现有鉴定材料，送检标称日期为‘2011年11月23日’的《房屋租赁合同》第6页上印文‘江苏炯源装饰幕墙工程有限公司’与送检九份样本材料上印文‘江苏炯源装饰幕墙工程有限公司’均是同一印章盖印形成。”，用以证明被告炯源公司为适格的担保方。对该证据的真实性、合法性、关联性，被告炯源公司均不认可。被告管文强对该证据的真实性、合法性、关联性同样不予认可。对该证据的真实性，本院予以确认。原、被告提供的证据并结合庭审笔录在卷佐证。另查明，案涉的坐落于南京市雨花台区××室、××室、××室房屋原所有权人系原告康益公司，原告康益公司分别将上述的111室、113室、114室房屋卖给案外人，并且相继进行了过户，分别出具书面承诺书承诺其在购房前，已经了解房屋租赁现状，同意原告康益公司于2016年12月15日前交付房屋，在房屋交付前，对房屋不享有占有、使用、收益、处分的权利。现114室房屋原告康益公司已于2016年12月16日收回，但114室房屋自2014年4月1日起至2016年12月16日房租未交；111室、113室还未收回，该2套房屋自2014年4月1日起至今的房租一直未交。庭审后，原告康益公司与被告炯源公司达成庭外和解，原告康益公司于2017年4月17日申请撤回对被告炯源公司的起诉，本院裁定准许其撤诉。本院认为：合法的房屋租赁关系受法律保护。本案的焦点问题是原告康益公司的原告主体是否适格，如原告康益公司的原告主体适格，其主张是否成立；被告管文强的被告主体是否适格；被告管文强与案外人李某之间的转让协议如何认定。关于原告康益公司的原告主体问题。原告康益公司与被告管文强于2011年11月23日签订《房屋租赁合同》时，案涉的坐落于南京市雨花台区××室、××室、××室房屋所有权人为原告康益公司，之后，原告康益公司虽然将上述的111室、113室、114室房屋相继卖给了案外人，但案外人书面承诺在房屋交付前，对房屋不享有占有、使用、收益、处分的权利，因此，案涉房屋的占有、使用、收益、处分的权利至今仍然归属于原告康益公司，因被告管文强未及时交付房租，原告康益公司有权向被告管文强主张支付房租、解除房屋租赁并腾空收回案涉房屋以及承担违约责任，故原告康益公司的原告主体适格。关于被告管文强的被告主体问题。被告管文强与原告康益公司于2011年11月23日签订《房屋租赁合同》并实际承租了案涉房屋，因此被告管文强有义务按照合同约定给付房租；2013年8月，被告管文强未经原告康益公司书面同意与案外人李某签订转让协议并将案涉房屋转让给案外人李某实际承租，该转让协议违反了被告管文强与原告康益公司于2011年11月23日签订《房屋租赁合同》中的相关约定，该转让协议对于原告康益公司而言属于无效协议，并且李某自2014年4月1日起至今一直未交付房租，原告康益公司有实际的租金损失，因此被告管文强的被告主体适格，被告管文强应承担支付自2014年4月1日起至今的房租、违约金以及相当于租赁的损失赔偿；对于被告管文强关于案涉房屋自2013年8月起至今实际上是由案外人孙某承租，孙某才是本案被告应追加其为被告参加诉讼的辩解，因原告康益公司与孙某之间未有房屋租赁合同关系，依据合同的相对性，该辩解，本院不予采纳；被告管文强未经原告康益公司书面同意与案外人李某签订转让协议，该转让协议就被告管文强与李某之间而言，没有违反法律、法规的禁止性规定，二者内部之间，该转让协议是合法有效的协议，根据谁实际承租房屋受益谁应支付房租的法律规定，被告管文强在履行支付本案的租金、违约金以及相当于租金的损失赔偿之后，被告管文强可以向案外人李某另行主张。经核算：按照租赁合同约定的标准计算，被告管文强自2014年4月1日起至2016年8月31日止，应支付租金为1155043.8元，因其逾期至今未付，原告康益公司主张就该部分违约问题，被告管文强按约定应另行支付违约金346513.14元（1155043.8元×0.3），原告康益公司的该项诉讼请求，符合原、被告双方的合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持；同时，因被告管文强逾期未付租金长达2年之久，且未经原告康益公司的书面同意，擅自转租案涉房屋，违反租赁合同第九条的约定，被告管文强存在严重违约情形，原告康益公司有权据此要求解除合同，故原告康益公司主张解除租赁合同的诉讼请求，符合原、被告双方的合同约定，且符合法律规定，本院予以支持；因被告管文强严重违约后，自2016年9月1日起至今仍未返还案涉房屋（案涉的114室原告康益公司已于2016年12月16日收回但该房屋租金未付，111室、113室至今未返还），势必给原告康益公司产生实际租金损失，原告康益公司主张按照租赁合同约定的租金标准赔偿损失的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持，其中自2016年9月1日起，至2016年12月16日止，以40659.95元∕月，计算3.5个月，计为142309.8元，自2016年12月16日起，至2017年4月30日止，以25842元∕月（扣除114室的租金），计算4.5个月，计为116289元，合计258598.8元。因此，被告管文强自2014年4月1日起，至2017年4月30日止，应支付给原告康益公司的租金、违约金和相当于租金部分的损失合计为1760155.74元（其中：租金1155043.8元、违约金346513.14元、租金损失赔偿258598.8元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十五条之规定，判决如下：一、原告南京康益房地产开发有限公司与被告管文强之间于2011年11月23日签订的《房屋租赁合同》立即解除，被告管文强于本判决生效后十日内将坐落于南京市雨花台区春江路49号06幢111室、113室房屋腾空返还给原告南京康益房地产开发有限公司；逾期未腾空返还的，原告南京康益房地产开发有限公司有权申请强制执行腾空返还上述房屋；二、被告管文强于本判决生效后十日内给付原告南京康益房地产开发有限公司房租1155043.8元、违约金346513.14元、租金损失赔偿258598.8元，合计给付1760155.74元。三、被告管文强自2017年5月1日起至实际返还上述案涉的111室、113室房屋之日止，按照每月25842元标准赔偿原告南京康益房地产开发有限公司的租金损失。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14508元由被告管文强负担（被告管文强负担该款后，可向案外人李某另行主张）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费14508元（账户名称：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：×，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）。审 判 长 曹光明人民陪审员 应兴宝人民陪审员 陈跃进二〇一七年五月二日见习书记员 孔意意 来源：百度搜索“”