（2017）皖01民终1044号

裁判日期: 2017-05-02

公开日期: 2017-11-08

案件名称

安徽利恒物流有限公司、安徽鲁创再生资源回收有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

安徽利恒物流有限公司,安徽鲁创再生资源回收有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2017）皖01民终1044号上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽利恒物流有限公司，住所地安徽省合肥市美丹路99号，统一社会信用代码91340100774994811F（1-1）。法定代表人：董旭东，总经理。委托诉讼代理人：韦文津，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐根苗，安徽华人（六安）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽鲁创再生资源回收有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道以南繁华世家星空苑3幢301号，统一社会信用代码913401007935576764（1-1）。法定代表人：王宝成，董事长。委托诉讼代理人：郁夺勋，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：万英旭，安徽美林律师事务所实习律师。上诉人安徽利恒物流有限公司（以下简称利恒公司）因与上诉人安徽鲁创再生资源回收有限公司（以下简称鲁创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初02288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案��已审理终结。利恒公司上诉请求：撤销一审判决，改判鲁创公司支付违约金50万元，返还房屋租金100246元、保证金5万元，并支付因鲁创公司违约搬离仓库所产生的搬运、人工费94000元；并由鲁创公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院关于仓库交付事实及违约条款理解适用有误。在交付事实方面，鲁创公司迟延交付仓库不是部分而是整个合同约定的面积7760平方都迟延了。合同约定“甲方应在2014年10月1日前向乙方提供合同项下仓库，不得将该合同项下仓库租用他人，否则因此造成乙方全部损失由甲方承担，并且另外赔偿五十万元给乙方”。该约定的目的是约束鲁创公司在2014年10月1日前交付仓库，至于何种原因不在双方约定的考虑范围。鲁创公司在合同履行过程中多次无端滋事，封锁工业园出入口、故意断电，严重影响本公司正常经营，��同目的不能实现。2、本公司主张鲁创公司返还租金、保证金符合合同约定，有事实及法律依据。3、本公司在万般无奈下解除合同所产生的搬运及人工费为实际产生合理的一项费用。鲁创公司辩称：1、我公司并未违约，利恒公司擅自搬离仓库，未经我公司同意，单方解除合同违约在先，因此，我公司无需支付利恒公司违约金、返还保证金，也无需支付搬离仓库的费用。2、根据一审双方确定的仓库租赁期间及面积，一审法院对仓库的租赁期间计算错误，利恒公司仍欠我公司租金。鲁创公司上诉请求：撤销一审判决，改判利恒公司支付欠付租金17902元和2016年5月份水电费及安保人员工资8052元、六个月的仓库租赁损失425700元（按4730平方米的仓库计算）、鲁创公司无需返还利恒公司5万元保证金。并由利恒公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和��由：1、利恒公司应当承担提前终止合同的违约责任，即6个月的房租损失。利恒公司在本公司不知情的情况下擅自搬离仓库，并于2016年5月31日以律师函的形式通知本公司解除合同，明显违约，根据合同约定应当承担违约责任，本公司也无需返还5万元保证金。2、一审法院租金计算错误，利恒公司仍拖欠本公司房租17902元。1#仓库（5600平方米）计算租金时间自2014年12月1日至2016年5月31日，是18个月，一审少计算一个月租金84000元，因此合计租金为1719000元，扣除利恒公司已支付租金1694138元和三份协议中的6960元，利恒公司仍欠付租金17902元。另外，利恒公司认可的2016年5月份水电及安保人员工资8052元，也应支付本公司。利恒公司辩称，1、本公司解除合同有法律和事实依据。鲁创公司未于2014年10月1日前交付合同约定的仓库，同时在合同履行过程中多次无端滋事、��锁工业园出入门，故意断电，严重影响本公司的正常经营。鲁创公司的行为既是侵权行为，也违反仓储合同第七条第二款的约定。2、基于第一点答辩意见，鲁创公司要求本公司赔偿六个月的租金损失没有法律依据，5万元保证金也应返还给利恒公司。另外，本公司不存在拖欠鲁创公司租金的事实，相反，其应当返还多余的租金。另外水电等费用8052元予以认可。利恒公司向一审法院起诉请求：1、确认解除利恒公司与鲁创公司于2014年9月12日签订的《仓库租用合同》；2、鲁创公司返还房屋租金66098元，保证金50000元，合计116098元；3、鲁创公司支付违约金50万元整；4、鲁创公司承担利恒公司因鲁创公司违约搬离仓库产生的搬运及人工费94000元；鲁创公司向一审法院反诉请求：利恒公司支付鲁创公司6个月的仓库租用费损失698400元和2016年5月水电费和保安��生人员工资8052元并支付拖欠的租金218550元。一审法院认定事实：2014年9月12日，鲁创公司（甲方）、利恒公司（乙方）签订《仓库租用合同》，约定：甲方将其自有厂房7760平方米出租给乙方使用，租赁期限自2014年10月1日至2019年12月31日，厂房交付日期为2014年10月1日，厂房计费期限自2014年12月1日起计算，租金价格为15元/月/平方米，乙方向甲方支付租赁保证金5万元。违约条款：1、甲方应在2014年10月1日前向乙方提供合同项下仓库，不得将该仓库租用他人，否则由此造成乙方全部损失由甲方承担，并且另外赔偿50万元给乙方；2、甲方因故中止合同，需提前6个月与乙方协商解决并征得乙方同意后，双方另行签订中止协议。否则甲方应支付6个月厂房租赁费用给乙方并承担因此给乙方造成的全部损失；3、乙方因故中止合同，需与甲方协商解决并征得甲方同意后，并提前6个月通知甲方，双方重新签订终止协议，否则乙方应多付6个月房租给甲方。合同签订后，鲁创公司于2014年9月底向利恒公司交付了1#仓库（5600㎡），2014年11月14日交付了2#仓库（2160㎡）。2015年6月5日，双方签订了《补充合同》，约定：1、乙方将2号厂房1号门所在区域2160㎡还给甲方，甲方将2号厂房2号门的1200㎡临时租赁给乙方周转使用，现实际租赁面积调整为6800㎡，上述面积从2015年2月1日起计算租金，月租金为不含税102000元；2、关于乙方临时租赁的1200㎡，租赁期限自2015年2月1日起至2015年8月31日，租金为不含税15元/平方米/月；3、其他按原《仓库租用合同》执行。2160㎡的仓库即2#仓库利恒公司实际于2016年2月15日还给了鲁创公司。2016年5月13日，鲁创公司（甲方）、利恒公司(乙方)、安徽宴天商贸有限公司（丙方）签订了《转租协��》（以下简称三方协议），约定：乙方与丙方2014年12月25日签订仓储用房，时间自2015年1月1日至2017年12月31日。经三方协商，乙方直接将丙方转给甲方，自2016年5月16日租金汇入甲方账户，乙方已收取丙方的房租至2016年6月30日。协议生效后三日内，乙方应退回丙方一个半月租金20880元和押金13000元，总计33880元。上述协议涉及的仓库面积为870㎡。合同履行期间，利恒公司、鲁创公司多次发生冲突。2016年5月31日，未经鲁创公司同意，利恒公司将所有物品搬离涉案厂房，不再租用涉案厂房。同日，利恒公司向鲁创公司发出《律师函》，称：因你公司未按期将合同约定面积交付给我方使用已构成违约，自本函发出之日，我公司解除与你公司的《仓库租用合同》。鲁创公司接函后未提出异议并于2016年9月份将涉案厂房承租给他人使用。利恒公司应当支付鲁创公司到期租金：1#仓库(5600㎡)计算租金时间自2014年12月1日至2016年5月31日，租金为5600㎡×15元/月×17个月＝1428000元;2#仓库(2160㎡)计算租金时间自2014年12月1日至2015年2月15日，租金为2160㎡×15元/月×2.5个月＝81000元;3#仓库(1200㎡)计算租金时间2015年2月1日至2015年8月31日,租金为1200㎡×15元/月×7个月＝126000元;以上合计为1635000元。三方协议鲁创公司应退还利恒公司租金（2016年5月16日至2016年6月30日）为：870㎡×16元/月×0.5个月＝6960元。利恒公司实际已支付租金为950000元、446800元、45338元、252000元，合计为1694138元。一审法院认为，利恒公司与鲁创公司于2014年9月12日签订的《仓库租用合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。合同履行期间，利恒公司已于2016年5月31日向鲁创公司单方提出解除合同并实际搬离租赁场地，鲁创公司收函后未提异议，该合同已无法继续履行，故该院确认《仓库租用合同》已于2016年5月31日解除。合同解除后，利恒公司应付到期租金为1635000元，利恒公司已付租金1694138元，鲁创公司按三方协议应退还利恒公司6960元，综上，鲁创公司应退还利恒公司租金66098元。另鲁创公司应当返还利恒公司保证金5万元。利恒公司诉请鲁创公司支付违约金50万元，合同虽约定了甲方应在2014年10月1日前向乙方提供合同项下仓库，不得将该仓库租用他人，否则由此造成乙方全部损失由甲方承担，并且另外赔偿50万元给乙方；鲁创公司迟延交付部分仓库属实，但并未将仓库租用他人，合同约定的违约条款是针对甲方未按约定的期限交付仓库且将仓库租用他人的情形，鲁创公司的行为并未构成违约，对利恒公司的此项诉请，该院不予支持。至于利恒公司诉请鲁创公司承担因其违约导致利恒公��搬离仓库产生的搬运及人工费94000元，该院不予支持。鲁创公司提起反诉请求利恒公司支付6个月的仓库租用费损失698400元，合同虽约定了乙方因故终止合同需提前六个月与甲方协商解决并征得甲方同意后，双方另行签订中止协议。否则乙方应多付六个月房租给甲方。本案中利恒公司单方解除合同，鲁创公司并未提出异议应视为同意，故利恒公司的行为亦不构成违约，对鲁创公司的该项诉请，该院依法不予支持。庭审中利恒公司认可并愿意支付2016年5月份的水电费及保安卫生人员工资8052元，对此项诉请，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认安徽利恒物流有限公司与安徽鲁创再生资源回收有限公司2014年9月12日签订的《仓库租用合同》于2016年5月31日解除；二、安徽鲁创再生资源回收有限公司于判决书生效后十日内返还安徽利恒物流有限公司租金66098元、保证金50000元，合计116098元；三、安徽利恒物流有限公司于判决书生效后十日内支付安徽鲁创再生资源回收有限公司水电费及保安卫生人员工资8052元；判决书主文内容第二、三项相抵，安徽鲁创再生资源回收有限公司于判决书生效后十日内支付安徽利恒物流有限公司108046元；四、驳回安徽利恒物流有限公司的其他本诉请求；五、驳回安徽鲁创再生资源回收有限公司的其他反诉请求；本诉案件受理费10312元，减半收取为5156元，由安徽利恒物流有限公司承担；反诉案件受理费13050元，减半收取为6525元，由安徽鲁创再生资源回收有限公司负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审法院查明的案件事实，本院予��确认。本院认为，利恒公司与鲁创公司于2014年9月12日签订的《仓库租用合同》合法有效，双方均应按约履行。鲁创公司在上述合同签订后，没有按照约定在2014年10月1日前将合同项下的仓库交付给利恒公司，而是在2014年11月14日才将全部仓库交付，确实存在违约情形。虽然鲁创公司存在迟延交付的事实，但双方约定计算租金的起始时间为2014年12月1日，鲁创公司迟延交付的期间并未计算租金，对利恒公司并未产生租金损失。考虑到鲁创公司迟延交付仓库的时间较短，即使给利恒公司造成损失，损失也应有限。且从双方当事人后续的往来关系中，包括双方于2015年6月5日签订的《补充合同》及2016年5月13日的三方协议等来看，均没有反映出利恒公司就鲁创公司迟延交付仓库提出过任何异议，利恒公司也未举证其在鲁创公司迟延交付仓库后向其主张过相��权利，故也可视为双方在实际履行过程中就该问题已协商一致并予以解决，现利恒公司以此为由主张违约金并解除合同，依据不足，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。利恒公司于2016年5月31日以鲁创公司存在迟延交付仓库构成违约为由，向鲁创公司发出《律师函》要求解除合同，并于当日实际搬离仓库，双方合同实际已履行不能，鲁创公司对于合同解除也未提出异议，并已于2016年9月将案涉仓库另行出租，故一审法院确认双方合同于2016年5月31日解除适当，本院予以维持。虽然利恒公司提前解除合同的理由并不能成立，但鲁创公司也未提供证据证实其因利恒公司提前解除合同给其造成何种损失及损失的大小，且鲁创公司也已在2016年9月将该仓库另行出租，即使其存在损失，损失也应有限。况且，鲁创公司在交付案涉仓库时也存在迟延交付的情况，��使鲁创公司因利恒公司提前解除合同有所损失，基于公平原则，两者损失也应相抵。故本院对于鲁创公司主张的6个月租金损失的赔偿等请求，依法不予支持。一审法院在计算租金时存在计算错误的情形，本院予以纠正。即1#仓库自2014年12月1日至2016年5月31日，租金计算时间应为18个月，并非一审法院认定的17个月，租金数额应为5600㎡×15元/月×18个月＝1512000元。故租金总额应为1512000元+81000元+126000元=1719000元。扣除三方协议涉及的租金6960元及利恒公司已付租金1694138元后，利恒公司尚欠租金17902元。综上所述，利恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；鲁创公司的上诉请求，部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初02288号民事判决第一项、第三项；即“确认安徽利恒物流有限公司与安徽鲁创再生资源回收有限公司2014年9月12日签订的《仓库租用合同》于2016年5月31日解除”、“安徽利恒物流有限公司于判决书生效后十日内支付安徽鲁创再生资源回收有限公司水电费及保安卫生人员工资8052元”；二、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初02288号民事判决第二项、第四项、第五项，即“安徽鲁创再生资源回收有限公司于判决书生效后十日内返还安徽利恒物流有限公司租金66098元、保证金50000元，合计116098元”、“驳回安徽利恒物流有限公司的其他本诉请求”、“驳回安徽鲁创再生资源回收有限公司的其他反诉请求”；三、安徽利恒物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽鲁创再生资源回收有限公司租金17902元；四、安徽鲁创再生资源回收有限公司于本判决生效之日起十日内退还安徽利恒物流有限公司保证金50000元；五、驳回安徽利恒物流有限公司的其他本诉请求；六、驳回安徽鲁创再生资源回收有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费10312元，减半收取为5156元，由安徽利恒物流有限公司承担；反诉案件受理费13050元，减半收取为6525元，由安徽鲁创再生资源回收有限公司负担。二审案件受理费46724元，由安徽利恒物流有限公司承担23362元，由安徽鲁创再生资源回收有限公司承担23362元。本判决为终审判决。审判长　张　勇审判员　张��审判员　董江宁二〇一七年五月二日书记员　胡梦云附相关的法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发��重审。来源：百度搜索“”