（2016）新4326民初119号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-08-12
案件名称
王凯与杨萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
吉木乃县人民法院
所属地区
吉木乃县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王凯,杨萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
新疆维吾尔自治区吉木乃县人民法院民 事 判 决 书（2016）新4326民初119号原告：王凯，男，1991年10月25日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：吴素丽，新疆木山律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艳红（原告王凯母亲），女，住布尔津县。被告：杨萍，女，1971年11月28日出生，汉族，住吉木乃县。委托诉讼代理人：孙志军，新疆木山律师事务所律师。原告王凯与被告杨萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月10日、3月21日、4月20日公开开庭进行了审理。原告王凯及委托诉讼代理人吴素丽、孙艳红，被告杨萍及委托诉讼代理人孙志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凯向本院提出诉讼请求：请求被告履行2016年9月19日双方签订的房屋买卖合同，被告协助原告办理吉木乃县文汇路房产的过户手续。庭审中原告变更诉讼请求为：请求被告返还原告购房款170000元，并支付利息8265元（20000元的利息从2016年3月11日计算至2017年3月10日、150000元的利息从2016年9月19日计算至2017年3月10日，按照农村信用合作联社的贷款月息7.25‰计算），返还双倍定金40000元；支付原告违约金60000元。事实和理由：2016年3月11日，原告给付被告房款定金20000元，后又陆续支付房款150000元。在给付房款期间，被告将吉木乃县广汇路，面积为147平方米的房屋及钥匙交付给了原告。2016年9月19日，原、被告签订房地产转让合同，当日，被告向原告出具收据一份。后原告多次要求被告办理房屋过户手续，被告不予理睬。被告杨萍辩称，2013年7月，被告以集资建房的形式取得的房屋属于政策性住房，根据经济适用房管理办法，政策性住房五年内不得转让，被告将房屋转让原告属于以合法形式掩盖非法目的，房屋转让合同无效，被告同意返还房款。原告主张的违约金应当等同于损失，根据合同法一百一十六条规定，定金和违约金只能选择其一，不能一并选择。原告要求双倍返还定金没有法律依据，房款中已包含20000元定金，在合同履行过程中定金已折抵为房款，不存在返还。原告王凯为支持其诉讼主张，向本院举证如下：1、吉木乃县房地产转让书1份、中国农业银行打款凭证6份、中国农业银行新疆兵团分行转账凭证1份、收据3张。证明2016年9月19日，房地产转让合同书中被告明确房屋的性质是私有，原告在2016年3月11日向被告支付定金20000元，2016年9月19日，原告按被告要求交付房款170000元，押金1000元，合同中没有明确约定余款的支付时间。被告在签订合同前已将房屋钥匙交给原告，让原告装修，双方签订的合同是合法有效的。双方因为办理房屋过户手续在合同中明确约定被告已经违约，应承担违约责任和损失。经质证，被告对房地产转让书的真实性、关联性未提出异议，对合法性不予认可。合同约定的房屋性质是集资房是保障性住房，合同无效。对其余证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，被告确实是收了170000元的房款，但1000元的装修押金是被告交纳的。以上证据只是能证明房屋的总价款，定金交付的时间和价款以及剩余价款。本院认证意见为，吉木乃县房地产转让书中的房屋经本院向被告核实，被告未取得不动产权证，本院对该证据的真实性、关联性予以确认，对合法性不予确认。被告对其余证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，本院予以确认。2、被告交付给原告的钥匙1把。证明被告将房屋钥匙交付给原告进行装修，房屋买卖合同是双方真实意思表示，依法成立，合同有效。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性未提出异议。但认为，是原告向被告提出不要该房屋后，原告将房屋出售第三人，第三人已将门锁更换，原告的钥匙现已不能用。本院认证意见为，被告对证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，本院予以确认。被告杨萍为支持其反驳主张，向本院举证如下:1、集资建房协议书1份、个人住房公积金借款合同1份、北国春城小区3号楼的房屋分配表1张、收据复印件2张、证明1张、房地产转让合同书1份。证明该房屋是政策性住房，且房屋竣工时间不满五年，房屋已抵押，不允许在市场上交易，合同无效。经质证，原告对集资建房协议书，北国春城小区3号楼的房屋分配表、个人住房公积金借款合同、证明、收据的真实性、合法性、关联性均提出异议。认为被告在房屋转让合同中明确房屋是私有，没有明确告知原告房屋是集资房也没有将借款合同书告知过原告，并且收据是复印件。对房地产转让合同书中第四、五、七、九条内容的真实性、合法性、关联性均不认可，对其余部分的真实性、合法性、关联性认可，内容由被告私自填写。本院认证意见为，集资建房协议书、个人住房公积金借款合同、房屋分配表的证据内容可以相互印证，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。收据为复印件，无其它证据相互佐证，本院不予确认。房地产转让合同书中第四、五、七、九条内容与原告举证的合同内容不一致，本院对被告合同中第四、五、七、九条的内容不予确认。原告对合同其余部分未提出异议，本院以予以确认。2、原、被告以及原告的委托代理人孙艳红短信记录打印件8张。证明双方约定房款一次付清。被告确实将钥匙交付予原告，但原告中途放弃购买该房屋，双方达成合意将钥匙返还给被告，原告的代理人孙艳红在短信中相互之间催收房款的事实。基于原告中途放弃对房屋的购买，被告才另行将房屋出售给他人。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性没有异议。证据内容反映原告是要购买房屋。但没有明确剩余房款要一次性付清，合同也没有明确要一次性付清，双方约定房屋过户后一次性付清，但房屋并未过户。本院认证意见为，原告对证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，本院予以确认。本院出示证据如下：1、吉木乃县房产管理所证明1份。证据内容为：2013年被告在北国春城购买集资建房一套，5年后可上市出售，2013年11月5日被告办理公积金贷款用该房屋抵押，贷款未还清，该房屋不能上市出售。经质证，原告对证据的真实性、合法性予以认可，对关联性有异议。认为被告没有告知原告该房屋是集资房，不能上市交易，原告诉讼后才知道此情况。被告对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，认为在签订合同时已经告知原告房屋是集资房。2、竣工报告1份。证据内容显示吉木乃县北国春城3号楼工程竣工日期为2013年10月30日。经质证，原告对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为证据与本案无关。被告对证据的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认证意见为，原、被告对本院调取的证据的真实性、合法性未提出异议，本院对证据的真实性、合法性予以确认，证据内容与本院诉争的事实具有利害关系，本院对关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年7月31日被告与吉木乃县住房和城乡建设局签订集资建设协议书，被告购买吉木乃县北国春城小区。该楼房于2013年10月30日竣工。2013年11月5日被告办理个人住房公积金借款合同，期限自2013年11月5日至2022年1月4日并以北国春城（未办理产权证）作为抵押。2016年3月11日原、被告约定，被告将位于吉木乃县北国春城小区出售给原告，合同价款为275000元。当日，原告向被告支付定金20000元，后通过银行转帐等方式向被告共支付购房款1500000元。2016年9月19日，原、被告签订房地产转让合同，同时，被告向原告出具收据一张，收据载明，被告收到原告给付房款170000元，余款106000元未付。106000元中含有1000元装修押金，已由被告向吉木乃县住房和城乡建设局交纳。2016年4月25日至2016年12月4日期间双方协商支付房款及退房、退款事宜。另查明，2017年1月，被告将该房屋出售给第三人。本案争议焦点为：1、原被告签订的房屋买卖合同是否合法有效；2、原告主张被告支付利息、赔偿损失、返还定金及交通费的诉讼请求能否成立。本院认为，被告购买的房屋性质为经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》第三十条第一款的规定，购买经济适用房不满5年，不得上市交易。同时，被告杨萍对该房屋亦未取得不动产权证，并将该房屋进行抵押贷款，其将不具有所有权的房屋出售给原告违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国物权法》的强制性规定。因此，原、被告签订的房地产转让合同无效，被告应当向原告承担返还购房款170000元及赔偿损失的责任，原告请求被告返还购房款170000元的诉讼请求事实清楚、证据充分，本院予支持。原告要求被告支付20000元的利息（自2016年3月11日至2017年3月10日）、150000元的利息（2016年9月19日至2017年3月10日）符合法律规定，本院予以支持，原告主张利息按农村信用合作联社的贷款月息7.25‰计算，无法律依据，本院不予支持。本院参照中国人民银行同期贷款基准年利率5.1%（6个月--1年）计算，被告应支付原告利息损失4675元。由于双方签订的合同无效，原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同、被告返还双倍定金40000元、支付违约金60000元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，原、被告签订的房屋买卖合同无效，被告应返还取得的购房款及赔偿利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下:一、被告杨萍返还原告王凯购房款170000元，于判决生效之日起十日内一次给付；二、被告杨萍赔偿原告王凯利息损失4675元，于判决生效之日起十日内一次给付；三、驳回原告王凯的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5473.98元，减半收取计2736.99元，财产保全费1520元，合计4256.99元。由原告王凯负担1587.99元，被告杨萍负担2669元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。审判员 黄育梅二〇一七年五月二日书记员 张 甜 来自