（2016）沪0112民初28977号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-11-04
案件名称
徐莉梅与上海世贸家具(集团)有限公司、上海虹桥世贸家具有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐莉梅,上海世贸家具（集团）有限公司,上海虹桥世贸家具有限公司,Ｃ购物中心有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初28977号原告：徐莉梅。委托诉讼代理人：孔庆德，上海市申达律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐梦婷，上海市申达律师事务所律师。被告：上海世贸家具(集团)有限公司。法定代表人：孔某某，董事长。被告：上海虹桥世贸家具有限公司。法定代表人：孔某某，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄伟，上海市四方律师事务所律师。被告：C购物中心有限公司。法定代表人：朱某乙。原告徐莉梅与被告上海世贸家具(集团)有限公司、被告上海虹桥世贸家具有限公司、被告C购物中心有限公司(以下分别简称“世贸集团”、“虹桥世贸”及“世贸好安居”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，因被告世贸好安居下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告徐莉梅的委托诉讼代理人孔庆德、唐梦婷，被告世贸集团、被告虹桥世贸的共同委托诉讼代理人黄伟到庭参加了诉讼。被告世贸好安居经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告徐莉梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告世贸好安居于2011年1月17日签署的租赁铺位为××层××室的《商铺租赁合同》及《补充协议一》；2.判令三被告返还租金人民币(下同)550,300元；3.判令三被告支付自2015年3月1日起至2016年4月30日止的返租回报65,118.84元；4.判令三被告支付自2015年5月31日起至2016年4月30日止的逾期支付返租回报违约金75,611.22元；5.判令三被告支付自2015年5月1日起至合同解除之日止，按每日165.84元的标准计算的返租回报；6.判令三被告支付自2016年5月1日起至实际支付之日止，按每日165.09元的标准计算的逾期支付返租回报违约金。事实和理由：2010年10月20日，被告世贸集团与案外人A家具有限公司(以下简称“A家具有限公司”)签订《合作协议》，约定世贸集团已通过合法途径从××处租赁办公室取得了租赁经营权，并出资改建了“B购物中心”。世贸集团和A家具有限公司组建一个新公司来承接运作该购物中心。世贸集团承诺通过合法途径将该购物中心租赁权变更到新公司名下，并承诺该购物中心可以分割出租。双方同意新组建公司冠名为“世贸好安居”等。根据上述约定，A家具有限公司和虹桥世贸合资设立了C购物中心有限公司(以下简称“世贸好安居”)。2011年1月17日，世贸好安居将该购物中心分割出租，并与原告签订了《商铺租赁合同》及补充协议，约定世贸好安居拥有位于上海市闵行区××路×××号购物中心项目整体的租赁使用权，并有权对该项目的商铺分割出租。由原告承租该购物中心××层××室铺位，租赁期限自2011年3月1日至2031年2月28日止。租赁期限内总价款为人民币(下同)570,300元并一次性付款。由原告将商铺返租给世贸好安居并由其全权运营管理。返租回报由世贸好安居支付给原告。具体为：第一年6%，第二年7%，第三年8%，第四年9%，第五年10%，第六年11%(系按原告支付给世贸好安居租赁总价款计算)。返租回报分2次支付，第一年为每年5月1日至30日支付50%，12月1日至30日支付50%。返租期结束双方不再续签约的，世贸好安居应在返租结束后的7天内通知原告收回商铺租赁。世贸好安居逾期支付原告固定返租回报款达30天以内的，自本合同约定的付款之次日起至全额付清之日止，世贸好安居按日向原告支付已付商铺款万分之一点五的违约金，返租继续履行。逾期超过30日以上的，自本合同约定的付款之次日起至全额付清之日止，按日向原告支付原告已付商铺款的万分之三违约金，合同可继续履行。合同签订当日，原告即按约向世贸好安居支付了全部租赁价款共计550,300元，此系世贸好安居同意给予优惠2万元。2012年3月6日，案外人D有限公司、世贸集团、A家具有限公司、虹桥世贸和孔某某签订了《补充协议》并约定：在符合一定条件下，被告世贸集团和A家具有限公司签订的《合作协议》及其他关于该项目的文件自动终止。前期世贸好安居和世贸集团已向租赁商铺商户收取的约7,878万元之租赁合同、协议等一切善后事宜，概由世贸集团和虹桥世贸承担和解决等。被告并未就他们之间签订的相关协议告知原告。但自该时间后，原告的返租回报均由世贸集团和虹桥世贸向原告支付。但自2015年5月起，被告未再按约向原告支付返租回报，原告曾多次向位于闵行区××路×××号×××楼A座的相关具体管理人员催讨均无果。同时根据原告了解，位于闵行区××路×××号世贸好安居购物中心内商铺已被全部重新分割，且已由其他经营管理，不再作为购物中心使用，而是作为虹桥古玩城出租从事古玩、玉石等经营活动，与当时原告与世贸好安居签订合同时所述的经营内容和经营管理主体已大相径庭，有关购物中心的相关后续事宜，现均由世贸集团和虹桥世贸在负责处理。鉴于被告未按约履行合同且在经营管理主体和经营内容上发生重大变化的情况下未取得原告同意，其行为已构成重大违约。原告特提起本案诉讼要求判如所请。诉讼中，因上述案件公告期间，涉案商铺租赁合同至2017年2月28日已经自然届满，故原告对上述第1、2项诉请明确表示不再予以主张。同时对上述其余诉讼请求调整如下：1.判令三被告支付自2015年3月1日起至2017年2月28日止的返租回报115,563元；2.判令三被告支付自2015年5月31日起至2017年2月28日止的逾期支付返租回报违约金231,126元；3.判令三被告支付自2017年3月1日起至实际支付之日止，按每日165.09元的标准计算的逾期支付返租回报违约金。被告世贸集团、被告虹桥世贸共同辩称，对原告诉称的租金回报起算点及欠付时间段均表示没有异议，但因原告签订租赁合同的相对方是被告世贸好安居，故被告世贸集团、虹桥世贸没有义务履行涉案租赁合同。另原告依据的承诺保证函是有前提条件的，现鉴于三被告及案外人间某某在争议，且该鉴于的事实没有实际履行，故该承诺保证函的基础不成立，对于被告世贸集团、虹桥世贸没有法律约束力。综上，对于被告世贸好安居欠付原告的上述款项不应由被告世贸集团、虹桥世贸来承担。被告世贸好安居未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2010年10月20日，被告世贸集团与案外人A家具有限公司签订《合作协议》1份，约定世贸集团已通过合法途径从××处租赁办公室取得了上海市闵行区××路×××号的租赁经营权，出资改建了“B购物中心”。世贸集团和A家具有限公司组建一个新公司来承接运作该购物中心，新公司注册资金为500万元，世贸集团或其指定的公司出资255万元占51%股权，A家具有限公司或其指定的公司出资245万元占49%股权。世贸集团承诺通过合法途径将该购物中心租赁权变更到新公司名下，并承诺该购物中心可以分割出租。双方同意新组建公司冠名为“世贸好安居”等。根据上述约定，被告虹桥世贸和A家具有限公司合资设立了被告世贸好安居。2011年1月17日，原告徐莉梅(作为受让方，签约乙方)与被告世贸好安居(作为出租方，签约甲方)签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方拥有“C购物中心”(以下简称“购物中心”)项目整体的租赁使用权，并有权对该项目的商铺分割出租。该购物中心位于上海市××路×××号。甲方将C购物中心××层第××号商铺出租给乙方，在租赁期内，乙方拥有该商铺使用权，商铺面积为17.22平方米(含公摊面积)。该商铺租赁期限为20年，自2011年3月1日起至2031年2月28日止。双方确认，该商铺租赁期限内总价款为570,300元。乙方于本合同签署当日向甲方一次性支付本合同总价款570,300元。甲方预定在2011年3月1日前，依照本合同约定的条件将商铺交付乙方使用。商铺使用权期限届满后乙方不再继续受让商铺使用权的，或者本合同被解除的，则乙方应当将商铺使用权交还甲方。本合同一经订立，双方都必须全面履行，任何一方不得擅自变更或解除合同。同日，双方另行签订《补充协议一：商铺返租协议》1份，约定乙方拥有C购物中心交易区第××层第××号商铺之使用权，使用年限自2011年3月1日起至2031年2月28日止。乙方同意将标的商铺返租给甲方由甲方全权运营管理，甲方有权在返租期内行使占有、使用、收益等权利(包括甲方自己租赁、出租、转租及对标的商铺进行市场管理等)。返租期限为6年，自2011年3月1日起至2017年2月28日止。标的商铺的返租回报：返租期内，甲方以乙方受让标的商铺租金总额的一定比例资金作为乙方的返租回报，具体返租计划为第一年6%，第二年7%，第三年8%，第四年9%，第五年10%，第六年11%。支付时间及方式：甲方每年两次分别于5月1日至5月30日前第一次、12月1日至12月30日前第二次将支付给乙方的返租回报汇入乙方指定银行帐户，其中每次转帐金额为当年返租回报总额的50%。其中：甲方应于2011年5月1日至5月30日前将第一年50%返租回报款转帐至乙方指定的银行帐户，应于2011年12月1日至12月30日前将第一年剩余50%返租回报款转帐至乙方指定的银行帐户，以后每年按既定期限汇入，如遇法定节假日则作相应顺延，直至返租结束。乙方同意甲方在返租期内可以甲方名义自行使用，也可将标的商铺以甲方名义与第三方签署标的商铺租赁协议，出租给第三方使用。甲方有权根据经营需要在返租期内自主决定标的商铺的租赁方式、期限、租金及是否同意第三方进行转租等。返租期内，乙方不得收回标的商铺或将标的商铺另行出租给他人，不得干扰甲方招商入驻的第三方正常经营。返租期结束双方不再续签的，甲方应在返租期结束后7天内通知乙方收回商铺租赁。被告世贸好安居逾期支付原告固定返租回报款达30天以内的，自本合同约定的付款之次日起至全额付清之日止，被告世贸好安居按日支付原告已付商铺款万分之一点五的违约金，返租继续履行；逾期超过30日以上的，自本合同约定的付款之次日起至全额付清之日止，按日向原告支付原告已付商铺款万分之三的违约金，合同可继续履行。该协议还约定的双方的其他权利和义务。上述合同及补充协议签订当日，原告即按约向被告世贸好安居支付了全部租赁价款共计550,300元。2012年3月6日，被告世贸集团、虹桥世贸及案外人D有限公司、A家具有限公司以及被告世贸集团、虹桥世贸的法定代表人孔某某共同签订了《补充协议》并约定：1.在符合一定条件下，被告世贸集团和A家具有限公司签订的《合作协议》及其他关于该项目的文件自动终止；2.前期被告世贸好安居和被告世贸集团向租赁商铺商户收取的7,878万元之租赁合同、协议等一切善后事宜，概由被告世贸集团、被告虹桥世贸承担和解决等。但自该时间后，原告的返租回报均由被告世贸集团和被告虹桥世贸向原告支付。但自2015年5月起，被告世贸好安居未再按约定向原告支付返租回报，原告曾多次向相关具体管理人员催讨，均无果。2016年7月1日，被告世贸集团向原告及案外人共同出具《承诺保证函》1份，载明，鉴于：1.2011年1月左右，贵方与世贸好安居签订了《商铺租赁合同》及《补充协议》，由贵方承租位于上海市闵行区××路×××号商铺并一次性支付20年租金，同时由世贸好安居支付前6年返租租金(截止2017年2月28日)；2．2012年3月6日，由D有限公司、世贸集团(系虹桥世贸之股东)、A有限公司(系世贸好安居之股东)和虹桥世贸(系世贸好安居之股东)签署了《补充协议》，约定：前期世贸好安居和世贸集团已向租赁商铺商户收取的约7,878万元之租赁合同、协议等一切善后事宜，概由世贸集团和虹桥世贸承担和解决。现本《承诺保证函》之签署方特向贵方保证、承诺如下：1.由我们承担和履行《商铺租赁合同》及《补充协议》中约定的应由世贸好安居承担和履行的全部义务和责任。2.同意贵方提前解除上海市闵行区××路×××号商铺的《商铺租赁合同》及《补充协议》，但前提是本《承诺保证书》第3条和第4条承诺获得全部履行。3.由我们保证并承诺、承担、履行和向贵方返还《商铺租赁合同》所约定的租赁商铺20年的全部租金，并支付该商铺前6年的全部返租租金(需扣除已支付的返租租金)。4.由我们保证并承诺、承担、履行和向贵方支付《商铺租赁合同》和《补充协议》所约定的应由世贸好安居承担的全部违约责任。5.本《承诺保证函》之签署人对上述保证、承诺等承担不分先后顺序、不分份额的承担相互连带责任。本《承诺保证函》一经签署人盖章后即刻生效且不可撤销。现原告了解到，位于上海市闵行区××路×××号世贸好安居购物中心内的商铺已被全部重新分割，不再作为购物中心使用，而是作为虹桥古玩城出租从事古玩、玉石等经营活动，与当时原告与被告世贸好安居签订合同时所述的经营内容和经营管理主体已大相径庭，有关购物中心的相关后续事宜，均由被告世贸集团、虹桥世贸在负责处理。鉴于被告世贸好安居未按约履行合同且在经营管理主体和经营内容上发生重大变化的情况下未取得原告同意，其行为已构成重大违约。原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。以上事实，由原告提供涉案房屋的1.被告世贸集团与案外人A家具有限公司签订的《合作协议》1份；2.被告世贸好安居的工商登记信息1份(以此证明被告世贸集团指定其关联方被告虹桥世贸与A家具有限公司合资设立被告世贸好安居来运营位于上海市闵行区××路×××号购物中心)；3.原告与被告世贸好安居于2011年1月17日签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》各1份(以此证明原告取得了涉案商铺位的20年承租权，并将前6年的使用权返租给被告世贸好安居，从而取得约定的返租回报)；4.被告世贸好安居于2011年1月7日及同年1月17日向原告出具的收款收据1组(以此证明原告已按约一次性向被告世贸好安居支付了涉案商铺位的20年租金)；5.2012年3月6日的《补充协议》1份(以此证明原《合作协议》终止，前期被告世贸好安居及被告世贸集团已向租赁商铺商户收取约7,878万元之租赁合同，协议等一切善后事宜，概由被告世贸集团和被告虹桥世贸承担和解决等，故认为三被告均负有向原告清偿债务的义务和责任)。6.《承诺保证函》1份。被告世贸集团及被告虹桥世贸共同提供的《传票》1份(以此证明被告世贸集团及被告虹桥世贸与A家具有限公司及浙江好安居以及本案被告世贸好安居之间的诉讼，从而证明协议并没有履行完毕，所以对于该保证函承诺的前提没有达到)以及原告及被告世贸集团和被告虹桥世贸的当庭陈述等为证。被告世贸好安居经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。经庭审质证，被告世贸集团及被告虹桥世贸对原告提供证据的真实性均表示没有异议，但认为证据2可以证明，被告虹桥世贸是被告世贸集团的股东。证据3系原告与被告世贸好安居签署的，被告世贸集团及被告虹桥世贸不是该合同当事人，不应是承担上述款项的主体。证据4也是由被告世贸好安居出具的，不是被告世贸集团及被告虹桥世贸出具的。证据5就是答辩中鉴于的协议，该协议尚未履行完毕，并且在法院已经另案起诉了，所以鉴于的前提已经不存在了，所以被告世贸集团及被告虹桥世贸不应当承担承诺函的义务。同时，被告世贸集团及被告虹桥世贸承担清偿义务的前提是合同的履行。证据6承诺保证函是有前提的：(1)3月6日的协议的履行；(2)解除双方之前的协议，否则被告世贸集团及被告虹桥世贸无义务退还相关钱款，被告世贸集团及被告虹桥世贸不是合同的主体，完全不需要按照责任方来承担相关的付款义务。经庭审质证，原告对被告世贸集团及被告虹桥世贸提供的传票真实性表示没有异议，但认为与本案无关。具体为：(1)看不出哪个案件；(2)不知道有哪些当事人；(3)不知道诉讼的内容。原告提供的上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。但被告世贸集团及被告虹桥世贸提供的上述证据从目前的状况而言无法证明被告的证明目的。本院认为，原告与被告世贸好安居签订的《商铺租赁合同》及《补充协议一：商铺返租协议》，系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方均应信守并按约履行。根据上述《补充协议一：商铺返租协议》的约定，原告拥有C购物中心交易区第××层第××号商铺之使用权，使用年限自2011年3月1日起至2031年2月28日止。原告将该涉案商铺返租给被告世贸好安居并由其全权运营管理，由被告世贸好安居将返租回报支付给原告。然在实际履约过程中，被告世贸好安居作为涉案商铺的使用方，未能履行向返租人按时支付租金的合同基本义务，并同时违反了上述商铺返租协议的约定，已构成违约，理应承担双方合同约定的违约责任。现原告依据商铺返租协议的约定要求被告世贸好安居支付自2015年3月1日起至2017年2月28日止的返租回报115,563元之诉请，既有事实根据，亦符合相关法律规定，本院予以支持。另根据被告世贸集团于2016年7月1日向原告及其他返租户共同出具的《承诺保证函》之内容，被告世贸集团对被告世贸好安居向原告承担的上述返租回报义务需承担连带清偿责任。被告世贸集团对此所作之抗辩，理由不能成立，本院不予采信。但因被告虹桥世贸未在上述《承诺保证函》上盖章确认，根据合同相对性原则，原告要求被告虹桥世贸承担支付上述返租回报115,563元之诉请，本院不予支持。被告虹桥世贸关于其没有义务履行涉案租赁合同之抗辩理由成立，本院予以采纳。另因被告世贸好安居逾期向原告支付返租回报，被告世贸好安居理应向原告支付违约金。但根据相关法律规定，违约金的金额不能超过未履行部分总额(即本金)，故原告要求被告世贸好安居支付自2015年5月31日起至2017年2月28日止的逾期支付返租回报违约金只能以115,563元为限，超过部分本院不予支持。被告世贸集团根据承诺保证函的约定，对被告世贸好安居向原告承担115,563元违约金需承担连带清偿责任。原告要求被告虹桥世贸承担违约金之诉请，本院不予支持。同理，原告要求被告世贸好安居支付自2017年3月1日起至实际支付之日止，按每日165.09元的标准计算的逾期支付返租回报违约金之诉请，因上述违约金金额已超过本金，故本院亦不予支持。被告世贸好安居经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告C购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐莉梅自2015年3月1日起至2017年2月28日止的返租回报115,563元。被告上海世贸家具(集团)有限公司对此债务承担连带清偿责任。二、被告C购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐莉梅自2015年5月31日起至2017年2月28日止的逾期支付返租回报违约金115,563元。被告上海世贸家具(集团)有限公司对此债务承担连带清偿责任。三、驳回原告徐莉梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,500.34元，由原告徐莉梅负担2,166.78元，被告C购物中心有限公司、被告上海世贸家具(集团)有限公司共同负担4,333.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陈春芳人民陪审员 邓红霞人民陪审员 曹文进二〇一七年五月二日书 记 员 周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”