（2016）闽0104民初4911号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-30
案件名称
福建天泽房地产开发有限公司与徐铄商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建天泽房地产开发有限公司,徐铄
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初4911号原告：福建天泽房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人：陈玉强，董事长。委托诉讼代理人：陆享民，公司员工。被告：徐铄，男，1985年8月18日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。原告福建天泽房地产开发有限公司（以下简称天泽房地产公司）与被告徐铄商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天泽房地产公司的委托诉讼代理人陆享民到庭参加诉讼，被告徐铄经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同》及附件；2.被告按照房屋总价款10%向原告支付违约金，共计195200.1元；3.确认原告有权在被告已付购房款中直接扣减违约金、银行代垫款及注销所需各项费用；4.案件受理费由被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1.确认原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：××××）及相关附件于2016年10月14日解除；2.被告协助原告办理上述《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续；3.被告按房屋总价款10%的标准向原告支付违约金；4.确认原告有权在被告已付购房款中直接扣除违约金。事实和理由：原、被告于2013年5月27日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：由被告以按揭贷款的方式向原告购买位于福州市仓山区金山街道金桔路336号中天金海岸××#楼××单元的房产，如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖方承担担保责任、向贷款银行偿还所有贷款本息的，则视为买受人根本违约，出卖人有权解除合同，且买受人需支付总房价款10%的违约金，出卖人可从买受人的房价款中直接扣除违约金。2013年7月17日，原、被告及贷款银行签订《个人住房借款合同》，由被告向贷款银行贷款购房，原告对被告的贷款承担阶段性担保责任。《个人住房借款合同》签订后，贷款银行如期放款，但被告却未能按期归还贷款本息。后因被告未按期归还银行贷款本息，导致贷款银行解除《个人住房借款合同》，宣布贷款提前到期，要求原告立即履行保证责任。2016年6月27日，贷款银行向鼓楼区法院提起诉讼，要求原、被告对借款本息承担连带责任。被告的行为已经违反了合同约定，且构成根本违约，根据《合同法》及《商品房买卖合同》约定，原告有权单方解除合同。原告于2016年10月11日向被告发出解除函，解除双方之间的合同。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交书面答辩状及证据，视为放弃抗辩权利。原告提交的证据内容真实，来源合法，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买福州市仓山区金山街道金桔路336号中天金海岸47#楼806单元的房产，总价款1952001元，被告应于合同签订当日向原告支付购房款150000元，首期款442001元于签订合同后5日内付清，余款1360000元由被告向银行申请贷款。合同附件六补充协议第一条第6点约定，如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖方承担担保责任、向贷款银行偿还所有贷款本息的，则视为买受人根本违约，出卖人有权解除合同，且买受人须支付总房价款10%的违约金，出卖人可从应退还买受人的房价款中直接扣除上述违约金以及代向银行偿还的贷款本息。附件六补充协议第六条约定，买受人声明本合同所记载的姓名、通讯地址、联系电话均真实合法有效，如有变更买受人应在变更之日起十日内以书面形式通知出卖人。若因买受人原因导致出卖人与其无法取得联系，买受人应自行承担由此引起的全部法律责任。买受人根据合同所记载的联系地址向出卖人邮寄函件后三日内即视为送达。2013年7月17日，被告作为借款人，原告作为保证人，与贷款人交通银行股份有限公司福建省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定被告向交通银行股份有限公司福建省分行贷款1360000元用于支付讼争房屋的购房款，原告为被告的贷款提供连带责任保证。合同签订后，被告向原告支付了首付款592001元，余款1360000元由交通银行股份有限公司福建省分行发放。贷款发放后，因被告未能按时依约向贷款银行履行还本付息义务，交通银行股份有限公司福建省分行向原、被告寄送《债务提前到期通知书》，宣布合同项下债务提前到期，到期日为2016年5月21日，债务人应在该日前归还全部债务本金并结清利息，保证人应立即履行保证责任。交通银行股份有限公司福建省分行于2016年6月向鼓楼区人民法院提起诉讼，要求被告偿还逾期贷款本息、原告对被告的债务承担连带清偿责任。原告于2016年10月10日向被告在《商品房买卖合同》中记载的地址福州市台江区双丰大厦17A邮寄《解除合同通知书》，告知解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。合同附件六补充协议第一条第6点约定，如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖方承担担保责任、向贷款银行偿还所有贷款本息的，则视为买受人根本违约，出卖人有权解除合同。因被告未能按期归还银行贷款本息，贷款银行发出《债务提前到期通知书》，宣布合同项下债务提前到期，要求原告承担连带清偿责任，故原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条约定，买受人根据合同所记载的联系地址向出卖人邮寄函件后三日内即视为送达。原告已于2016年10月10日向被告在合同中记载的地址邮寄《解除合同通知书》，告知解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，故原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2016年10月13日解除。讼争合同解除后具有溯及力，可恢复原状，故原告主张被告协助原告办理《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》合同附件六补充协议第一条第6点约定，出卖人解除合同，买受人须支付总房价款10%的违约金，出卖人可从应退还买受人的房价款中直接扣除上述违约金，故现原告诉请被告按房屋总价款10%的标准支付违约金，在被告已付购房款中直接扣除违约金，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告福建天泽房地产开发有限公司与被告徐铄于2013年5月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：××××）及相关附件已于2016年10月13日解除；二、被告徐铄于本判决生效之日起十日内协助原告福建天泽房地产开发有限公司办理上述合同的备案及预告登记注销手续；三、被告徐铄按房屋总价款10%的标准向原告福建天泽房地产开发有限公司支付违约金195200.1元，该违约金福建天泽房地产开发有限公司有权在被告徐铄已付购房款中直接扣除。案件受理费22368元，由被告徐铄负担。公告费（凭公告费收据）由被告徐铄负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 吴灵婧人民陪审员 陈贵容人民陪审员 秦 霖二〇一七年五月二日书 记 员 林彦琪 关注公众号“”