（2017）苏04民终287号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-05-26
案件名称
溧阳市保利物业服务有限公司与王惠华物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王惠华,溧阳市保利物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终287号上诉人（原审被告）：王惠华，女，汉族，1977年3月生，住溧阳市。委托诉讼代理人：钱彬，江苏平凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：溧阳市保利物业服务有限公司，住所地溧阳市溧城镇燕山中路11号。法定代表人：牟必甫，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶国栋，江苏麒凯律师事务所律师。上诉人王惠华因与被上诉人溧阳市保利物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2016）苏0481民初5260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王惠华上诉请求：请求撤销一审法院判决，发回重审；由物业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误。第一，溧阳市金世界房地产开发有限公司（以下简称金世界公司）在前期的宣传中，明确物业公司是深圳保利物业，而非本案的溧阳保利物业公司，因此，对于物业公司与金世界公司签订的前期物业服务合同以及补充协议均不予认可。第二，王惠华与物业公司签订的《前期物业服务协议》中明确该协议需要三方（王惠华、物业公司与金世界公司）签字后生效，但该协议中金世界公司并未签字盖章，因此，协议未生效。第三，物业公司收取物业费的标准没有证据来印证。第四，物业公司在履行义务过程中，长期不履行应尽的义务，小区内违章建筑到处都是，损害了全体业主的利益。物业公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回王惠华的上诉请求。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令王惠华向物业公司支付物业服务费2297.04元、电梯运行维护费804元、公共能耗费344.56元，计3445.6元。2、判令王惠华承担诉讼费。事实和理由：王惠华系溧阳市溧城镇金峰凤麟府1幢1单元301室的业主，该房屋的建筑面积为191.42平方米，每月每平方的物业费为1元。自2015年6月1日至今，物业公司多次催促王惠华交纳2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业服务费，但王惠华拒不交纳。物业公司认为，双方签订的物业服务合同受法律保护，故提起上述诉请。一审法院认定如下事实：王惠华系溧阳市金峰凤麟府1幢1单元301室的业主，该房屋的建筑面积为191.42平方米。2012年12月1日，物业公司与溧阳市金世界房地产开发有限公司（开发商）签订的常州市前期物业服务合同，约定物业公司对金峰凤麟府进行前期物业服务管理，该合同第六条明确普通住宅物业服务费用为1元/每平方.每月，合同还就其他事宜作了约定。后物业公司又与开发商签订前期物业服务合同补充协议，进一步明确有关的收费标准。嗣后，物业公司、王惠华签订的前期物业服务协议，该协议明确需经三方（即物业公司、王惠华和金世界公司）签字生效，但金世界公司未在该协议上签字盖章。2014年1月15日，物业公司与王惠华签订了“临时管理规约”。后物业公司为王惠华提供了物业管理和服务。物业公司多次催促王惠华交纳2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业费用未果，引起本案诉讼。另查明，现王惠华所居住的小区至今尚未成立业主大会。溧阳市发改委批复同意“金峰凤麟府”住宅小区前期物业分项目收费标准暂定为1.00元/平方米.月。暂定的前期物业分项目收费标准自房屋交付之日起一年内有效，一年后按相关规定核定正式分项目物业收费标准。审理中，物业公司提出诉讼请求如下：1、物业费191.42平方米×1元/每平方.每月×12个月=2297.04元；2、电梯运行维护费804元；3、公共能耗费344.56元，合计3445.6元。一审庭审中，王惠华发表意见，1、物业公司和王惠华签订的前期物业服务协议无效。该协议明确需经三方（即物业公司、王惠华和金世界公司）签字后生效，而金世界公司并没有对该份协议签字盖章，因此该协议并没有生效。2、王惠华系服务单位，在履行义务中长期不履行应尽的义务，其长期的不作为已让小区许多住户有意见，且小区内违章建筑到处都是，业主多次反映并提出整改意见，在溧阳论坛上有相应跟帖反映，但物业公司认为小区没有成立业主委员会，对业主的意见置之不理。庭审中王惠华就其服务态度、服务范围、服务质量等已提供相关的证据证明。因此，即使要支付物业费用，由于物业公司存在各种问题，服务质量明显不符合其要求支付1元/每平方.每月的标准，应当予以减少。3、物业公司按照建筑面积1元/每平方.每月收费，但物业公司至今没有提供其收费的依据。物业公司提供溧阳市发改委函告明确暂定的前期物业收费标准，自房屋交付之日起一年有效，一年后根据相关规定核定正式分项目物业收费标准。本案中物业公司要求收取的物业费，已超出该函告范围，物业公司应进一步证明其收费的依据。4、关于物业公司提到的物业公司与金世界公司签订的前期物业管理协议及其补充协议，因金世界公司宣传资料是深圳保利物业，并非本案物业公司，且物业公司与深圳保利物业无任何关联性，故对物业公司与开发商签订的前期协议依法不予认可。同时物业公司与金世界公司签订的协议并不能对所有业主产生法律效力。5、对于欠费催缴通知书、圆通快递单、快递查询单，律师函的真实性无异议，但对其要求的相关费用计算方法、标准应提供相应证据予以印证。物业公司发表意见，1、根据最高院“关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持（第一条）。根据该规定即使本案物业公司与王惠华签订的前期物业服务协议没有生效或者根本就没有与业主签订前期物业服务协议，或者也没有政府的相关批文，但只要是合格的物业公司与开发商签订前期物业服务协议，所约定的物业服务费用没有超过合理的范围，那么业主就应当向物业公司缴纳相关费用，法院应予支持。2、物业公司已经与开发商签订过前期物业协议，并且约定了物业服务收费标准，即使物业公司与王惠华签订的前期协议有瑕疵或者无效，那么物业公司与开发商签订的协议对王惠华同样具有约束力，王惠华应当支付。另江苏省高院“关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见”的第十三条规定，物业服务合同被确认无效后，已经提供物业服务的服务人要求业主参照物业服务费用标准给付相应的服务费用的，法院应予支持。根据该规定，即使物业公司与王惠华没有任何合同约定，只要物业公司提供了相应的物业服务，那么物业公司就有权参照物业服务费用标准要求王惠华支付物业费。3、对王惠华提供的照片打印件，确实存在有业主违章建筑，但是物业公司不仅自己管，而且也向住建委和城管局反应情况要求进行处理，但物业公司没有强制的行政权力。因此，对于业主的违章行为物业公司已经履行了相关义务，如果王惠华认为有关业主侵犯其权利，可以以侵权为由向违章建筑的业主提出相应的主张。4、对王惠华提供的照片，地下室的积水问题确实存在，物业公司已着手对相关问题进行改善，这些是开发商的问题，开发商已经同意相关维修，物业公司在积极处理中。5、关于工作联系函问题，喷泉等没有改善，这些要待开发商解决，物业公司只是起到联系作用。音响是好的。关于绿化，我们已通知了开发商，但没有明确何时修。绿化是有专门人员养护，草皮的确有退化，草皮只有2年的寿命，实际草皮已退化了。物业公司提过要求补种，但开发商考虑成本问题，而且现在的环境，树木草皮很难成活。我们每天都在浇水、管理，但无法保证草皮成活率。一审审理中，物业公司明确意见，只主张由王惠华向其支付物业服务费2297.04元。一审法院认为，物业公司与金世界公司签订的前期物业服务合同、补充协议，以及物业公司、王惠华签订的《前期物业服务协议》等相关合同，均不违反法律法规的规定，应属合法、有效。物业公司履行了提供物业服务的义务，物业公司的收费标准符合相关行政主管部门的规定，王惠华亦应当履行缴纳物业服务费的义务。因物业公司要求王惠华支付应缴纳的物业服务费，事实清楚，证据确凿，该院予以支持。至于王惠华提出的违章建筑等情形，因不属于本案审理范围，该院不予理涉，王惠华可依法定途径向相关行政主管部门反映解决。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院判决：王惠华于判决生效之日起10日内支付物业公司物业服务费2297.04元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由物业公司负担17元，由王惠华负担33元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院归纳本案的争议焦点为：王惠华是否应向物业公司缴纳从2015年6月1日到2016年5月31日的物业服务费2297.04元？本院认为：王惠华应向物业公司缴纳从2015年6月1日到2016年5月31日的物业服务费2297.04元。理由如下：物业公司与金世界公司签订的常州市前期物业服务合同，该合同约定物业公司对本案所涉的金峰凤麟府进行前期物业服务管理，该合同第六条明确普通住宅物业服务费用为1元每平方每月。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述合同对业主王惠华具有约束力，本案中，物业公司主张其提供的物业服务费的收取标准为1元每平方每月具有合同依据。此外，溧阳市发改委批复同意“金峰凤麟府”的物业费收取标准暂定为1.00元/平方米.月，虽然该暂定标准为1年内有效，但物业公司在本案中主张的物业费收取标准未超过该暂定的标准，故本院对物业公司主张的“金峰凤麟府”的物业费收取标准1.00元/平方米.月予以支持，相应地，本院对王惠华上诉主张的物业公司收取1.00元/平方米.月的物业费无依据的观点不予采纳。由于物业公司提供了2015年6月1日至2016年5月31日的物业服务，则其有权要求王惠华支付相应的物业服务费2297.04元。王惠华上诉称物业公司服务不到位，小区违章建筑到处都是，本院认为，对于违章建筑的问题，应属相关行政部门处理，非物业公司单方可解决，故对王惠华以此为由不支付物业费的主张本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王惠华负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 梅审 判 员 邹玉星代理审判员 龙海阳二〇一七年五月二日书 记 员 郭靓婕 关注公众号“”