（2016）陕06民终136号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-05-17
案件名称
钟莲花与延安市房产管理办公室、延安金岩房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案民事二审判决书
法院
陕西省延安市中级人民法院
所属地区
陕西省延安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟莲花,延安市房产管理办公室,延安金岩房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕06民终136号上诉人（原审原告）钟莲花，女，汉族。委托代理人刘之耀，男，汉族。被上诉人（原审被告）延安市房产管理办公室。法定代表人尉发昌，该办公室主任。委托代理人高峰，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）延安金岩房地产开发有限责任公司。法定代表人霍庆红，该公司董事长。委托代理人董占德，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。上诉人钟莲花因与被上诉人延安市房产管理办公室、延安金岩房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院(2015)宝民初字第01624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人钟莲花的委托代理人刘之耀、被上诉人延安市房产管理办公室的委托代理人高峰、被上诉人延安金岩房地产开发有限公司的委托代理人董占德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人钟莲花上诉请求：请求撤销（2015）宝民初字第01624号判决中关于超出80.16平方米的面积按每平米30000元结算，切实按照合同约定和相关的法律、法规、政策规定进行结算；判令被上诉人承付逾期交房造成的营业损失553104元，至交房之月止。按照就地安置的约定，只交付被上诉人两间门面房，面积为80.16平方米，多余部分前后隔开，上诉人要前面的门面房，后面的要不起。具体房位为袁记肉夹饼2号和超级宝贝9号；判令被上诉人出示该工程竣工验收、消防验收、土地证、房产证、售房许可证、建筑工程许可证、建设规划许可证。事实和理由：本案双方争议的焦点是超出被拆迁房屋的合法面积在20平方米以外的价格如何结算，这一问题在补偿安置协议书中已清清楚楚的表述，即“补偿安置协议第六条第一项规定：超出被拆迁房屋的合法面积在20平方米以外的，统一按照物价部门核定的所建住宅楼房的经济适用房价格进行结算”。延市拆发（2009）第31号文件第15条关于产权调换对产权人的补偿安置价格按照延政发（2008）18号文件进行结算，超出面积按照物价部门核定的新建高层住房楼房的经济适用房价格进行结算。被上诉人延安市房产管理办公室辩称，一、上诉人关于原审判令超出被拆迁房屋合法建筑面积以外的价格按照30000元/㎡结算错误的上诉理由不能成立，上诉人要求50.16㎡（拆迁其合法建筑面积）安置价格为2250元/㎡，30㎡安置价格为3600元/㎡，20㎡安置价格为2250元/㎡，其余面积的安置价格为4500元/㎡不应支持，这是对政策的错误理解。二、上诉人要求支付逾期交房给其造成的营业损失及利息不应当支持，安置用房建好后，我单位第一时间通知上诉人选房，事实情况也是其他被拆迁人早已选房并领取了房屋钥匙，有些被拆迁人已经装修并开始经营，上诉人自己迟迟不愿选房，迟延是其自身原因造成的，我单位并无过错，原审判决我单位赔偿上诉人迟延交房的损失已经维护了上诉人的权利，对于上诉人提出的过高赔偿要求不应当支持。被上诉人延安金岩房地产开发有限责任公司辩称，一、原审法院认定事实清楚，超出上诉人被拆迁面积的部分应以市场价结算，一审法院判决超出上诉人被拆迁面积的部分以市场价结算符合法律的规定。二、上诉人拒不接房造成的损失，我公司不负赔偿责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉求于事实不符，于法无据，请求人民法院依法驳回上诉人的诉求，维护我公司的合法权益。上诉人钟莲花向一审法院起诉请求：1、判令被告按协议安置营业用房两间，其中50.16㎡安置价格为2250元/㎡，30㎡安置价格为3600元/㎡；2、判令被告承担由其延迟履约给原告造成的损失50000元；3、按照就地安置的约定交付原告两间门面房，面积80.16㎡，具体房位为2号和9号，超出面积最高4500元计算；4、判令被告出示该工程竣工验收、消防验收、房产证、售房许可证、土地出让金、建筑工程许可证、建设规划许可证；5、判令被告承付逾期交房造成的营业损失46个月，每月1㎡150元×80.16㎡＝553104元，利息1分5厘＝284643.68元，以此类推至交房之日止；6、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年7月13日，被告房产局与被告金岩公司签订了《关于委托开发文化沟财贸干校、动物疫病控制中心及周边片区经济适用住房项目的协议》。该协议约定，被告房产局委托被告金岩公司开发建设文化沟财贸干校、动物疫病控制中心及周边片区经济适用住房项目。2012年3月24日，被告金岩公司向原告等六户被拆迁人的营业用房及延安市拆迁办、拆迁公司出具《拆迁安置承诺书》，承诺按被拆迁房屋的合法建筑面积在规划建设用地范围新建高层一楼以单间临街营业用房给原告安置，安置价格实行拆一返一，不找差价的办法给予安置，超出部分按市场价格进行结算。2010年4月10日，原告丈夫刘之耀代表原告钟莲花与被告房产局、被告金岩公司及延安长城城市房屋拆迁有限公司签订了《延安市城市房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》，原告为被拆迁人，被告房产局为拆迁人，被告金岩公司为委托拆迁人，延安长城城市房屋拆迁有限公司为拆迁实施单位。该协议约定，被告拆迁原告砖石窑洞2孔，面积50.16平方米，用途为营业用房，院落14.25平方米，待原告腾空房屋并经拆迁主管部门和房产局验收合格后，被告房产局委托拆迁实施单位将总补偿款176337.87元（包括24个月的营业房停业损失费每平方米43元计51765.12元）一次性付给原告。该协议第六条第一款约定：根据该项工程的补偿实施方案及拆迁人给被拆迁人的书面承诺，拆迁人按照被拆迁房屋的合法建筑面积、用途同意在规划建设用地范围内对被拆迁人进行产权安置，安置价格按照拆迁人给被拆迁人的补偿价格进行结算，超出被拆迁房屋建筑面积在20平方米以内的，安置价格按照《延安市城市规划区各类房屋拆迁货币补偿评估基准价格》（即延政发［2008］18号文件）进行结算，超出被拆迁房屋的合法建筑面积在20平方米以外的，统一按物价部门核定新住宅楼房的经济适用房价格进行结算，楼层差价按国家有关规定执行。该协议第六条第二款约定：协议签订后，由拆迁人与被拆迁人依照延市拆发［2009］第31号文件批准的《文化沟片区经济适用房建设工程房屋拆迁补偿安置实施办法》和拆迁人给被拆迁人的书面承诺和房地产的有关规定，另行履行安置手续。拆迁协议签订同日，被告金岩公司又向原告及延安市拆迁办、拆迁公司出具《拆迁安置承诺书》，承诺给原告安置营业房两间，其中50.16平方米安置价格为每平方米2250元，30平方米安置价格为每平方米3600元，超出部分按市场价格进行结算。后原告的房屋被拆迁，原告也领取了拆迁补偿款176337.87元。2012年6月，文化沟片区经济适用住房小区工程建成。2012年10月被告金岩公司通知包括原告在内的被拆迁人挑房。按照楼房图纸设计门面房一共8间，由于被拆迁人封丽青挑选的1号门面房面积较大，封丽青选择返还了部分面积，被告金岩公司将剩余面积隔成一间房屋自行出租即现使用的“袁记肉夹饼”，故现实有门面房9间（面朝该小区门面房从封丽青的门面房从左到右按照1号至8号排列，“袁记肉夹饼”未编号）。2013年3月8日，被告金岩公司委托延安巨达资产评估有限责任公司作出《延安市房产局文化沟片区经济适用住房小区一期工程门面房货币补偿资产评估报告书》，评估结论为：延安市房产局文化沟片区经济适用住房小区一期工程门面房于评估基准日2013年2月28日所表现的市场价值为平均每平方米35000元。2013年6月，封丽青挑选了1号门面房，王守义和王斌挑选了2号门面房，马润琴挑选了3号门面房，王世茂挑选了4号门面房，刘增莲挑选了7号门面房，8号门面房由于紧邻延安市动物疫病预防控制中心大门过道，故金岩公司将该房留给该单位作为门房使用，现已交付。且经协商，被告金岩公司分别与封丽青、马润琴和王世茂签订了《接房协议》，协议约定，封丽青、马润琴和王世茂对返还房屋超出拆迁面积自愿按照每平方米30000元进行购买，2012年10月10日以后的安置过渡补助费不再向金岩公司索要。被告金岩公司将门面房交付给了封丽青、马润琴使用。后被告金岩公司将王世茂的门面房按照每平方米30000进行了回购。2013年6月25日，延安市房屋征收管理局向延安市房产管理办公室发出延市房征函（2013）6号函，就关于《延安市城市房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》（延市拆字（2009）第11号）中第六条第一项内容适用范围说明。该条中“超出被拆迁人房屋的合法建筑面积20平方米以内的，安置价格按照《延安市城市规划区各类房屋拆迁货币补偿评估基准价格》（延政发（2008）18号）进行结算，超出被拆迁房屋的合法建筑面积在20平方米以外的，统一按物价部门核定新建住宅楼房的经济适用房价格进行结算。楼层差价按照国家有关规定执行。”此条款适用于对拆迁住宅、办公、库房的安置，不适用对拆迁营业用房的安置。营业用房的安置政策为：由拆迁人按照被拆迁人营业房屋的合法建筑面积，在规划建筑用地范围新建高层一楼进行安置，合法建筑面积安置价格按照补偿价格结算（即拆一还一，不找差价），超出部分按照市场价格进行结算。原告是第六个签订拆迁协议的，故应第六个挑房。由于原告要求挑选的“袁记肉夹饼”和8号门面房，被告金岩公司认为“袁记肉夹饼”属于1号门面房的剩余面积，已被封丽青挑选，8号门面房为延安市动物疫病预防控制中心门房，故原告再无权挑选。本案在审理过程中，二被告对原告诉请的50.16平方米安置价格为每平方米2250元，30平方米安置价格为每平方米3600元并无争议。另查明，本院向延安市房屋征收管理局调查，该局认为：1、原告钟莲花具备拆迁选房资格；2、根据拆迁相关政策和延安市实际情况，拆迁营业用房应返还安置中超出的合法建筑面积部分应按新建成楼房的市场价格结算。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告金岩公司、房产局签订的《房屋产权补偿安置协议书（产权调换）》虽然真实，但实为被告针对住宅而统一制定的合同。而被告金岩公司向原告出具的《拆迁安置承诺书》虽系被告金岩公司单方出具，但实为原告与被告金岩公司共同协商的结果，原告对该《拆迁安置承诺书》也予以认可，故该《拆迁安置承诺书》具有合同的性质，依法对双方具有法律约束力。该承诺书明确承诺，被告金岩公司给原告安置营业房两间，其中50.16平方米的安置价格为每平方米2250按元，30平方米的安置价格为每平方米3600元，超出部分市场价格进行结算。现原告要求50.16平方米的安置价格为每平方米2250元，30平方米的安置价格为每平方米3600元的诉讼请求，被告并无争议，故本院依法予以支持。本案原、被告争议的超出拆迁应返面积80.16平方米的部分应当如何结算的问题。本院认为，被告金岩公司于2010年4月10日出具的《拆迁安置承诺书》实质是对原、被告签订的《房屋产权补偿安置协议书（产权调换）》的补充和变更，承诺书明确了被告金岩公司应给原告返还的房子数量，并对返还的面积及超出应返面积的价格进行了变更，原告虽未在该承诺书上签名，但原告对承诺书的真实性也予以认可，故该承诺书具有合同的性质，双方应当按照承诺书的约定享有权利和履行义务。《拆迁安置承诺书》明确承诺超出部分按照市场价进行结算，对于“市场价”的理解，依照《合同法》第一百二十五条的规定“当事人对合同条款的理解有争议的，按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，延安巨达资产评估有限责任公司于2013年3月8日作出的《延安市房产局文化沟片区经济适用住房小区一期工程门面房货币补偿资产评估报告书》的评估结论为：双方争议的门面房于评估基准日2013年2月28日所表现的市场价值为平均每平方米35000元。故本院参照该评估报告及其他被拆迁人的返还结算价格，酌情确定原告拆迁返还的门面房超出应返面积80.16平方米部分按照每平方米30000元进行结算。关于原告选择门面房的位置问题，由于原、被告签订的《房屋产权补偿安置协议书（产权调换）》和被告金岩公司出具的《拆迁安置承诺书》均没有约定给原告返还房屋的具体位置，协议书只约定原告第六个挑选房屋，虽然按照楼房设计图纸，被告金岩公司共修建门面房8间，但1号门面房经封丽青挑选后，其剩余面积被告金岩公司将其隔为独立的一间，在没有被其他被拆迁人挑选的情况下，原告仍有权挑选；原告要求挑选的“建斌花卉苗木园艺中心”实为8号门面房，系被告金岩公司预留给延安市动物疫病预防控制中心的门房，且已交付使用，故不宜也无法返还给原告。经前五名被拆迁人选房后，现尚有5号和6号和现“袁记肉夹饼”门面房未被挑选，可由原告挑选其中的两间予以返还。由于被告金岩公司只支付了原告24个月的营业房停业损失费（付至2012年4月10日），被告金岩公司修建的文化沟片区经济适用住房工程于2013年6月方具备交房条件，故被告金岩公司应当承担给原告造成的营业房停业损失。因此，被告金岩公司应按《房屋产权补偿安置协议书（产权调换）》约定的价格支付原告2012年4月10日至2013年6月10日期间的营业房停业损失费计48256.32元（80.16平方米×43元/平方米×14个月）。被告房产局虽与原告签订了《房屋产权补偿安置协议书（产权调换）》，但原告的房屋不由其掌控和分配，拆迁安置补偿款也不由其支付，故原告要求被告房产局承担责任的诉讼请求，本院依法不予支持。原告诉请判令被告出示该工程竣工验收、消防验收、房产证、售房许可证、土地出让金、建设用地许可证、建设工程规划许可证，与本案没有关联性，于法无据，故本院依法不予支持。原告诉请逾期交房的营业损失及利息损失，被告金岩公司修建的文化沟片区经济适用住房工程于2013年6月已具备交房条件，故原告该诉请本院不予支持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十三条、第一百二十五条之规定，判决：一、由被告延安金岩房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内返还原告钟莲花门面房两间（由原告钟莲花在文化沟片区经济适用住房工程“袁记肉夹饼”、5号和6号这三间门面房即面向门面房从封丽青的门面房〈第一间〉向右数起的第二间、第六间和第七间中挑选两间，房屋面积以房产部门实际测量为准），其中50.16平方米按照每平方米2250元结算，30平方米按照每平方米3600元结算，超出80.16平方米的面积按照每平方米30000元结算；二、由被告延安金岩房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内一次性支付原告钟莲花损失费48256.32元；三、驳回原告钟莲花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17540元，原告钟莲花已预交，实际由原告钟莲花负担8770元，被告延安金岩房地产开发有限责任公司负担8770元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人延安金岩房地产开发有限责任公司提供11张收款收据及两张打款凭条，予以证明被拆迁人对超出面积的市场价格有一致的认可，即3万元，经查明，该组证据中的被拆迁人并非本案当事人，且每个被拆迁人所涉及的具体拆迁情况亦不尽相同，故对该证据依法不予采信，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被上诉人延安市房产管理办公室、延安金岩房地产开发有限责任公司对上诉人钟莲花的营业用房进行征收，双方通过签订房屋拆迁补偿安置协议书、安置承诺书的方式约定了征收的面积以及补偿办法。上诉人上诉称应当按照合同约定和相关政策规定，超过征收面积20平方米以内的按优惠价每平方米3600元结算，其余的按每平方米4500元结算。经查，虽然双方在协议中对补偿价格进行了约定，但在安置承诺书中，双方又约定了超出部分按市场价格进行结算，对安置承诺书上诉人并无异议，只是对市场价格的含义存在不同认识。而上诉人提出的价格仅仅是货币补偿基准价格，并不能完全适用于对置换房屋价格的认定，即使对被拆迁房屋市场价格的评估，根据规定也要在基准价格基础上，结合被拆迁房屋的区位、用途、房屋朝向等因素综合评估确定，所以上诉人要求按照被拆迁房屋的货币补偿基准价格确定超出征收面积部分的房屋价格的理由不能成立。被上诉人自行委托鉴定机构做出的鉴定意见，因为缺乏客观性，而且鉴定的时间节点存在错误，也不应予以采信。在二审审理中，本院委托鉴定机构对房屋的市场价格进行评估，但鉴定机构认为距离鉴定时间节点已经有数年时间，已失去鉴定条件，无法鉴定。在与同类型案件刘增莲的谈话中，其主张如果不能按照货币补偿的基准价格进行认定，能接受的最高价格为每平米10000元，故参照该生效判决，本案亦酌情认定最高价格为每平米10000元。另，在一审中因各方当事人对50.16平方米的安置价格为每平方米2250元，30平方米的安置价格为每平方米3600元的认定并无争议，故按照拆一补一的原则，该款应当向被上诉人延安金岩房地产开发有限责任公司交纳。对于上诉人主张的迟延交房造成的损失，经查，房屋竣工后，被上诉人要求上诉人按照每平米35000元的价格交纳房款，否则不予交付房屋，因该价格没有合理依据，因此房屋一直没有交付的责任应当由被上诉人承担，被上诉人应当赔偿上诉人的损失，但上诉人要求按照租赁价格予以赔偿的要求没有法律依据。根据当时的《延安市城市房屋拆迁管理办法》规定，因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起按不低于原标准的二倍支付临时安置补助费；逾期超过六个月的，从第七个月起，每月按不低于原标准的三倍支付临时安置补偿费。而上诉人被征收的是营业用房，不存在临时安置补助费，取而代之的是营业房停业损失费，故根据该办法精神，应当在六个月以内按照原停业损失费的二倍赔偿，七个月后按照停业损失费的三倍赔偿。对于上诉人主张的利息损失，因为已经赔偿了停业损失，利息损失本院不予支持。综上所述，上诉人钟莲花的部分上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销延安市宝塔区人民法院（2015）宝民初字第01624号民事判决；二、由被上诉人延安金岩房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内返还上诉人钟莲花门面房两间（由上诉人钟莲花在文化沟片区经济适用住房工程“袁记肉夹饼”、5号和6号这三间门面房即面向门面房从封丽青的门面房〈第一间〉向右数起的第二间、第六间和第七间中挑选两间，房屋面积以房产部门实际测量为准），其中50.16平方米按照每平方米2250元结算，30平方米按照每平方米3600元结算，超出80.16平方米的面积按照每平方米10000元结算；三、由被上诉人延安金岩房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿上诉人钟莲花2012年4月10日至2012年10月10日的停业损失费41362.56元，赔偿上诉人钟莲花2012年10月11日至实际交房之日的停业损失费（按80.16平方米，每月每平方米129元计算）；四、驳回上诉人钟莲花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17540元，二审案件受理费5363元，共计22903元，由上诉人钟莲花承担2903元，由被上诉人延安金岩房地产开发有限责任公司承担20000元。本判决为终审判决。审 判 长 牛 锐审 判 员 武 烨代理审判员 侯丽媛二〇一七年五月二日书 记 员 刘 溪 更多数据：搜索“”来源：