（2017）苏0505民初450号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-09-29
案件名称
张会可与吴培高房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市虎丘区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张会可,吴培高
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0505民初450号原告：张会可。委托诉讼代理人：张会涛。被告：吴培高。原告张会可与被告吴培高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日受理后，依法适用简易程序之小额诉讼程序，由代理审判员李盼盼独任审理，于2017年4月11日公开开庭审理了本案。原告张会可的委托诉讼代理人张会涛到庭参加诉讼，被告吴培高经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张会可向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即从苏州市高新区星宇路朗沁花园一幢三单元XXXX室房屋中迁出，将房屋交付给原告；2、被告向原告支付拖欠房屋租金3600元；3、被告支付原告房屋使用费1500元（自2017年1月21日起，按照50元每天，暂计30日，实际计算至被告迁出之日）；4、被告赔偿原告违约金3000元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2014年12月13日签订《房屋租赁合同书》，原告将朗沁花园一幢三单元XXXX室房屋租赁给被告，合同约定租赁期自2015年1月20日起至2017年1月20日，共计24个月，租金为每个月1500元（说明的是，合同约定前15个月的租金为1300元，若租赁期超过15个月，自第16个月起租金为1500元，并补足前15个月的租金差价），租金每三个月收取一次，原告另收取房屋押金1300元（要求退房时，房屋恢复原状）在被告租赁期超过15个月后，原告多次向被告要求其补足前15个月的租金差价，但被告拒不支付。2017年1月20日合同期满，在被告明确告知不再续租的情况下，违反合同约定，未在规定日期退房，且原告多次催促被告搬离未果，故被告应支付2017年1月21日起至今产生的逾期租金。现原告诉至法院，望判如所请。被告吴培高未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同书、房屋权属信息、银行流水等证据，被告未提交证据也未对原告提供的证据提出抗辩意见，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：座落于苏州市高新区朗沁花园1幢XXXX室房屋的所有权人为原告张会可，房屋合计建筑面积为89.62平方米。2014年12月13日，原告张会可与被告吴培高签订《房屋租赁合同书》一份，约定张会可将上述房屋出租给被告居住使用，合同约定租期自2015年1月20日起至2017年1月20日止；租金每月1300元，租房保证金1300元，租金被告每3个月支付一次，第一次租金及保证金在签订合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前7天将下期租金支付给原告，如果被告租期满2年，按1500元每月计算租金，计算24个月；租房保证金存放于原告处作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，原告对被告在租赁期内发生的基本费用，包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回被告，合同的补充条款同时约定，原告在租期的前15个月不收房子，等到后期被告租期满两年，租金按每月1500元计算。原告张会可、被告吴培高分别在《房屋租赁合同书》上签字。原告在庭审中陈述，合同签订后，原告收取了被告租房保证金1300元；被告按每月1300元计算，已支付原告自2015年1月20日起至2016年7月20日止的租金共计23400元，按每月1500元计算，已支付原告自2016年7月21日起至2017年1月20日止的租金共计9000元；被告在合同期满后并未按约向原告交付房屋，并继续居住至2017年2月底，且至今未与原告办理房屋交接手续。本院认为，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方均应按约全面履行，又因合同约定的租赁期满后，被告吴培高继续使用租赁物，故原被告签订的《房屋租赁合同书》中的租赁期限转为不定期，租赁合同继续有效。虽然原告未明确提出解除租赁合同的主张，但根据原告要求被告迁出租赁房屋，将房屋交付给原告的诉讼请求，结合诉状中原告陈述的事实与理由，本院认为，原告的诉讼请求中包含有要求与被告解除合同的意思表示，又因为本案的起诉状副本等应诉材料本院已于2017年2月15日以邮寄送达的方式送达给被告吴培高，故原告与被告签订的《房屋租赁合同书》应于2017年2月15日解除，现被告吴培高对租赁房屋的继续占有、使用已经侵犯了原告作为所有权人的权利，故原告有权要求被告将占有使用的房屋及时归还。关于原告主张的租金差价，因原被告在合同中约定租赁期限满两年的，租金按每月1500元计算，计算24个月，现被告实际居住租赁房屋已满两年，故被告吴培高应按合同约定支付原告自2015年1月20日起至2016年7月20日止共18个月的租金差价3600元；关于原告主张的房屋使用费，根据原告的陈述，被告在2017年1月20日并未向原告交付房屋，并继续居住至2017年2月底，且至今未与原告办理房屋交接手续，故被告应向原告支付房屋租金，又因原告在此期间仅向被告主张1个月的租金1500元，系原告自主处分民事权利的行为，故本院对此予以确认；关于原告主张的违约金3000元，因合同中并未对违约金进行约定，故本院不予支持。综上，被告吴培高应支付原告租金共计5100元。又因原告已收取被告租房保证金1300元，为减轻当事人诉累，租房保证金予以折抵被告的租金，故被告吴培高还应支付原告张会可租金3800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴培高于本判决生效之日起十日内迁出座落于苏州市高新区朗沁花园1幢XXXX室的房屋，并将该房屋腾空后交付给原告张会可。二、被告吴培高应于本判决生效之日起十日内支付原告张会可租金3800元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由被告吴培高负担。本判决为终审判决。代理审判员 李盼盼二〇一七年五月二日书 记 员 田德强 来自