（2017）沪02民终1621号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-05
案件名称
ＸＸ刚与赵臻瑜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ刚,赵臻瑜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1621号上诉人(原审被告、反诉原告)：ＸＸ刚，男，1977年9月4日出生，汉族，户籍地四川省。委托诉讼代理人：黄冬艳，上海问学律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：赵臻瑜，男，1982年9月27日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：黄敦昱，上海市李国机律师事务所律师。上诉人ＸＸ刚因与被上诉人赵臻瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初11629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。ＸＸ刚上诉请求：撤销一审判决第二、四项，依法改判赵臻瑜向ＸＸ刚支付违约金人民币(以下币种均为人民币)4.5万元。事实与理由：《承包合同》约定赵臻瑜应当每期提前15天支付承包费。赵臻瑜未按约支付承包费，且主动提出不再租赁上海市嘉定区城中路XXX-XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，显属违约，理应承担违约金。ＸＸ刚始终没有表达过解除合同的意思，且与赵臻瑜多次进行磋商。在赵臻瑜明确表示要通过诉讼解决问题后，ＸＸ刚为了减少损失才将系争房屋另行出租。一审法院对于双方就解除租赁合同没有争议，在租赁期限开始之前已经就解除合同达成合意的事实认定错误；如果ＸＸ刚没有将系争房屋钥匙交付给赵臻瑜，赵臻瑜不可能向ＸＸ刚支付租金，一审判决认定ＸＸ刚无证据证明其向赵臻瑜交付房屋的事实认定不清。ＸＸ刚已经向赵臻瑜提供了房产证复印件，赵臻瑜无法办理营业执照，过错不在ＸＸ刚。赵臻瑜辩称，《承包合同》无法继续履行的原因是系争房屋内有其他公司注册了营业执照，导致赵臻瑜的租赁目的无法实现。ＸＸ刚违反合同约定，请求法院驳回其上诉请求，维持原判。赵臻瑜向一审法院起诉请求：1、解除赵臻瑜、ＸＸ刚于2016年7月9日签订的关于系争房屋的租赁合同；2、ＸＸ刚返还赵臻瑜定金2万元；3、ＸＸ刚支付赵臻瑜违约金4.5万元。ＸＸ刚向一审法院反诉请求：1、赵臻瑜按照1.5万元/月的标准向ＸＸ刚支付自2016年7月20日至判决确定的合同解除之日的租金；2、赵臻瑜向ＸＸ刚支付解约违约金4.5万元。一审法院查明事实：赵臻瑜与ＸＸ刚达成关于系争房屋的租赁意向后，于2016年7月6日向ＸＸ刚支付定金2万元。2016年7月9日，双方签订了《承包合同》，合同约定赵臻瑜向ＸＸ刚租赁系争房屋(商铺)，建筑面积15.55平方米，租赁期限为2016年7月20日至2019年7月19日，租金(承包费)为18万元/年，每年一付，提前15天支付；该合同第六条第3项约定：“ＸＸ刚确保房屋(经营场地)的正常使用，全力协助办证并提供相关的证明材料”；第七条约定：“……若一方不能遵守本合同约定，需要提前终止合同的，必须双方协商一致，若不能协商一致，违约方需向守约方支付三个月的承包费作为违约金赔偿”；第十条注明ＸＸ刚账号为“XXXXXXXXXXXXXXXXXXX2”；合同末页有手写字迹：“连押金收到195000(壹拾玖万伍仟元整)2016年7.9日ＸＸ刚”。同日，赵臻瑜向尾号为7912的银行账号转账175,000元，该笔款项于2016年7月11日被退回。ＸＸ刚提供的尾号为97612账户未收到赵臻瑜的首期租金。一审法院另查明，系争房屋内已被案外人上海顺昌旅行社有限公司于2001年10月15日登记注册使用。目前系争房屋已经由ＸＸ刚另行租赁给他人使用。ＸＸ刚和赵臻瑜均确认以上事实。双方对系争房屋是否交付、赵臻瑜是否需要向ＸＸ刚支付租金、赵臻瑜是否已经向ＸＸ刚实际支付首笔租金17.5万元、以及违约责任的归属问题存有争议。为证明其主张，双方分别举证如下：赵臻瑜向法院提交如下证据：1、《承包合同》与赵臻瑜账户明细，证明赵臻瑜于2016年7月9日向ＸＸ刚转账支付了租金17.5万元，ＸＸ刚也在合同上确认收到该笔款项，且证明ＸＸ刚于同年7月11至将该款退还至赵臻瑜账户；2、2016年7月11日、12日的微信聊天记录，证明赵臻瑜要求ＸＸ刚提供相关材料，配合办理营业执照，但ＸＸ刚拒绝配合。ＸＸ刚对赵臻瑜提供的证据发表如下意见：对证据1，真实性无异议，但是合同中明确由赵臻瑜负责办理营业执照，对17.5万元，赵臻瑜系向尾号为9712的账户汇款，然合同中明确的ＸＸ刚账户尾号为97612，因为账号错误，导致款项自动退回至赵臻瑜，而非ＸＸ刚主动退回，故ＸＸ刚实际并未收到上述款项；对证据2，认可是双方的部分聊天记录，至于办证所需材料，ＸＸ刚已向赵臻瑜提供，另外，赵臻瑜没有支付租金，系赵臻瑜违约在先。ＸＸ刚向法院提交如下证据：ＸＸ刚账户明细，证明ＸＸ刚并未收到赵臻瑜支付的租金。赵臻瑜对该证据真实性无异议。一审法院审理中，关于房屋是否交付，赵臻瑜表示ＸＸ刚从未交付房屋，ＸＸ刚表示签约当天即2016年7月9日已将钥匙交付赵臻瑜，但并未提交相应证据，且表示于同年7月15、16日左右，已将钥匙取回。一审法院认为，赵臻瑜和ＸＸ刚间签订的《承包合同》实为房屋租赁合同，该合同系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。现双方均同意解除合同，仅对违约责任的承担意见不一。故对赵臻瑜要求解除双方租赁合同的请求，法院予以照准。关于首期租金17.5万元是否实际给付，根据双方提供的银行明细以及合同约定，赵臻瑜于2016年7月9日转账支付的款项因账号与合同约定以及ＸＸ刚实际账号不符而被银行退回，实际并未到达ＸＸ刚账户，此后，也未重新支付该笔租金，赵臻瑜未按约支付ＸＸ刚租金，显属违约。同时，ＸＸ刚亦无证据证明其在合同中确认收到租金而实际并未收到后已向赵臻瑜催要过租金。另外，按照合同约定，ＸＸ刚应当协助赵臻瑜办证并提供相关的证明材料，然ＸＸ刚提供的系争房屋中已有其他未注销的工商登记，亦无证据证明其已按照赵臻瑜的要求提供相关的办证所需材料，导致赵臻瑜无法办理相关营业执照，租赁合同目的无法实现，故ＸＸ刚亦存在违约。因合同未能履行双方均存在过错，且双方在2016年7月15日左右，即租赁期限开始之前，已就合同解除达成合意，故法院认定双方互不承担违约责任，故赵臻瑜和ＸＸ刚要求对方承担违约金的请求，法院均不予支持，对赵臻瑜要求返还2万元定金的请求，法院予以支持。至于ＸＸ刚反诉要求赵臻瑜支付2016年7月20日至判决确定的合同解除之日的租金，因ＸＸ刚并无证据证明其已向赵臻瑜交付系争房屋，且其认可已于2016年7月15日、16日左右收回该房屋，故对ＸＸ刚该项反诉请求，法院不予支持。判决：一、解除赵臻瑜与ＸＸ刚于2016年7月9日签订的关于上海市嘉定区城中路XXX-XXX号房屋的《承包合同》；二、ＸＸ刚应于判决生效之日起十日内返还赵臻瑜定金2万元；三、驳回赵臻瑜的其他诉讼请求；四、驳回ＸＸ刚的全部反诉请求。本院二审期间，双方均未提供新证据。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。审理中，ＸＸ刚、赵臻瑜均确认如下事实：2016年7月15日，赵臻瑜通过报警方式与ＸＸ刚解决纠纷时，均表示不再继续履行《承包合同》，且双方当时的纠纷在于合同解除后的相关钱款清退事宜。本院认为，赵臻瑜和ＸＸ刚签订的《承包合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，合法有效，双方均应恪守履行。赵臻瑜未在合同约定期限内将17.5万元的首期租金支付至约定账户，显属违约。而ＸＸ刚提供的系争房屋中有其他未注销的工商登记，导致赵臻瑜无法办理相关营业执照，且ＸＸ刚亦无证据证明其已按照相关要求提供办证所需材料，故ＸＸ刚亦存在违约。一审法院根据双方均有过错的情况，判定双方互不承担违约责任，于法有据，本院予以认同。ＸＸ刚主张其已于2016年7月9日将系争房屋交付给赵臻瑜，却无相关证据予以佐证，且其自认已于2016年7月15日左右收回系争房屋，故对其要求赵臻瑜支付自2016年7月20日至合同解除之日的租金的主张，本院亦不予支持。综上所述，ＸＸ刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,887.5元，由上诉人ＸＸ刚负担。本判决为终审判决。法官助理常飞审判长 倪知良审判员 王 珍审判员 陈 军二〇一七年五月二日书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：