（2016）沪0112民初557号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-12-01
案件名称
孔继平与焦国伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孔继平,焦国伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初557号原告：孔继平，女，1950年9月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：俞杰，上海徐松婷律师事务所律师。被告：焦国伟，男，1967年5月15日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。原告孔继平与被告焦国伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，依法由审判员陈洁适用简易程序审理。2016年7月28日，因本案案情复杂，本院作出民事裁定，将本案转为普通程序。2016年11月1日，因本案无法在审限内审结，遂报请院长批准延长本案的审理期限。本案分别于2016年4月19日、同年8月10日公开开庭进行了审理。原告孔继平的委托诉讼代理人俞杰、被告焦国伟及其委托诉讼代理人钱利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔继平向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年1月20日起至2015年10月19日止拖欠的租金人民币(以下币种相同)31,500元；2.判令被告支付逾期付款违约金34,020元；3.判令被告支付欠缴的水费7,841.9元、电费177元；4.判令被告将上海市闵行区江栀路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)恢复原状并返还原告；5.判令被告支付自2015年10月20日起按6,500元/月的标准，计算至被告实际返还房屋之日止的房屋占用使用费。诉讼中，原告将上述第2项诉请的违约金金额变更为50,274元；且基于被告支付了电费的事实，原告撤回了要求被告支付电费的主张，并将上述第3项诉请变更为判令被告支付欠缴的水费3,511.70元。事实和理由：原告系上海市闵行区江栀路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。2012年10月5日原告通过房产中介与被告签订《租赁合同》，约定2012年10月20日向被告交付涉案房屋，租金3,500元/月，每三个月支付一次，至2015年10月19日到期。被告入住后多次拖欠租金和水电费，且租金自2015年1月20日起至今未再支付，经原告多次催讨以及小区居委会、民警调解未果。被告的行为已经严重影响原告的合法权利，现原告为维护自身权益，故涉讼。被告焦国伟辩称，对原告诉请中的租金、水费没有异议，同意支付；对原告诉请中的逾期付款违约金，其认为自己并未违约，是双方在赔偿损失方面没有达成一致意见，且即便要承担违约金，违约金计算标准亦过高，按常理是每日万分之二；对原告诉请返还房屋被告同意，但对于返还方式，被告要求按现有房屋状态进行返还，并由原告赔偿其装修费；对于原告诉请中的房屋使用费，其认为虽然合同到期，但还在实际履行该租赁合同，故应按3,500元/月的租金标准进行支付，不应按市场价来调整。本院经审理认定事实如下：原告孔继平、案外人程玲、案外人程某某系上海市闵行区江栀路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。产权证记载的土地用途为商住，建筑面积294.21平方米，房屋用途为居住，总层数4层。2012年10月5日，原告孔继平作为出租方(合同甲方)与被告焦国伟作为承租方(合同乙方)就涉案房屋签订《租赁合同》(合同编号XXXXXXX)，约定租期为36个月，自2012年10月20日至2015年10月19日止，租金3,500元/月，此租金包含物业管理费。甲、乙双方签订本合同时，乙方向甲方支付2012年10月20日至2013年1月20日租金10,500元和保证金5,000元。甲方应于租赁期满或双方同意提前终止本合同后，乙方交还物业并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、有线电视费、排污费、公摊费等应付款项后三天内无息返还乙方保证金。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权(从)该保证金中先行偿付，剩余部分无息返还乙方。乙方于每季度前10日前向甲方缴纳当月租金。乙方应依物业交接时之现状使用，如需重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门(包括该物业管理机构)办理申报手续，须办妥有关手续后，方可进行。租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状。租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将物业及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在物业中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。租赁期届满或乙方拖欠租金达三个月，且拒绝将房屋交还甲方，或乙方下落不明的，甲方有权终止租赁合同，并在公证机关见证下收回房屋。乙方应接(按)时交付租金，如逾期交付租金，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达到30日时，则视为乙方自动放弃承租物业，构成严重违约，甲方即可没收保证金，终止本合同。双方另在“甲乙双方约定的其它事项”处手写：“甲乙双方约定乙方按时结清水、电、煤及房租。乙方1楼2楼不得养鱼，如有养鱼情况，视为违约，甲方有权莫(没)收押金，并收回房屋。房屋(合同)到期之日原样返还房屋。”合同签订后，原告向被告交付了上述房屋。被告则向原告支付了保证金5,000元及至2015年1月19日止的租金。2014年2月14日，被告向中共上海市委上海市人民政府的网上信访受理(投诉)中心进行网上投诉，内容为：“……近来四个月，物业总以各种理由关闭地下室抽水设备。导致地下室频频积水。由于潮湿导致电路短路，烧坏机器设备是经常的事情。这一次春节期间，再一次关闭抽水设备，谎称机器故障无法修理！地下室严重积水。导致电路漏电……闵行区房管(浦江镇房办)一姓张同志打电话回复我！理由是地下室设计上无污水排放管道，你现用管道系雨水管道，所以你自己想办法排水！！……”同月19日，闵行区住房保障和房屋管理局通过中共上海市委上海市人民政府的网上信访受理(投诉)中心回复称：“你反映的庭院内积水，浦江房管办到现场查看，发现使用该排水泵的周边邻居地下庭院内并未有积水情况，推测可能是由于排放饲养热带鱼的水造成的，2月10日物业公司接到67号3楼业主反映公共部分水泵声音响，物业人员现场查看水泵故障报警需维修，因维修此水泵的拆料缺少。故物业公司正在抓紧采购并进行维修。江栀路XXX弄XXX号公共集水井泵，设计安装用途是排除66号、67号门栋地下室庭院的雨水。平时水泵正常处于自动档抽水状态。你把地下室用于养热带鱼，并经常把养鱼换的水全部排于地下室庭院，此排水改变了公共集水井泵的使用用途，使该排水泵使用频率增加，在没下雨情况下水泵经常运作，声响影响邻里业主生活，已有居民多次反映此问题，而且容易造成公共集水井泵损坏和故障，在此也希望你可以自行解决鱼缸换水的排放问题。”2015年10月22日，原告孔继平与案外人程某某向涉案房屋的物业二期服务中心出具书面请求，上载：“……和租客焦国伟的租赁合同已于2015年10月19日到期，现要求租客在7天之内搬离，请贵中心预(予)以配合。我已多次来此物业的XXX号XXX室向租客催要所欠房租和水电费。现租客极力回避，不接电话，无奈之中只能请求物业主持正义帮助我们并为我们见证。(附租赁合同复印件)”。同日，原告孔继平与案外人程某某在涉案房屋大门上张贴《告知书》，上载：“焦国伟先生：你的租房合同于2015年10月19日到期，请你立即搬离，付清相关费用，并在五日内办清交房手续。”2015年11月3日，原告孔继平与案外人程某某以顺丰速运方式向焦国伟寄送《关于催收所欠房租和收回房屋的函》，上载：“……但时至今日你既不交清所欠费用，又不交回房屋。现再次书面通知你：1.在五日之内将所欠房租、违约金、水电费等全部付清。2.在五日内交回房屋，若继续强占按每天肆佰元收取使用费。拖欠不交使用费按月租金的3%收取每日的违约金。3.强占房屋为非法行为，从11月20日起本人将采取必要措施，维护自身合法权益。”同月7日，上海市公安局闵行分局陈行派出所出具《上海市公安局事件接报回执单》，上载：“2015年11月7日11时36分，程某某来所报称：2015年10月中旬，其到江栀路XXX弄XXX号XXX室处，向房客焦国伟讨要房租，房客拒付房租还威胁其。”2015年12月7日，上海市公安局闵行分局陈行派出所出具《工作情况》，上载：“……后民警联系双方到所调解，因焦国伟认为他们在居委会等都调解过，都不成功，不用在(再)调解了，故不来所调解。并把自己的想法电话告知民警，因焦国伟在房租到期后继续想租住房屋，并出价每月房租5,000元。而程某某不肯出租。双方调解失败。”2016年1月16日，原告以顺丰速运的方式向被告寄送函件，再次强调要求被告支付占用使用费和违约金、3日内付清所欠全部租金和违约金、5日内交还房屋、结清全部水、电、煤、有线等费用。因被告未按约支付租金等费用，遂成讼。审理中，被告申请张某某作为证人出庭作证。经本院传召，证人张某某出庭述称：“其从事养鱼已经20多年了，3年多前，其在同一个小区租了别墅养鱼，后其介绍被告到该小区租房养鱼，其从中介处了解到原告的房屋与其在同一小区租赁房屋的房型结构以及面积都一样的，故将原告的房屋介绍给了被告。当时原告夫妻二人也到其家里参观了养鱼的规模和格式，看好后就与被告签约了。一开始其和原告说最起码要租10年的，当时被告养鱼装修等也是其提供方案意见的。最后谈好先签3年，之后还可以续签。但前3年是不赚钱的，因为把鱼苗养殖成母鱼的话至少1年半。养鱼放在地下室，在养鱼的过程中需要用电开气泵，气泵停止工作如果处理不及时鱼就会死亡。别墅只有排雨水管，一年中总会发生1次左右因气泵坏掉后排水不畅导致水淹没电线造成短路的情况，其一般请物业帮忙修理解决该问题。修理费一次100-200元。其在该处养鱼养到今年年底要搬了，因为接到政府通知，该地方不适宜养鱼所以要停止了。如果到时因为该原因搬走的话，房东会赔偿点损失的。”原告认为证人证言是孤证，且被告与证人有利害关系。被告认为被告发生事故是在春节期间，被告无法从物业找到人来解决该事故。从养殖水平来说，证人一年发生一次不代表被告一年只发生一次。证人是有丰富的养殖经验的，发生事故证人能及时有效处理，但被告不一定能做到。对于上述事实，由原告提供的涉案房屋的产权证、租赁合同、水电费单据、公安局案(事)件接报回执单及工作情况、函及通知，被告提供的网上信息受理中心受理的内容及回复、房管局的回复、证人证言及原、被告的当庭陈述等为证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力,双方当事人均应按约履行。本案的争议焦点为房屋租赁合同未能继续履行的原因和责任。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金。因此，支付租金是承租人最重要的一项合同义务，是承租人使用收益租赁物的对价，也是出租人的合同主要目的所在。被告提出，根据合同中“被告1楼2楼不得养鱼，如有养鱼情况，视为违约，原告有权莫(没)收押金，并收回房屋”的约定，原告知晓并默许其在房屋地下室进行养鱼，而原告却隐瞒涉案房屋内没有排污设施的情况，因此地下室遭受水淹后污水倒灌入鱼缸，渔场两万尾鱼苗死亡之责任应由原告承担。原告认为，其未允许过被告养鱼，故鱼苗死亡责任应由被告承担。本院认为，被告承租房屋后用于养鱼，其一方面系承租人，一方面又为经营者，被告作为经营者其应当清楚任何经营都存在风险，而双方上述约定则仅仅是加重强调了被告在1楼2楼养鱼应承担的违约责任，上述约定并不能推导出在其他楼层原告同意被告养鱼。因此，该养鱼的风险与出租方无关，被告不应混淆租赁与经营两者之间的关系。本案中原告已提供了适于居住的房屋给被告使用，故被告作为涉案房屋之承租人，应当履行按约支付租金之义务，否则即构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，被告仅支付了部分租金，自2015年1月起即开始拖欠租金却占用涉案房屋至今，其逾期支付租金的天数已超过3个月，构成违约，故对于原告以此要求被告支付拖欠的自2015年1月20日起至2015年10月19日止的租金31,500元及逾期付款违约金之诉请，本院予以支持。但考虑到双方约定的计算违约金的标准确实过高。本院综合考虑被告拒付租金的主观恶意、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，酌情调整至每逾期一日，按逾期支付款项的0.06%计算违约金。同时合同约定，因被告的责任而终止合同时，原告可没收保证金，故本案中被告支付的保证金5,000元原告无需再行返还。此外，上述合同还约定，合同到期之日原样返还房屋，故原告要求被告对涉案房屋恢复原状后返还之诉请，有合同依据，本院亦予支持。而被告除应搬离涉案房屋并返还原告外，还应向原告付清租赁期间拖欠的各项费用。对于拖欠的水费3,511.70元，被告表示同意支付，本院对此予以确认。另对于原告要求被告按6,500元/月的标准支付至实际搬离之日止的房屋使用费的诉请，本院认为原告虽提供了搜房网关于租金的网上截屏作为其主张的依据，但该证据尚不足以说明涉案房屋的租金已上涨至6,500元/月，而本院结合近几年上海地区房屋租金确实存在上涨趋势且被告与原告协商过程中也主动提出过提高租金至5,000元/月的意见，本院酌情确定按5,000元/月的标准计算房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告焦国伟将位于上海市闵行区江栀路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状并返还原告孔继平；二、被告焦国伟支付原告孔继平自2015年1月20日起至2015年10月19日止的租金31,500元；三、被告焦国伟支付原告孔继平逾期付款违约金3,622.50元；四、被告焦国伟支付原告孔继平水费3,511.70元；五、被告焦国伟按5,000元/月的标准，向原告孔继平支付自2015年10月20日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；上述第二至第五条的履行期限均为于本判决生效之日起十日内。六、被告焦国伟已支付的保证金5,000元，原告孔继平不再予以返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,535.50元，由原告孔继平负担676元，被告焦国伟负担859.50元(于本判决生效之日起十日内向原告孔继平直接支付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陈 洁人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇一七年五月二日书 记 员 刘 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。