（2016）苏0106民初10392号

裁判日期: 2017-05-02

公开日期: 2017-06-26

案件名称

原告陈玉龙与被告刘蓉房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈玉龙,刘蓉,南京鼎新房地产经纪有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初10392号原告：陈玉龙，男，1950年1月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：徐剑峰，江苏袁胜寒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张赛，江苏袁胜寒律师事务所实习律师。被告：刘蓉，女，1974年6月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：彭英杰，江苏苏商律师事务所律师。第三人：南京鼎新房地产经纪有限公司，住所地南京市鼓楼区三牌楼大街163号。法定代表人：郭安顺，该公司执行董事。原告陈玉龙与被告刘蓉、第三人南京鼎新房地产经纪有限公司（以下简称鼎新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉龙及其委托诉讼代理人徐剑峰、张赛，被告刘蓉及其委托诉讼代理人彭英杰，第三人鼎新公司法定代表人郭安顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉龙向本院提出诉讼请求：1．被告将本市水佐岗60号105室房屋恢复原状并返还原告；2．被告返还原告该房屋内电热水器一台；3．被告给付原告自2016年12月24日起至被告实际返还原告房屋之日止的房屋使用费；4．被告给付原告2016年7月至2017年2月的水费87.5元、电费1880.25元；5．被告给付原告违约金50000元；6．本案原告的律师费6000元由被告承担。事实和理由：2014年12月15日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于本市××××室的房屋面积的1／2，租赁期共5年，自2014年12月24日至2019年12月23日止；租金按年支付，第一年月租金2500元，年租金30000元，第二年年租金31200元，第三年年租金32400元，第四年年租金33600元，第五年年租金34800元；被告不得转包、转租、转让租赁财产，如需要转让，需提前三个月并征得原告书面同意后方可进行。但之后，被告在未经原告同意的情况下，擅自将房屋转租并于2016年9月27日明确告知原告，原告当即表示反对，并要求被告承担违约责任，支付违约金5万元，被告不予理会。依据合同约定，被告应于2016年10月15日前付清第三年租金。2016年10月15日，原告主动联系被告要求其支付租金，并告知其违约后将承担法律责任，被告不予回复。2016年10月24日，原告再次联系被告要求其支付租金，被告仍置之不理。次日，原告联系被告，告知其租赁合同已解除，要求其立即清空并搬离房屋，承担相应的法律责任，被告不予认可。此外，涉案房屋于租赁期间发生的水费、电费及其它相关费用依约应由被告承担，被告拒绝向原告支付，原告已垫付该费用。至今被告仍占有涉案房屋不肯搬离，其行为已严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告刘蓉辩称，租赁合同尚未到期，且合同约定租赁结束后不得对装修进行拆除，故原告请求将房屋恢复原状并予以返还，没有依据。被告承租原告房屋时没有电热水器。2016年2月15日房屋墙体渗水后，原告未能及时维修，故被告未按约于2016年10月15日前给付原告第三年的房租，但之后第三人已于2017年3月11日支付了该笔房租，现不欠原告房租。至今房屋还在渗水，如原告明确表示不愿维修，被告愿自己维修。水、电费应由第三人予以支付。被告并未单方终止合同，并未违约，故原告要求被告支付违约金及律师费亦无依据，且违约金约定标准过高。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人鼎新公司述称，同意被告的意见。本院经审理认定事实如下：第三人鼎新公司与被告刘蓉系雇佣关系，双方未签订正式劳动合同。本市水佐岗60号105室房屋（建筑面积67.28平方米，以下简称105室房屋）系原告陈玉龙之妻张雪华所有。2014年12月15日，原告陈玉龙（甲方）与被告刘蓉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将105室房屋（实际租赁面积为该房屋西侧的1／2面积）出租给乙方，租赁期限自2014年12月24日至2019年12月23日止；返还房屋时间为2019年12月23日12时前，返还时应清理除硬装修和装饰物以外的所有乙方物品，如未及时清理则由甲方请人清除，所发生的费用在乙方租赁保证金中扣除；租赁用途为办公；租金为第一年月租金2500元，年租金30000元，第二年年租金31200元，第三年年租金32400元，第四年年租金33600元，第五年年租金34800元；付款方式为年付，由乙方直接将租金汇入张雪华的中国农业银行帐户；付款时间为第一年在2014年12月15日前付清，第二年至第五年在本年度租金到期前，提前两个月（即每年10月15日前）付清下年度租金；租赁期间发生的水费、电费、卫生费、维修费、有线电视费、宽带费（含初装费）由乙方自付，甲方负责对出租房屋的自然损坏进行维修；乙方不得转包、转租、转让租赁财产，如需要转让，需提前三个月并征得甲方书面同意后方可转让；本房共有两套门面房，一间厕所，如有不同租房者进行承租，厕所必须为两家共用；乙方如因经营需要进行门面装修或改变房屋原有的水、电设施，需征得甲方的书面同意，装修所发生的费用由乙方全额承担，租赁结束后不得对所做装修、装饰物进行拆除；乙方无理拒付租金和相关费用的，甲方有权解除合同，直接收回房屋，租赁保证金和预收租金不予退还；由于违约方的违约行为导致守约方的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费及其他有关费用）违约方需如数赔偿；任何一方单方终止合同，均需支付违约金5万元；在经营结束之后，厨房隔断门框和推拉门恢复原状交给甲方等等。上述合同订立后，原告按约将105室房屋交付被告，该房屋用于第三人经营房地产经纪业务。原、被告双方已结清2016年12月24日前的租金。2016年2月中旬，105室墙内水管渗水，被告通知原告维修，原告认为合同约定应由被告负责维修，为此双方产生纠纷，被告及第三人先后于2016年2月15日、2016年6月6日予以报警。2016年9月27日，被告向原告发送短信，主要内容为“水佐岗的店我无力支撑，我家里事情很多无精力打理，店面已转给一个朋友接手，你有空明天来一趟吗？”2016年10月15日，原告向被告发送短信，要求被告付清第三年租金32400元，否则要承担违约责任。2016年10月24日，原告再次向被告发送短信，要求被告支付2017年租金32400元。被告收到短信后未交纳租金，双方为此产生矛盾，原告后于2016年11月2日诉至本院，要求判如所请。审理中，第三人于2017年3月11日给付原告2016年12月24日之后的第三年租金32400元。原告主张2016年7月至2017年2月的水费合计87.5元、电费合计1880.25元，被告及第三人均对此予以认可，并表示由第三人支付前述费用。上述事实，有当事人陈述、结婚证、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、发票、照片、接处警工作登记表等证据证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2014年12月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，租赁期间的维修费由被告自付。虽然合同约定原告负责对自然损坏进行维修，但由于对维修费用的负担有明确约定，故2016年2月105室墙内水管渗水后，维修费应由被告承担。被告未能按约于2016年10月15日前支付第三年2016年12月24日至2017年12月23日的租金32400元，系怠于履行合同主要义务，构成违约，被告未经原告同意将房屋转租给他人，单方终止合同，亦属违约，故原告依约有权解除租赁合同，收回105室房屋。原告要求被告返还涉案房屋内电热水器一台，被告不予认可，原告亦无充分证据证明被告承租涉案房屋时原告交付被告电热水器，故本院对此不予支持。审理中，第三人已给付原告2016年12月24日之后的第三年租金32400元，该项义务已履行完毕。原告主张2016年7月至2017年2月的水费87.5元、电费1880.25元，被告及第三人均予以认可，本院对此予以确认。本案所涉合同约定的违约金5万元确属过高，本院根据本案案情，酌定为1万元。被告另应依约承担原告律师费6000元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘蓉、第三人南京鼎新房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将本市水佐岗60号105室房屋腾空（厨房隔断门框和推拉门恢复原状）并交还原告陈玉龙；二、被告刘蓉于本判决生效之日起十日内一次性给付原告陈玉龙2016年7月至2017年2月的水费87.5元、电费1880.25元、违约金1万元、律师费6000元，合计17967.75元。三、驳回原告陈玉龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1249元，由原告陈玉龙负担862元，被告刘蓉负担387元（于本判决生效之日起十日内一并结算）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　　冯亚晨人民陪审员　　倪　勇人民陪审员　　郭长根二〇一七年五月二日书　记　员　　何文君履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 搜索“”