（2017）鄂01民终1863号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-10
案件名称
李雄伟、罗官房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李雄伟,罗官,武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司,中国建设银行股份有限公司武汉黄陂支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终1863号上诉人（原审被告、反诉原告）：李雄伟，男，1975年12月27日出生，汉族，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：刘红喜，湖北地久律师事务所律师。委托诉讼代理人：马泽华，湖北地久律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗官，男，1994年4月15日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：许继承，湖北万泽律师事务所律师。原审第三人：武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城开发区刘店村卓尔优势企业总部基地（高层创意空间）第1座1单元7层4室。法定代表人：李明桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洲，该公司员工。原审第三人：中国建设银行股份有限公司武汉黄陂支行，住所地武汉市黄陂区前川百秀街30号。负责人：黄自强，该支行行长。上诉人李雄伟因与被上诉人罗官、原审第三人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司（以下简称齐楚公司）及中国建设银行股份有限公司武汉黄陂支行（以下简称建行黄陂支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初5346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭,于2017年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人李雄伟及其委托诉讼代理人刘红喜，被上诉人的委托诉讼代理人许继承，原审第三人齐楚公司的委托诉讼代理人王洲到庭参加了诉讼。原审第三人建行黄陂支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李雄伟上诉请求：撤销一审判决，查清事实依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.罗官的权利主体不适格，应当由签订《存量房居间（买卖）合同》的罗国发作为权利主体。2.本案一审事实不清。涉案房屋银行按揭贷款应该由买房人负责偿还，不应该将我应得的首付款也算在内。罗官在赎房之日应当将首付款8万元付给我，但他却没有支付给我。3.本案客观形势发生了变化，政府限购政策导致双方合同履行不能。4.一审判决没有考虑到双方签订合同时李雄伟的房屋尚未取得权属证书，故双方于2016年5月21日签订的合同应确认为无效。罗官答辩称：双方于5月份签了合同，办证以齐楚公司确定的时间为准。上诉人10月份申请了房屋产权证挂失，故本案房屋是有产权的。2016年10月17日办理贷款，10月27日开始缴纳税费，11月份限购政策出台，故双方交易不受限购政策的约束。李雄伟恶意违约在先，明知道产权证书在中介手上，仍然去挂失。李雄伟以限购政策为由不履行合同是牵强和不诚信的。4.我方没有违约。李雄伟与中介公司签订了委托书，凡和房屋交易相关的，均由中介公司代为办理。我们在给付房款的过程中，齐楚公司没有提出任何异议。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人齐楚公司述称，双方委托我公司办理，中间很多事宜均是我公司与买房人直接办理，包括给付首付款。原审第三人建行黄陂支行未向本院提交书面意见。罗官向一审法院起诉请求：1、判令李雄伟立即协助罗官将位于黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道25号巢上城二组团8栋2单元18层1室房屋过户到罗官名下；2、李雄伟赔偿罗官因其逾期办理过户而导致的经济损失（自2016年10月27日起至实际办妥房屋过户手续之日止，按每月租金1500元计算）。李雄伟提出反诉：1、解除李雄伟与罗官签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、判令罗官支付李雄伟违约金16140元。一审法院认定事实：2016年5月21日，罗官父亲罗国发代罗官（买方）和李雄伟（卖方）及第三人齐楚公司（经纪方）签订《存量房居间（买卖）合同》一份。合同约定：卖方转让给买方的房地产位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道25号巢上城二组团（二组团亦称俊园）8栋2单元18层1室、建筑面积86.5平方米；该房产处于抵押状态，仍欠银行贷款约25万元，卖方应在赎房后30日内将房屋所有权证及土地使用权证原件及其他产权资料托管于经纪方作为办理过户手续之用，买卖双方约定按下列方式赎房：买卖双方同意委托买方提供担保融资赎房，卖方于签订本合同之日起30日内出具全权委托公证书给经纪方指定人员，以方便办理赎房及过户手续，买卖双方签订本合同同时必须签订《垫资赎房协议》，以上赎房如产生费用由买方承担；房屋转让价格为53.8万元；定金3万元为第一部分房款；50.8万元为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款：（1）买方应在赎楼当日将首期款（第二部分房款的一部分）8.5万元足额支付给卖方，此款不包括已经支付的定金，（2）第二部分房款余款42万元，买方以商业贷款方式支付给卖方，并委托经纪方办理贷款手续，支付按揭手续费、评估费、担保费等贷款费用，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，买方应在过户当日以现金或转账方式支付差额房款给卖方；买卖双方应在房产注销抵押登记后15个工作日内，到房产部门签订《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费、办理房产过户手续，买方应在领取房屋所有权证及土地使用权证后7个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；本次合同履行过程中产生的税费、税种等相关费用由买方承担；卖方在收到全部房款时将该房屋交给买方使用；鉴于经纪方已促成买卖双方之间签订该房产买卖合同，买卖双方应在过户当日向经纪方支付佣金及相关服务费用（附《佣金支付确认书》），签订本合同后，如本合同被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述服务佣金的权利；经纪方在买卖双方提供资料齐全、买卖双方到场签字的条件下，第一时间协助办理房产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买卖方支付房产转让价20%的违约金，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金，由此造成第三方损失，由违约方承担赔偿责任；无论在任何情况下，如卖方或买方任何一方未能依本合同之条款出售或购买该房产，则违约方须支付经纪方违约金10760元；不动产证的办证费用由买方承担；该房屋家电家私与该房产一起转让出售。合同还对其他事项进行了约定。罗国发在该合同买方项下签名捺印。合同签订当日，李雄伟收到罗国发支付的购房定金3万元；李雄伟向第三人齐楚公司交付案涉房屋的买卖合同、权属证明、承诺书、土地使用权分割转让证明、宗地图、权属登记申请表、补充协议、购房发票、维修基金发票等资料。2016年6月7日，罗国发向齐楚公司支付购房款15.1万元。2016年6月29日，李雄伟及吴燕燕向柳新（齐楚公司员工）出具委托书一份，内容为：委托人李雄伟与吴燕燕原系夫妻关系，其购买了位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道25号巢上城二组团8栋2单元18层1室、建筑面积86.5平方米的房屋（商品房买卖合同编号：黄120054149、权属证明书编号：武房商证黄字第2013025314号）一套，委托人于2015年9月23日离婚，离婚后签订了协议书，约定上述房屋属李雄伟所有，现委托受托人办理下列事宜：1、代为结清上述房屋的银行贷款、领取结清证明及相关资料、办理上述房屋的房地产抵押登记解除手续并领取相关资料；2、办理上述房屋的离婚财产分割手续；3、办理并领取上述房屋的不动产权证书；4、出售上述房屋、签订房屋买卖合同、代收房款；5、协助买方办理上述房屋的过户登记手续及银行按揭贷款手续；6、办理与出售上述房屋相关的其他事宜；委托期限自委托书公证之日起至上述事宜办理完毕为止。2016年6月30日，湖北省武汉市黄陂公证处就申请人李雄伟、吴燕燕的居民身份证、居民户口本、离婚证原件与影印件相符予以公证。2016年7月25日，齐楚公司（以其员工柳新的名义）将罗国发支付的购房款15.1万元加上齐楚公司垫付的资金偿还了李雄伟在银行按揭贷款本金252001.56元、利息411.60元。同日，中国工商银行武汉市硚口支行向齐楚公司出具贷款结清证明书。随后，齐楚公司垫资领取记名为李雄伟的案涉房屋的不动产证（证号：鄂（2016）武汉市黄陂不动产权第0012057号）。2016年10月26日，罗官（买方）与李雄伟（卖方）签订《武汉市存量房买卖合同》一份，该合同作为行政机关办理房屋过户登记备案之用。2016年10月27日，齐楚公司在向办理房屋过户登记的行政机关交纳契税、教育税附加、地方教育附加、增值税、城市维护建设税、个人所得税共计40699.80元后，准备办理房屋不动产权证书过户手续时，李雄伟才知道案涉房屋申请了不动产证书挂失登记，导致无法过户。另查明，2016年10月14日，武汉市不动产登记网刊登“关于李雄伟位于黄陂区盘龙大道25号巢上城二组团8栋2单元18层1室的不动产证书（证号：鄂（2016）武汉市黄陂不动产权第0012057号）遗失声明”。还查明，2016年10月17日，罗官向建行黄陂支行申请购房按揭贷款42万元获批。一审法院认为，罗官的父亲罗国发于2016年5月21日以自己的名义代罗官与李雄伟及齐楚公司签订《存量房居间（买卖）合同》，有齐楚公司的庭审陈述及罗官、李雄伟于2016年10月26日签订的《武汉市存量房买卖合同》佐证，该合同的买受人是罗官而非罗国发，其权利义务应该由罗官享有和承担。罗官是本案的适格原告。罗官与李雄伟及齐楚公司之间的《存量房居间（买卖）合同》，是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合同有效。罗官依约履行了给付购房定金及购房首付款的义务，齐楚公司亦依合同约定将罗官支付的首付款连同齐楚公司垫付的资金还清了案涉房屋在银行的按揭贷款、办理了不动产权证书、交纳了案涉房屋过户的契税、教育税附加、地方教育附加、增值税、城市维护建设税、个人所得税等，并完成了罗官向建行黄陂支行申请购房贷款42万元的审批。李雄伟理应履行协助办理房屋过户手续的义务。李雄伟未按合同约定履行协助办理房屋过户手续，构成违约，应按合同约定承担继续履行的民事责任。李雄伟辩称罗官未按合同约定履行首付款的意见及反诉解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予采纳和支持。罗官主张李雄伟协助罗官将房屋过户至罗官名下的诉讼请求，予以支持。罗官主张李雄伟赔偿因李雄伟逾期办理过户而造成罗官经济损失的诉讼请求，没有证据证实，不予支持。齐楚公司主张李雄伟返还其垫付的购房款、办理不动产证所垫付的费用、为办理房屋过户手续所缴纳的契税等费用，与本案不是同一法律关系，不宜合并审理，可另行主张权利。一审法院判决：一、本判决生效之日起十日内，李雄伟协助罗官将位于黄陂区盘龙大道25号巢上城二组团8栋2单元18层1室的房屋过户至罗官名下；二、驳回罗官的其他诉讼请求；三、驳回李雄伟的反诉请求。案件受理费9180元、反诉费9341元，财产保全费3170元，合计21691元，由李雄伟负担。二审中，罗官提交了黄陂区住房保障和房屋管理局于2016年10月27日出具的《武汉市房屋交易告知书（转让）》，该告知书对出让方李雄伟和受让方罗官的身份情况、交易房屋情况、转让的份额及成交报价均有记载，并随附了房屋登记机关工作人员对买卖双方所做的询问笔录。该询问笔录中的问题包括：申请人是否为本人，申请人的意思表示是否真实，不动产是否还有其他共有人，现婚姻状况及取得不动产时的婚姻状况，登记的房屋是否有抵押、查封、租赁等。该笔录的最后一项是“本人对上述事项均回答真实，对提交申请材料的真实性负责”，李雄伟签字，按有手印，罗官亦签字并按有手印。二审还查明，齐楚公司提交了李雄伟与罗国发于2016年5月21日签署的《楼宇垫款协议书》，约定卖方李雄伟尚欠银行的贷款25万元由买方罗国发垫付。原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人的上诉请求是否有理是本案争议的焦点。关于上诉人称罗官的权利主体是否适格的问题。三方所签《存量房居间（买卖）合同》上的权利主体罗官在合同订立时虽然已经是完全民事行为能力人，但其父罗国发代罗官签订了协议是客观事实。父母出资为子女购房，并以子女的名义在有关的房屋买卖合同上签字，符合中国的民风与惯例。本案中，父亲代儿子签的是买房协议，签合同的行为并没有侵犯合同相对人的利益。在这种情况下，有权提出异议的应当是罗官，但罗官并没有提出异议。罗国发的代理行为没有损害李雄伟的利益。如果合同相对方李雄伟有异议，应当在签合同时提出。但李雄伟自始至终知晓罗国发的代理身份却未提出异议，应当视为对对方代理行为的认可。上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。关于上诉人称罗官不应将首付款算在25万元的赎楼款内及罗官没有依约支付首付款的问题。经查,2016年5月21日，三方所签的《存量房居间（买卖）合同》第五条确有如下内容：“买方应在赎楼当日将首期款（第二部分房款的一部分）8.5万元足额支付给卖方，此款不包括已经支付的定金”。到目前为止，罗官确实没有支付该8.5万元的首付款。孤立地看，罗官此举的确有违上述合同的该项约定。但是，二审查明的事实表明，买卖双方签订的《楼宇垫款协议书》约定，上诉人尚欠银行贷款25万元由罗官代为偿付。支付诉争房屋首付款8.5万元的前提是赎回抵押的房屋，要赎回房屋就必须将银行贷款还清。《存量房居间（买卖）合同》第五条约定“第二部分房款余款42万元，买方以商业贷款方式支付给卖方”。如果全部按上述两份合同的约定履行，该两份合同为罗官设定的付款义务存在矛盾和冲突。《存量房居间（买卖）合同》约定房屋总价是53.8万元，上述两份合同为买房人设定的义务共计78.5万元，远远大于合同约定的房屋成交价，这显然不是当事人的真实意思表示。因此，现在上诉人将8.5万元首付款与25万元赎楼垫资及随后42万元的贷款割裂开来主张权利，不能准确反映双方订立合同的本意，也不能据此认为罗官未支付8.5万元首付款构成违约，故上诉人不能据此单方解除合同。关于上诉人称客观形势发生变化，限购政策导致合同履行不能的问题。本案合同网签时间是2016年10月26日，适用本案的限购政策是武汉市住房保障和房屋管理局于2016年12月21日下发的武房发【2016】102号《武汉市房管局关于扩大限购范围的通知》，该通知自2016年12月22日起执行。且双方已经到相关房地产部门做了询问笔录和承诺，政府已经收取了房屋过户的相关费用，故限购政策导致双方合同履行不能之说不是事实。关于上诉人称《存量房居间（买卖）合同》签订时诉争房屋没有办理两证，故合同无效的问题。合同是2016年5月21日签订，诉争房屋两证是在2016年7月25日以后办毕。虽然如此，合同是双方当事人真实意思表示，权利人处分自己合同项下的房产，法律对此并未禁止。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”至于签合同时没有两证，影响的只是办理过户交易能否立即完成，并不影响双方签订合同的有效性。故上诉人的该项上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，李雄伟的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9180元，由上诉人李雄伟负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 叶玉宝审判员 张 红二〇一七年五月二日书记员 宋 飞 搜索“”