（2016）苏0311民初1004号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-08-03
案件名称
路春杰与徐州市同力创展房地产有限公司、夏志华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
路春杰,徐州市同力创展房地产有限公司,夏志华
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初1004号原告:路春杰,男,1970年4月14日生，汉族，户籍地址徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏鹏，江苏同瑞律师事务所律师。被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市泉山区奎山中街奎果1号楼。法定代表人：王广备，该公司董事长。被告:夏志华,女,1973年5月20日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张晓红，女，1973年5月20日生，汉族，住徐州市泉山区。原告路春杰诉被告徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同创公司）、夏志华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年2月14日受理后，依法适用普通程序，于2016年10年13日公开开庭进行了审理。原告路春杰的委托诉讼代理人夏鹏、被告夏志华的委托诉讼代理人张晓红到庭参加了诉讼。被告同创公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路春杰向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告路春杰与被告同创公司签订的《拆迁产权交换安置协议书》中确定的补偿安置房屋（橙黄时代山水丽庭小区XX号楼X单元XXX室）享有优先取得权；2.本案诉讼费用、保全费用等由两被告承担。事实和理由：被告同创公司开发徐州市奎西村旧村改造项目中，拆除原告路春杰原有房屋，原告路春杰和被告同创公司签订《拆迁产权交换协议书》一份，约定：因国家建设需要，甲方(即被告同创公司)根据文件批准在奎西村新建住宅，需要拆除乙方（即原告路春杰）房屋，达成安置协议如下：一、甲方以橙黄时代山水丽庭小区XX号楼X单元XXX室，同乙方被拆除房屋进行产权交换，作为定居安置。安置房产权过户手续和国有土地登记手续由甲方办理并承担费用。上述协议订立后，原告路春杰把房屋交给被告同创公司拆除。被告同创公司用于安置的房屋建设现在处于扫尾阶段，原告路春杰近期发现被告同创公司将上述拆迁补偿协议确定的房屋又出售给被告夏志华，且该商品房买卖合同已经进行了网上备案。被告同创公司的行为严重违约、违法，并给原告路春杰造成了重大损失。根据商品房买卖合同司法解释第七条的规定，原告路春杰对上述补偿安置房屋享有优先取得权，特诉至法院。被告同创公司未作答辩。被告夏志华辩称，涉案房屋是案外人袁满合法购买并赠与给弟弟袁卫东即夏志华的丈夫，房屋买卖合同原来是袁满和同创公司签订的，赠与后改成了夏志华的名字，并重新签订了商品房买卖合同，购房发票尚未变更。至于原告所述的房屋涉及拆迁问题，袁满在购买房屋时并不知情，并且在同创公司向袁满出具购房发票及办理网上备案时，袁满及被告也不知道拆迁的事情。所以被告认为根据法律规定，由法院来判决到底房屋应属于谁。经原告路春杰、被告夏志华分别举证，本院认定事实如下：2011年4月12日，原告路春杰（乙方）与被告同创公司（甲方）之间签订《拆迁产权交换协议书》一份，约定被告同创公司根据文件批准，在徐州市泉山区奎西村新建住宅，需拆除原告路春杰所有的座落于徐州市泉山区奎西村XXX号（建筑面积63平方米）的私有房屋，被告同创公司以“橙黄时代山水丽庭小区XX号楼X单元X轴与X轴之间营业室（建筑面积27平方米）”作为产权交换的定居安置房屋。上述协议还就权属证书办理、房屋差价、临时安置补助费发放等事项进行了约定。上述《拆迁产权交换协议书》签订后，原“20号楼”中的“20”另用黑色签字笔划改为“XX”，原“X轴与X轴之间营业”的下方另用黑色签字笔加写有“XX-X-XXX营业”。以上两处修改均加盖有被告同创公司公章，但修改时间不详。被告夏志华则持有落款时间为2014年4月9日的、与被告同创公司之间签订《商品房买卖合同》一份，约定被告夏志华（××）购买被告同创公司（××）开发建设的橙黄时代·山水丽庭XX号楼X单元XXX号房，建筑面积共28.44平方米，该商品房单价为24500元，总房款为727895元。该《商品房买卖合同》还就上述房屋交付期限、双方违约责任等事项作出约定。被告夏志华另持有开票日期为2014年9月1日、付款方为袁满、楼牌号为橙黄时代山水丽庭XX-X-XXX的发票一份，该发票记载建筑面积为29.71平方米、单价为16300元、总金额为484273元。被告夏志华称该房为案外人袁满赠与，并提供出具人为袁满的“赠与确认”材料一份，内容为“袁满于2014年3月自愿将名下一套房产（橙黄时代山水丽庭XX#X单元-XXX室）赠与弟弟夫妇（袁卫东、夏志华），更改变更商品房买卖合同至夏志华名下”。后原告路春杰即以诉称理由向本院提起诉讼。被告夏志华应诉后则以辩称理由予以反驳。被告同创公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。在案件审理过程中，被告夏志华还向本院提交袁满于2013年11月6日向江苏蓝山建筑工程有限公司转款8000000元的《交通银行个人（转账）回单》一份，以证实袁满购买了被告同创公司的三大套门面房，后被隔开划为六小套门面房。其还说明因当时江苏蓝山建筑工程有限公司与被告同创公司的法定代表人均为王广备，其因购房一次性向江苏蓝山建筑工程有限公司打款8000000元。原告路春杰质证认为：该款项收款人为江苏蓝山建筑工程有限公司，且打款金额为8000000元，与涉案房屋价款并不一致，该证据不能证明被告夏志华所付款项系用于购买涉案房屋。2017年2月9日，徐州市泉山区人民政府奎山街道办事处及徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会共同向本院出具《情况说明》一份，内容为：贵院审理的原告路春杰起诉被告同创公司、夏志华拆迁安置协议补偿纠纷一案中原告路春杰与被告同创公司签订的拆迁产权交换协议书第一条安置房号在协议上有修改的情况，因案涉拆迁行为、拆迁安置房屋均在我单位辖区内，经现场勘验、结合规划定点图及测绘报告，现就上述情况作出说明：在拆迁协议中，被告同创公司拆迁安置给原告路春杰的房号原为橙黄时代山水丽庭XX号楼X单元X轴与X轴之间营业房，经修改后变为橙黄时代山水丽庭XX-X-XXX室。该协议中的房屋名称存在变化。说明：山水丽庭小区的原XX号楼，就是现在的XX号楼，之所以发生楼号变化，是因为同创公司在最初开发该小区时，将该栋楼定名为XX号楼，但后经政府规划部门对该小区进行定点规划后，原XX号楼被定点规划为XX号楼。因此，协议中虽然有XX号楼变更为XX号楼的变化，但实则自始至终为同一栋楼。同时，原房号之所以为“X单元X轴与X轴之间营业房”，同样是规划定点之前同创公司自行设定的名称，该房经规划定点后，被确定为现房号XX-X-XXX室。因此，修改前后的房屋实际为同一处房屋，仅是名称发生了变化。特此说明。在上述《情况说明》的下方空白处，被告同创公司的法定代表人王广备也签署意见为“情况属实”。另查，案外人袁满与被告同创公司之间就橙黄时代山水丽庭XX-X-XXX室、橙黄时代山水丽庭XX-X-XXX室等多套门面房签订有《商品房买卖合同》，本院先后受理另外三起被拆迁人诉被告同创公司、袁满的房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，争议的事实基本相同。袁满在应诉时提交了其与同创公司签订的署期为2014年3月5日的《商品房买卖合同》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告路春杰与被告同创公司2011年4月30日签订的《拆迁产权交换协议书》系双方充分协商自愿达成且已生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。针对协议中楼号、房号曾修改问题，徐州市泉山区人民政府奎山街道办事处及徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会已出具《情况说明》，证明协议中记载的原房号“X单元X轴与X轴之间营业房”与变动后的房号“XX-X-XXX门面房”实系同一处房产。被告夏志华主张其对涉案的山水丽庭XX号楼X单元XXX室房屋与被告同创公司之间存在真实、合法的商品房买卖关系，但其所持有涉案房屋的《商品房买卖合同》的落款日期为2015年4月9日，即使存在原购房人袁满于同创公司之间2014年3月5日就涉案房屋订立的《商品房买卖合同》，也均迟于原告路春杰与被告同创公司签订的《拆迁产权交换协议书》的时间。另外，被告夏志华所举证的交付购房款的证据仅为2013年11月6日袁满向江苏蓝山建筑工程有限公司转款8000000元的《交通银行个人（转账）回单》，该次转款时间与袁满签订《商品房买卖合同》的落款日期明显不同，该款是否包含涉案房屋的购房款，该款是否已由江苏蓝山建筑工程有限公司转交给被告同创公司，江苏蓝山建筑工程有限公司代被告同创公司收取该款的原因是什么，被告夏志华均未举证证实，应由其自行承担不利的法律后果。鉴于被告夏志华就其与被告同创公司之间就涉案房屋存在真实、合法的商品房买卖关系举证不足，假使原告路春杰与被告同创公司之间就《拆迁产权交换协议书》中楼号、房号的修改时间在2014年3月5日之后，其也无法行使涉案房屋商品房买卖的权利予以对抗。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，原告路春杰依据其与被告同创公司签订的《拆迁产权交换协议书》要求确认其对橙黄时代山水丽庭小区XX号楼X单元XXX室享有优先取得权，符合法律规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告路春杰对其与被告徐州同力创展房地产有限公司2011年4月30日签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的补偿安置房屋（即徐州市橙黄时代山水丽庭XX号楼X单元XXX室）享有优先取得权。案件受理费80元，由被告徐州市同力创展房地产有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 张红梅代理审判员 刘钟薇人民陪审员 孙宗武二〇一七年五月二日书 记 员 杨 雪 微信公众号“”