（2017）皖05民终406号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-05-22
案件名称
翁宁与建宇集团和县香泉湖开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省马鞍山市中级人民法院
所属地区
安徽省马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
翁宁,建宇集团和县香泉湖开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖05民终406号上诉人（原审原告）：翁宁，男，1963年5月2日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：甘继文，江苏诺法律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈翔，江苏诺法律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：建宇集团和县香泉湖开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市和县香泉镇戎桥水库。法定代表人：俞乃奋，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈贤斌，江苏同大律师事务所律师。上诉人翁宁因与上诉人建宇集团和县香泉湖开发有限公司（以下简称香泉湖公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省和县人民法院(2016)皖0523民初3040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翁宁及其委托诉讼代理人甘继文、屈翔，上诉人香泉湖公司的委托诉讼代理人陈贤斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翁宁上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清和适用法律错误。一审法院没有查清香泉湖公司为何不能办理新建商品房初始登记，是否应当继续履行自己的义务，而不是在未查明上述事实的情况下驳回上诉人诉请。香泉湖公司辩称，不能办理新建商品房初始登记，是由于房地产政策变化造成，责任不在香泉湖公司。一审法院驳回原告要求限期办理房屋转移登记证书的诉请是正确的。香泉湖公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回翁宁全部诉讼请求。事实和理由：1、原判认定事实不清、适用法律不当。翁宁在签署房屋交付确认书时已载明“双方不再追究任何责任”。一审法院判决香泉湖公司按每天20元向翁宁支付逾期备案期间违约金，违背了双方约定，应予纠正；2、原判违反法定程序。涉案房屋是翁宁、陈惠芬共同购买，陈惠芬应作为共同诉讼的原告参加诉讼，而原判漏列了这一当事人。翁宁辩称，其确认的是逾期交房“双方不再追究任何责任”，这与双方《商品房买卖合同》第十五条约定的“逾期办证违约金”不是同一概念，故一审判决香泉湖公司支付原告逾期备案期间违约金是正确的；翁宁、陈惠芬系夫妻关系，一审时陈惠芬已向法院提交了全权委托翁宁处理房屋纠纷的书面材料，故一审程序合法，请求二审法院驳回香泉湖公司上诉请求。翁宁向一审法院起诉请求：1、判决被告支付未在合同规定期限内取得房地产权属证书的违约金40460元；2、判决被告在规定期限内办理完成原告的房地产权属证书；3、判决被告承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2007年7月20日，翁宁与香泉湖公司签订《商品房买卖合同》，约定翁宁购买香泉湖公司建设的72墅A1幢房，房价为918000元。合同第八条约定：出卖人应当在2008年7月30日前，依照有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，出卖人按每天20元向买受人支付违约金。合同签订后，翁宁交清了购房款。2012年6月26日，翁宁与香泉湖公司办理了入住手续。2014年6月14日，翁宁给香泉湖公司签署《中国香泉湖72墅A1交付确认书》，约定房款结算和相关责任至本确认书签订之日全部办理完结，双方不再追究任何责任。另查明，香泉湖公司尚未对72墅房屋办理新建商品房初始登记，暂不能办理转移登记。一审法院认为，翁宁与香泉湖公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应完全履行。2012年6月26日，双方办理房屋交付入住手续后，香泉湖公司未按合同约定履行房地产权属登记备案义务，显属违约，其应按每天20元向买受人支付自2012年6月27日至2016年10月10日的违约金，扣除合同约定的180日办理期间，逾期1387天，违约金为27740元。由于香泉湖公司一时无法办理房屋初始登记，翁宁放弃解除合同权利，只能对翁宁要求香泉湖公司在规定期限内办理完成房地产权属证书的诉讼请求不予支持，待办证条件成熟时，另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年12月13日作出如下判决：一、建宇集团香泉湖开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付翁宁逾期备案违约金27740元；二、驳回翁宁其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取405元，由翁宁负担128元，香泉湖公司负担277元。二审中，香泉湖公司向本院提供新证据两份。1、《房屋延期交付给予购房人补偿审批表》一份，证明双方约定今后互不追究其他任何责任；2、原审法院（2016）皖1523民初3039号民事判决复印件一份，证明在另案中，基于与本案相同的情况，原告陆伟邦的赔偿请求被原审法院驳回。翁宁质证认为，补偿审批表是基于香泉湖公司房屋延期交付达成的协议，与本案原告主张的逾期办证违约金不是同一法律关系，不予认定；原审法院（2016）皖1523民初3039号民事判决与本案不具有关联性，且另案与本案情况亦不同，不予认定。本院认证意见为，香泉湖公司向本院提供两份新证据，虽具有真实性，但《房屋延期交付给予购房人补偿审批表》与双方签订《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定，不具有关联性；原审法院（2016）皖1523民初3039号民事判决，尚未生效，与本案亦不具有关联性。故本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：由于南京建宇集团涉及股权转让诉讼，香泉湖公司印章被限制使用。涉案房屋的施工单位早已撤场，无法配合办理房地产综合验收，导致香泉湖公司暂时无法配合业主办理房地产转移登记。再查明：翁宁与陈慧芬系夫妻关系，共同购买了涉案房屋。本案二审诉讼期间，陈慧芬向本院均提供了全权委托翁宁处理涉案房屋纠纷的书面材料，表示不参加诉讼。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审判决支持翁宁逾期办证违约金的诉请，依据是否充分？一审判决驳翁宁限期办理产权证的诉请，理由是否充分？一审判决是否遗漏了当事人？翁宁与香泉湖公司签订的《商品房买卖合同》，合法有效。该合同第第十五条“关于产权登记的约定”载明，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按每天20元，向买受人支付违约金。故翁宁要求香泉湖公司支付逾期办证违约金的诉请，具有合同依据，应予支持。香泉湖公司由于延期交房，与翁宁签署的《房屋延期交付给予购房人补偿审批表》，是对“延期交房”的特别约定，与翁宁主张的“逾期办证违约金”，不是同一概念，故香泉湖公司要求驳回翁宁主张的“逾期办证违约金”的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。香泉湖公司由于公司印章被限制使用、施工单位撤场等因素，无法办理新建商品房综合验收，导致客观上暂时无法配合业主办理房地产权属证书。原判以“原告待办证条件成熟时，另行主张”为由，驳回翁宁关于限期办证的诉请，并无不当。翁宁此项上诉请求，缺乏事实依据，不予支持。翁宁与陈慧芬系夫妻关系，陈慧芬已全权委托翁宁处理涉案房屋纠纷，明确表示不参加诉讼，原判未追加陈慧芬为共同原告，并无不当。故香泉湖公司关于原判漏列当事人、程序违法的上诉请求，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，上诉人翁宁与香泉湖公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1620元，翁宁与香泉湖公司各负担810元。本判决为终审判决。审判长 刘鸿飞审判员 陈广金审判员 周永龙二〇一七年五月二日书记员 温 芳附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 关注公众号“”