（2017）京0119民初141号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2018-07-12
案件名称
王石所与李敬杰等农村房屋买卖合同纠纷一案一审民事裁定书
法院
延庆县人民法院
所属地区
延庆县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王石所,李敬杰,张敏
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十九条
全文
北京市延庆区人民法院民 事 裁 定 书（2017）京0119民初141号原告：王石所，男，1960年11月4日出生委托诉讼代理人：刘世斌，北京刘世斌律师事务所律师。被告：李敬杰，男，1978年2月22日出生被告：张敏，女，1974年1月18日出生原告王石所与被告李敬杰、张敏农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王石所及其委托诉讼代理人刘世斌、被告李敬杰、被告张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王石所向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告一签订的《卖房屋协议》无效；2.确认二被告之间签订的《买卖房屋协议》无效；3.二被告将坐落于延庆区大榆树镇陈家营村××号宅院内的北房四间、西房二间、厕所一间及院落一处腾退，返还给原告；4.二被告返还《集体土地建设用地使用证》。事实和理由：王石所在北京市延庆区大榆树镇陈家营村××号宅院内有北房四间、西房二间、厕所一间及院落一处。1994年延庆县人民政府为原告颁发了《集体土地建设用地使用证》。2004年王石所与李敬杰签订《卖房屋协议》，王石所以3.15万元的价格出售上述房屋及院落，并将《集体土地建设用地使用证》交付给李敬杰。2006年李敬杰委托其父亲李××与张敏签订《房屋有偿转让合同》，以3.8万元将上述房屋及院落出售给张敏。《卖房屋协议》及《房屋有偿转让合同》违反法律的强制性规定，应属无效，故请求法院支持原告的诉讼请求。为证明其主张，原告王石所向法庭提交如下证据：证据1.延庆区大榆树镇陈家营村××号院房屋及院落照片一组十张，证明房屋现状。被告李敬杰、张敏表示认可，本院予以采信。证据2.证人王××、李××的证言，证明2004年王石所将陈家营村××号卖给李敬杰、李敬杰又于2006年委托李××将房屋转卖的事实。对于证人证言，本院结合案情综合认定。被告李敬杰辩称，1.认可与王石所之间存在买卖房屋的事实、认可自己购房时户口已从延庆区大榆树镇陈家营村迁出，不具有购房资格，且双方签订的《卖房屋协议》只有一份并已丢失，但认为该卖房协议合法有效；2.在购得延庆区大榆树镇陈家营村××号房屋及院落后，于2006年委托其父李××将房屋卖给张敏。被告李敬杰庭后向法庭提交（2017年）延公延庆派出所户字151号证明信，证明其与王石所进行房屋买卖时户籍已从陈家营村迁入小营村。被告张敏辩称，1.2006年与李××签订的《房屋有偿转让合同》系双方自愿、真实的意思表示，不存在胁迫情形；2.买卖合同相对方是李××而非李敬杰，张敏在购房时知晓李敬杰及李××的身份，如果房屋最初是李敬杰购买的亦或是李敬杰委托其父李××进行买卖，张敏均不会购买，为此李××在房屋有偿转让合同的附注说明中明确表示本案诉争房屋是李××从本村村民王金义（也即王石所）手中购买；3.《房屋有偿转让合同》第三条第二款约定：“甲方的直系亲属及相关其他亲属一律无权干涉本合同涉及的房屋及其宅院的有偿转让。如在本合同签订后甲方家庭内部因转让房产发生纠纷，甲方承担全部责任”。故张敏与王石所、李敬杰之间不存在合同关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告张敏向法庭提交以下证据予以证明：房屋有偿转让合同及附注说明复印件各一份，证明2006年8月4日与张敏与李××签订房屋买卖的事实，以及2002年10月27日从王金义（即为王石所）处购买陈家营村××号院房屋的买方为李××。庭后张敏向法庭提交上述证据原件，经比对后本院对复印件与原件的一致性予以认可。庭审过程中王石所、李敬杰对该组证据的质证意见有两点：一是均对合同及附注说明中李××签名的真实性提出质疑；二是不认可附注说明第一条与王石所买卖房屋的时间，认为应以证人出庭作证的证言为准。但王石所、李敬杰既未对房屋有偿转让合同及附注说明中李××签名的真实性申请笔迹鉴定，亦未提出其他否定该份证据真实性的理由，仅由于从王石所处购房的时间存在差异，并不导致该份证据失去证据能力，故本院对该份证据予以采信。分析上述证据，并结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2006年，位于延庆区大榆树镇陈家营村××号院的房屋流转至赵敏，案涉房屋中的北房后被拆除。原告主张2004年其与李敬杰签订《卖房屋协议》，2006年李敬杰委托其父亲李××与张敏签订《房屋有偿转让合同》，将上述房屋及院落出售给张敏；被告李敬杰认可其与王石所签订《卖房屋协议》以及委托其父亲李××与张敏签订《房屋有偿转让合同》的事实；被告张敏则认为签订房屋买卖合同的相对方为李××而非李敬杰，其与王石所之间不存在合同关系。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，被告李敬杰承认与原告王石所之间存在房屋买卖合同关系，但陈述证明房屋买卖合同关系的直接载体《卖房屋协议》已经丢失。原告方申请证人王××出庭作证，其陈述当时签订《卖房屋协议》好像为两份，原告王石所及被告李敬杰均陈述《卖房屋协议》只有一份，待证事项出现裂缝，即《卖房屋协议》究竟为一份还是两份？证人王××的证言，原告王石所、被告李敬杰的陈述两组言词证据所证明的内容不能同时为真。如果《卖房屋协议》只有一份，则证人王××的陈述内容可能为假或者其记忆不准确。通常情况下，作为在合同上签字的见证人对当事人签订合同份数的记忆相比于对合同签订日期、具体内容的记忆更为容易和深刻。对于签字合同份数的记忆不准确，将影响到证言相关内容的证明力；如果证人王××的证言所证明的内容为真，即《卖房屋协议》为两份，则原告王石所及被告李敬杰所述的情况并非事实，故对于原告王石所、被告李敬杰与之相关的陈述或辩称，本院将无法采信。即使《卖房屋协议》只有一份且确已丢失，由于证人王××的陈述内容可能为假或其记忆不准确，证人李××与本案有利害关系，被告李敬杰对其与原告王石所存在房屋买卖合同关系的自认涉及被告张敏的利益或其他利益，并综合考虑本案案情，也只能认定原告王石所对于李敬杰与其建立房屋买卖合同关系的证明未达高度可能性的标准。原告还需证明：谁是与张敏进行案涉房屋买卖的主体。被告李敬杰虽认为其委托李××与张敏签订《房屋有偿转让合同》，但甲方签名处为李××，且《房屋有偿转让合同》附注说明中载明：我于2002年10月27日购买本村王金义旧房产一处。北方肆间，西房两间，共计253平米，代表我签字的是我儿李敬杰，特此说明。说明人：李××。证人王××的证言表明其为签订合同的见证人，但其没有对李××是否代理李敬杰签字发表意见。探究代理含义，是指以他人的名义，在授权范围内进行对被代理人直接发生法律效力的法律行为。除了被告李敬杰、证人李××的陈述外，现有证据无法支撑李××代理李敬杰的陈述，且《房屋有偿转让合同》及附注说明至少在外观上表明合同一方当事人为李××而非李敬杰。王石所或李敬杰欲推翻该外观，应进一步提供证据证明。原告王石所将李敬杰、张敏列为共同被告并非可行方式，因为二人皆可能不是本案的明确被告，即王石所与李敬杰、李敬杰与张敏之间是否存在房屋买卖合同关系真伪不明。但案涉房屋的流转具有一定的指向，相关交易或行为也应存在可循的路径，故若厘清合同主体，亦可分解确定法律关系，或能定纷止争。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，裁定如下：驳回原告王石所的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 陈小红二〇一七年五月二日书记员 刘曼宜书记员 怀静凡 来源：百度“”