（2017）川1381民初888号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-12-14
案件名称
李金秋与黄桂香、王洪开、第三人阆中市国有资产管理中心房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
阆中市人民法院
所属地区
阆中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李金秋,黄桂香,王洪开,阆中市国有资产管理中心
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十条
全文
四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书（2017）川1381民初888号原告：李金秋，女，汉族，生于1966年9月3日，住四川省阆中市。委托代理人：鲜光辉，四川侯文律师事务所律师。委托代理人：侯文，四川侯文律师事务所律师。被告：黄桂香，女，汉族，生于1930年6月15日，住广东省深圳市。被告：王洪开，男，汉族，生于1941年3月25日，住四川省阆中市。委托代理人：郑涛，四川源正律师事务所律师。委托代理人：宋大明，男，汉族，生于1961年9月26日，住阆中市保宁醋西路*号*幢*单元*楼*号，公民身份号码：5129301961********。第三人：阆中市国有资产管理中心法定代表人：胡伟，该中心主任。委托代理人：张小云，四川源正律师事务所律师。委托代理人：邓志军，四川源正律师事务所律师。原告李金秋诉被告黄桂香、王洪开、第三人阆中市国有资产管理中心房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年2月23日受理后，依法由代理审判员适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人鲜光辉、被告王洪开及其委托代理人郑涛、第三人阆中市国有资产管理中心（简称国资中心）委托代理人邓志军到庭参加了诉讼，被告黄桂香经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告黄桂香与被告王洪开签订的《房屋买卖合同》无效；2、第三人交付给王洪开的房屋归原告所有；3、被告王洪开领取的25424.08元交付给原告；4、诉讼费用由二被告负担。事实和理由：原告与被告黄桂香系母女关系，被告黄桂香在原告所有的位于阆中市江南镇五郎庙巷2号附1号房屋居住，1999年原告离开阆中前往深圳工作。2016年原告回阆中办理退休手续时发现其房屋已被拆迁，经询问才得知，该房屋于2005年被黄桂香卖给王洪开，2009年王洪开与第三人签订《南津关古镇重建房屋拆迁安置补偿协议书》，该房屋已被拆迁，且安置还房及补偿金归被告王洪开所有。被告黄桂香与王洪开的房屋买卖行为没有取得原告的授权，属于无效民事行为，请求支持原告诉讼请求。原告为支持其主张提供以下证据：1、原告身份证复印件、被告黄桂香户口簿复印件、被告王洪开户籍证明；2、李金秋房屋所有权证复印件；3、黄桂香与王洪开签订的房屋买卖协议书、房屋买卖合同复印件；4、阆中市国有资产管理中心出具的《南津关古镇重建房屋拆迁安置补偿协议书》复印件；5、契证及契税完税凭证复印件、收条复印件。被告黄桂香未到庭应诉，但出具一份情况说明称其出售房屋的行为未取得原告的同意，所收取的价款用于个人生活，2016年原告发现其将房屋卖给王洪开后，黄桂香才将房屋已经变卖的事实告诉原告。被告王洪开对上述证据质证及辩称意见为：1、对原、被告身份信息无异议，但被告黄桂香在迁户口时已在深圳居住；2、房屋所有权证复印件无异议，房屋交易行为已经完成，只是未办理过户手续；3、房屋买卖协议、买卖合同复印件无异议，证明被告黄桂香出售房屋的事实，但不能说明协议无效，房屋交易的价格符合对价原则；4、对拆迁协议、收条、契证及完税凭证无异议。被告王洪开与黄桂香签订买卖合同的行为已经取得原告的认可，原告与黄桂香系母女关系，已发生表见代理的效果。王洪开购买房屋后，因李金秋、黄桂香不予配合办理过户手续，才导致房屋没有实际过户。原告出售房屋后，见房屋增值，所以主张合同无效，请求驳回。被告王洪开对黄桂香的陈述意见为：陈述不属实，其作为利害关系人的陈述不应采信，且说明系原告的女子代写。被告王洪开为支持其主张提供以下证据：1、房屋买卖协议书、收条、房屋买卖合同书、契证及完税凭证复印件、房屋所有权证复印件；2、房屋拆迁安置补偿协议书、收据、回迁通知书、结算清单、物业服务合同；3、刘文实、牟大明、邓开鲜、莫秀琼、陈玉华、廖由理、谢华英出具的证人证言，其中邓开鲜、莫秀琼、陈玉华、谢华英出庭作证。第三人国资中心对原告提供的证据质证及辩称意见为：1、对原、被告身份信息无异议，但被告黄桂香在迁户口时已在深圳居住；2、房屋所有权证复印件无异议，但不能证明原告现在系房屋所有权人，原件由被告王洪开交付给江南镇办事处；3、买卖协议、买卖合同、收条不予质证；4、拆迁安置协议无异议，但拆迁补偿相关费用只有12712元；5、买卖契约与契税缴纳证可以证明拆迁协议的合法性。被告王洪开的购房行为合法，我方拆迁行为合法；第三人国资中心对黄桂香的情况说明的意见为：黄桂香的陈述真实性不予认可，合同无效，也不导致还房就归原告所有。第三人为支持其主张提供以下证据：1、拆迁安置补偿协议复印件；2、房屋所有权证复印件；3、契税证及契本复印件；4、（2016）川1381民初4853号民事裁定书复印件。原告对被告王洪开提供的证据的质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性无异议。1、证人证言不能证明黄桂香取得了原告的授权；2、房屋买卖协议及合同证明了黄桂香系无权处分，安置补偿协议书、回迁通知书、收据、结算清单证明第三人未将房屋还给原告，存在过错；3、房屋所有权证、物业服务合同不能证明王洪开属于善意取得。原告对第三人国资中心提供的证据的质证意见：对原告提供的证据无异议，但不能证明第三人无过错。原告对黄桂香的书面陈述意见无异议。被告王洪开对第三人国资中心提供的证据无异议。第三人国资中心对被告王洪开提供的证据无异议。根据以上原、被告、第三人的陈述和举证、质证情况，本院认定事实如下：原告李金秋系被告黄桂香女儿，1994年左右原告从他人手中购买了位于阆中市江南镇房屋（以下简称1号房屋），其户籍也迁至该住址，被告黄桂香同原告在该房屋共同居住，黄桂香的户籍所在地也位于该处。1999年底原告离开阆中前往深圳务工，被告黄桂香仍在1号房屋内居住，并帮原告代为养育其两个子女。被告王洪开需要购买房屋，经人介绍后，于2005年5月11日与黄桂香签订了房屋买卖协议一份，协议内容为：黄桂香将江南镇2号房屋以8000元的价格卖给王洪开，2005年5月12日被告王洪开向黄桂香支付了房款8000元。同年5月16日，王洪开为少交相关税费又与黄桂香签订了房屋买卖合同一份，该份合同约定的房屋价款为5000元。同年5月18日，王洪开缴纳相关税费，并取得了契税完税证与房屋契证、契本契，同时黄桂香将房屋所有权证交付给被告王洪开，但并没有办理过户手续。2009年因江南镇五郎庙巷需要恢复重建南津关古镇，第三人国资中心与王洪开达成了房屋拆迁安置补偿协议，被告王洪开女婿宋大明代王洪开签订了《南津关古镇房屋拆迁安置补偿协议书》，该份协议约定安置地点为阆升路安置还房小区房屋，第三人国资中心付给王洪开搬迁补助费、临时安置补助费、附属物补偿金合计12712元，江南镇人民政府为拆迁实施单位。随后王洪开向江南镇人民政府交付了房屋所有权证、契本契约、契证。2011年9月29日王洪开与江南街道办事处（即江南镇人民政府）进行还房资金结算，王洪开还需要补给国资中心6457元，同日江南街道办事处出具准予回迁通知书。被告王洪开现已实际入住阆升路还房小区房屋。同时查明，被告黄桂香现居住地为深圳市，同原告李金秋居住地一致。另查明，在买卖合同签订后，1号房屋并未办理过户手续，第三人与王洪开达成拆迁相关协议时，均以“李金秋（王洪开）”的方式填写被拆迁人相关内容。根据证人陈述，1号房屋在2005年期间因交通、环境等方面的原因，房价并不高，8000元价格在当时属于合理价格。本院认为，原、被告之间的争议焦点为被告黄桂香出卖房屋的行为是否构成表见代理。1、根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，即是否构成表见代理应该满足以下两个条件。第一：代理人的无权代理行为在客观上具有代理权的表象。首先，原告李金秋于1999年底离开阆中，据其陈述其离开阆中后并没有再回过阆中，在1999年至2005年期间都由其母亲黄桂香代为养育小孩并在1号房屋居住生活，并对房屋进行管理，因此黄桂香实际合法占有并使用该房屋。其次，黄桂香与李金秋系母女关系，双方关系密切。在1999年前都在共同居住与生活，另黄桂香现居住地也与李金秋一致。黄桂香陈述自己离开阆中后，前往南部与其儿子共同居生活，但其陈述与儿子共同生活的时间是2003年，与审理查明的2005年黄桂香将房屋卖给王洪开，并从1999年至2005年在讼争房屋居住生活的事实不一致，因此对于黄桂香的陈述应不予采信。故黄桂香当时的代理行为在客观上有代理权的表象。第二：相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。首先，房屋买卖实际约定的价格为8,000元，双方约定的房屋价格在2005年期间属于合理的范围，即被告王洪开支付了合理的对价。其次，王洪开与黄桂香签订房屋买卖协议后，黄桂香即交付了房屋所有权证，黄桂香还同王洪开一同办理房屋契证、契本契。最后，王洪开在知道黄桂香与李金秋的关系后，决定购买房屋，并陈述要求黄桂香配合办理过户手续，但因李金秋在深圳，而黄桂香在出卖房屋后即离开阆中，由于缺少必要的联系方式，客观上导致被告王洪开无法要求办理过户手续。基于以上，王洪开当时已尽了合理的注意义务。2、据原告陈述2005年至2016年原告均没有回过阆中，一直在深圳居住生活，且黄桂香未告知房屋被变卖的事实。但原告户口一直在阆中且有房屋在阆中，其所称的长达11年的时间未回过阆中，也未对房屋进行管理和使用的行为，不符合一般生活习惯。特别是2008年地震后，1号房屋所在地属于地震灾区，原告多年既未对房屋进行修缮也未对房屋进行使用、出租与管理，原告对其所有的1号房屋的使用方式不符合日常生活中房屋所有权人行使房屋所有权的表现形式。3、原告在王洪开已实际购买、占有房屋11年后，才以其母亲黄桂香未经其同意出售房屋为理由主张《房屋买卖合同》无效，属于怠于行使自己的权利。王洪开购买房屋时，该地段房价较低，2005年后阆中房价开始提升，特别是2009年后第三人对该地段房屋进行了拆迁，加之阆中市江南镇处于开发阶段，王洪开所实际入住的还房小区的房屋价值也有显著提升。在房屋价值显著提升的背景下，原告时隔多年主张房屋买卖合同无效，不符合市场经济交易一般规律，也是对市场经济秩序的损害。综上所述，被告黄桂香出卖房屋的行为符合表见代理的构成要件，被告王洪开与黄桂香签订的房屋买卖合同成立并生效，原告的诉讼请求本院不予支持。原告主张的所遭受的损失，可以另案向被告黄桂香主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：驳回原告李金秋的诉讼请求。案件受理费220元由原告李金秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。代理审判员 伏 瑚二〇一七年五月二日书 记 员 田晶莹 来源：