（2017）鄂03民终468号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-05
案件名称
湖北捷开置业有限公司与十堰伟祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖北捷开置业有限公司,十堰伟祥物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂03民终468号上诉人（原审原告）：湖北捷开置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区。主要负责人：杨行安。委托诉讼代理人：谢芩，湖北瀚海潮律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：秦雪，湖北瀚海潮律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）：十堰伟祥物业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区。法定代表人：付卫东。委托诉讼代理人：李熊，湖北平长律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人湖北捷开置业有限公司（以下简称：捷开公司）因与被上诉人十堰伟祥物业管理有限公司（以下简称：伟祥公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初393号民事判决，向本���提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成由审判员胡韧担任审判长，审判员张静、郭雯参加的合议庭，并于2017年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人捷开公司的委托诉讼代理人谢芩、秦雪，被上诉人伟祥公司的法定代表人付卫东、委托诉讼代理人李熊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。捷开公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判伟祥公司支付捷开公司物业承包费360000元及利息7761.5元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年11月26日起至债务付清之日止的利息。事实与理由：一审法院认定“《物业管理托管协议》约定捷开公司每年向伟祥公司收取巨额承包费，损害了维也纳商业大楼业主的合法权益，该合同无效”的理由无事实和法律依据。前述协议签订后，伟祥公司即根据物业公司的职责和权限提供物业服务，并向业主收取物业费。伟祥公司既未增加业主的物业费，也未降低物业服务质量，前述协议的签订并未实际损害业主的权益，且因该协议所引起的纠纷亦与业主无关。且该物业所涉的业主并非广大社会公众，并不属于损害社会公共利益。双方之间签订的《物业管理托管协议》是双方在自愿平等的基础上签订的，是双方真实意思表示，伟祥公司自愿向捷开公司支付管理费用，并不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，应当予以保护。伟祥公司辩称：《物业管理托管协议》违反了法律规定，侵害了建筑物所有权及业主的权益，是无效合同，无需解除。伟祥公司与业主形成了事实上和法律上物业服务关系，捷开公司不是业主，无权收取物业管理费，无权要求支付承包管理费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。捷开公司向一审法��起诉请求：1.确认与伟祥公司签订的《物业管理托管协议》已解除；2.判令伟祥公司支付拖欠的物业承包费360000元及利息7761.5元（暂计算至2015年11月25日），并按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年11月26日起至债务付清之日止的利息。一审法院认定事实：2014年10月24日，捷开公司与伟祥公司签订一份《物业管理托管协议》，约定捷开公司将位于十堰市五堰街办燕林社区的维也纳商业大楼所有建筑面积按捷开公司同业主签订的物业管理费、水电费、采暖费、停车费、广告费及其他有偿服务费用全额由伟祥公司收取和使用，将捷开公司与业主签订的装修管理协议所规定的垃圾清理费用全额由伟祥公司收取和使用，伟祥公司承包期间自主经营，自负盈亏，捷开公司不过问具体管理事宜，伟祥公司半年向捷开公司交纳承包费180000元，全年合计360000���，如酒店、宾馆对外承包经营所收的物业费用归捷开公司所有；合同期限自2014年11月1日起至2019年10月31日止。合同签订后，伟祥公司支付给捷开公司第一笔承包费180000元，伟祥公司进行物业管理活动。后伟祥公司未再向捷开公司支付款项，捷开公司诉至法院。一审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可与物业服务企业签订前期物业服务合同。维也纳商业大楼未成立业主委员会，捷开公司与伟祥公司签订的《物业管理托管协议》属前期物业服务合同性质，根据合同性质，伟祥公司进行物业管理，物业服务收费可采取包干制或酬金制方式，实行包干制的，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担，物业服务企业不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容；采取酬金制的，物业服务资金为交纳的业���共同所有，由物业服务企业代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。业主及委托单位（捷开公司）均应向物业服务企业交纳服务费用。上述物业服务收费方式均排除了委托单位（捷开公司）收取费用。委托单位向物业服务企业收取费用，增加了物业服务企业运行成本，损害其他业主的合法权益。本案《物业管理托管协议》约定捷开公司每年向伟祥公司收取巨额承包费，损害了维也纳商业大楼业主的合法权益，该合同无效。因此，捷开公司主张伟祥公司支付承包费及利息的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回捷开公司的诉讼请求。案件受理费6816元，由捷开公司负担。二审期间，捷开公司未提交新证据。伟祥公司在二审期间针对捷开公司的上诉向本院提交了如下证据：证据一、关于维也纳商场面积增加情况说明一份，房地产调查表及房屋面积测绘结果一份，拟证明捷开公司移交给伟祥公司管理的房屋建设总面积43162,25平方米，出物业用房、消防通道及负一、二楼外实际商业用房面积为40669.96平方米，共计373户；证据二、物业管理服务合同19份，共266户，拟证明捷开公司向一审法院起诉之前，伟祥公司已与业主建立了物业服务合同关系，捷开公司与伟祥公司签订的物业托管协议是无效的。经庭审质证，捷开公司认为伟祥公司在二审中提交的证据不是新证据，不予质证。对上述证据，本院认为：伟祥公司提交的证据一与本案待证事实无关联，��院不予审查评判；证据二仅能证明涉案物业的物业服务现状，亦与本案待证事实无关联，本院亦不予审查评判。二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，捷开公司并非涉案的维也纳商业大楼的所有权人或业主，其无权代表业主将该大楼的物业管理权发包给伟祥公司。捷开公司擅自与伟祥公司签订《物业管理托管协议》，将维也纳商业大楼的物业管理权发包给伟祥公司，借机收取承包费，该行为侵犯了该大楼业主的合法权益，该《物业管理托管协议》系无效合同。捷开公司上诉主张该大楼的业主的权益并非社会公共利益，《物业管理托管协议》并未侵犯业主的合法权益，该协议是有效合同，伟祥公司应当支付承包费的理由并无法律依据，本院不予支持。综上所述，捷开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6816元，由上诉人湖北捷开置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡韧审判员 张静审判员 郭雯二〇一七年五月二日书记员 刘攀附：本案适用的法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理��（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度搜索“”