（2017）甘02民终135号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-15
案件名称
于永兵与谢生虎房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省嘉峪关市中级人民法院
所属地区
甘肃省嘉峪关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于永兵,谢生虎
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省嘉峪关市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘02民终135号上诉人（原审被告）：于永兵，男，汉族，个体经营者。委托诉讼代理人：梁南山，嘉峪关同舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢生虎，男，汉族。上诉人于永兵因与被上诉人谢生虎房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2016）甘0271民初2053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于永兵及其委托诉讼代理人梁南山、被上诉人谢生虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。于永兵上诉请求：依法撤销一审判决，改判减少违约金和维修费的数额，欠款以押金折抵后不再支付其他费用。事实理由为：1、于永兵自2011年11月28日退房时，房屋只损坏两块玻璃，谢生虎未提交维修房屋发生的修理费，一审判决酌情确定5000元维修费没有事实依据。2、一审判决逾期交付租金利息593元，利息的计算期间有误，请求予以更正。3、于永兵解除合同退房后，谢生虎于12月1日将房屋另租他人，没有给谢生虎造成损失，合同约定的违约金明显过高，请求予以减少。4、于永兵于2015年5月15日向谢生虎交付房租6000元后，谢生虎没有再向于永兵追索过费用，其于2016年7月向法院起诉，已超过诉讼时效一年，法院不应支持其诉讼请求。5、谢生虎尚未退还于永兵交付的押金6000元，以押金折抵租金3600元和维修费、违约金后，于永兵不再向谢生虎支付费用。被上诉人谢生虎辩称，于永兵承租的两间房相连，承租时间近十年，退房时房屋玻璃损坏，两间相连房屋被打穿，地面破损。退房后只出租一间房，另一间房未出租，一审判决酌情确定维修费5000元合情合理，于永兵应按合同约定承担提前退房违约金20000元。于永兵退房后，谢生虎多次向其索要拖欠的费用，因索要不成才向法院起诉，未超过诉讼时效，请求维持一审判决。谢生虎向一审法院起诉请求：判令被告于永兵支付拖欠房租3600元，承担逾期付款利息1511元，房屋维修费22106元，提前解除租赁合同违约金20000元，合计47217元。一审法院认定的事实：于永兵自2006年3月以来一直租赁谢生虎房屋经营汽车配件维修，交纳租房押金6000元。2014年6月13日双方再次签订房屋租赁合同，合同约定租期自2014年6月1日至2015年5月30日，每月租金3200元，租金按季度交付，拖欠租金每日按欠款额的5%交纳违约金。承租人合同期未满退房，承担违约金2万元；承租人若损坏房屋内外设施，照价赔偿，承租人退房前，恢复房屋原状，交清所有费用后退还押金。2014年11月28日，于永兵提前解除租赁合同，退还承租房屋，拖欠2014年9月至11月三个月租金9600元，房屋的地砖、墙面、玻璃等有损坏情形。2014年12月1日，谢生虎将房屋另租给他人。2015年5月15日，于永兵向谢生虎交付房租6000元，尚余房租3600元未付。一审法院认为，于永兵欠付租金3600元双方无异议，予以确认。逾期交付租金利息按同期银行贷款利率自2014年9月1日起计算至2016年5月25日止为593.04元。依据合同约定，任何一方提前解除合同的，应向对方支付违约金20000元，该约定符合当事人意思自治原则，被告提前解除合同，应依据合同约定支付违约金，对原告谢生虎此项诉请予以支持。原告未能提交证据证实因维修房屋产生的费用，但根据原告提供交房时的照片可证实房屋交付时实际损坏情况，故酌情确定于永兵向谢生虎支付房屋维修费5000元。于永兵交付的押金6000元扣除2014年一个月的暖气费495元后，尚余5505元从其应支付的款项中折抵。被告关于原告诉请已过诉讼时效的抗辩，不予支持。判决：1、于永兵支付谢生虎房租3600元、逾期付款利息593.04元、违约金20000元、房屋维修费5000元，共计29193.04元。扣减应退还的租房押金5505元后，于永兵还应支付23688.04元，于判决生效后10日内付清；2、驳回谢生虎的其他诉讼请求。案件受理费980元，减半收取490元，由谢生虎承担294元，于永兵承担196元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为：本案双方当事人争议的焦点为：1、合同约定提前解除合同违约金是否过分高于造成的损失；2、房屋维修费的确认是否合理；3、谢生虎的诉请是否已超过诉讼时效；4、逾期支付租金利息起止时间如何确定。根据本案查明的事实，上诉人于永兵提前六个月解除合同退房，剩余未履行的六个月房租金为19200元，退房三日后谢生虎即将房屋另租他人，故合同约定提前解除合同违约金20000元已过分高于实际损失，本院依据实际情况酌情予以调整为10000元。上诉人退房后未按合同约定恢复房屋原状，其租房用途为经营汽车配件维修，租期时间近十年，在使用中不可避免会对房屋内部装修造成损坏，其自认退房时房屋有部分设施损坏，被上诉人谢生虎提交于永兵交房时房屋内部照片亦反映了房屋的损坏情形，故一审法院酌情确定维修费5000元无不妥之处。于永兵退房时拖欠房租、暖气费等未付清，其在谢生虎催促下于2015年5月15日交纳部分租金，尚有房屋维修费、违约金等未付，谢生虎关于房屋维修费、违约金的诉请适用普通诉讼时效二年的规定，故上诉人于永兵关于谢生虎的诉请已超过诉讼时效的主张不予支持。关于逾期租金利息起算时间如何确定的问题，截至2014年12月于永兵欠付租金9600元，2015年5月15日支付租金6000元。根据谢生虎一审的诉请，逾期付款的利息按同期银行贷款利率分两部分计算，即自2014年12月1日至2015年5月15日以9600元为基数按同期银行贷款利率5.6%计算为268.8元，自2015年5月至2016年5月以3600元为基数按同期银行贷款利率5.1%计算为183.6元，利息合计452.4元。综上所述，于永兵的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持嘉峪关市城区人民法院(2016)甘0271民初2053号民事判决第二项；二、撤销嘉峪关市城区人民法院(2016)甘0271民初2053号民事判决第一项；三、变更嘉峪关市城区人民法院(2016)甘0271民初2053号民事判决第一项为：于永兵支付谢生虎房屋租金3600元，逾期付款利息452.4元，提前解除合同违约金10000元。房屋维修费5000元，合计19052.4元，扣减应退还的押金5505元后，余款13547.4元于判决生效后十日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费980元，减半收取计490元，由谢生虎承担294元，于永兵负担196元。二审案件受理费980元，由上诉人于永兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宏伟审 判 员 邢剑影代理审判员 吴 杰二〇一七年五月二日书 记 员 滕雪花 来自