（2016）粤2072民初8924号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-12-01
案件名称
何伟钊与广州市丰盛木业有限公司、中山市凯盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何伟钊,广州市丰盛木业有限公司,中山市凯盛房地产开发有限公司,中山市丰盛华府房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初8924号原告：何伟钊，男，1961年2月19日出生，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：黄明章，XX律师事务所律师。被告：广州市丰盛木业有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：谢荣标。委托诉讼代理人：李智昕，XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁永裕，XX律师事务所律师。被告：中山市凯盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：梁敏华。被告：中山市丰盛华府房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：梁敏华。原告何伟钊诉被告广州市丰盛木业有限公司（以下简称丰盛木业公司）、中山市凯盛房地产开发有限公司（以下简称凯盛公司）、中山市丰盛华府房地产开发有限公司（以下简称丰盛华府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告何伟钊委托诉讼代理人黄明章、被告丰盛木业公司委托诉讼代理人李智昕到庭参加诉讼，被告凯盛公司、丰盛华府公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何伟钊诉称，原告与三被告分别于2015年11月16日签订《协议书》和2015年11月20日签订《补充协议书》，协议明确三被告连带清偿所欠原告的款项共计1443071元（欠款本金1267634元+利息175437元=1443071元），协议约定被告可用其房产进行抵偿部分欠款，被告按约定履行协议义务，将其中3幢508房和3幢1408房两处房产过户给原告，按约定的抵偿计算欠款金额为485908元，尚有款项957163元一直未有偿还。经原告多次催促，被告拖延至今仍未偿还。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：三被告承担连带责任立即向原告清偿欠款957163元及利息（利息计算以957163元为本金，按银行同期贷款基准利率，自2015年12月1日起计至付清之日止）。被告丰盛木业公司答辩称，对原告的欠款金额，我方只能确认按照我方与原告等五人签订的协议书，我方共需支付包括利息5996829.53元，至于五人债权内部如何分我方不清楚，因此不能确认原告主张的数额。另根据协议书第二条第二点第一款，原告等五人保证除了支付本协议书约定的利息外，不再向我方主张任何补偿或赔偿，因此不同意原告主张利息的诉讼请求。被告凯盛公司、丰盛华府公司未提供任何答辩意见，亦未提供任何证据。经审理查明：丰盛木业公司于1999年4月22日成立，法定代表人为谢荣标。凯盛公司成立于2009年7月28日，法定代表人为梁敏华，投资人为广州市XX材料有限公司、谢荣标、谢某冰。丰盛华府公司成立于2009年10月23日，法定代表人为梁敏华，投资人为东莞市丰盛房地产开发有限公司、谢荣标、谢某冰。2010年11月12日，广州市XX木业有限公司（甲方）与彭某、严某、廖某、陈某、何伟钊（均为乙方）签订《房产转让合同》（编号：FTP-2010-1112-1）一份，约定：1、甲方向乙方转让位于广州市XX产业园（国有土地使用权证号：G17-XX）甲方自编A1幢1、2、3、4层房产（下称该物业）；2、该物业建筑面积3678.68平方米（最终转让面积按房产证为准，转让房款实行多退少补）；3、该物业正在竣工验收中，甲方承诺最迟在2011年6月30日前交付给乙方使用；4、该物业建筑面积3678.68平方米，单价2864元/m3，总价款10535739.52元；5、付款方式为银行按揭付款，首期付款于2010年11月12日前支付30%金额：3160721.86元，第二期付款于2011年3月12日前支付20%金额：2107147.90元，剩余购房款采用银行按揭方式支付50%金额：5267869.76元；6、甲方承诺在2011年6月30日前将该物业交付乙方使用，甲方承诺自双方签订《房产转让合同》之日起，甲方在2年内办妥有关权属事宜；7、其他约定：要求四层房产分层办证：首层受让方廖某总额为2930400.89元，二层受让方彭某、严某总额为2522889.75元，三层受让方何伟钊总额为2535268.68元。四层受让方陈某总额为2547180.20元……广州市XX木业有限公司在甲方处盖章并由谢荣标在授权代表处签名，彭某、严某、廖某、陈某、何伟钊分别在乙方处签名按印并书写身份证号码。《房产转让合同》签订后，何伟钊于2010年11月3日、2010年11月22日、2011年4月6日向广州市XX木业有限公司支付10000元、750580.60元、507053.74元，广州市XX木业有限公司出具收据确认收取上述三笔款项共计1267634.34元。2012年9月30日，国务院批复同意广州市番禺区的东涌镇、大岗镇、榄核镇划归南沙区管辖。2015年11月16日，丰盛木业公司（甲方）与彭某、严某、廖某、何伟钊、陈某（均为乙方）、凯盛公司（丙方1）、丰盛华府公司（丙方2）签订《协议书》一份，载明因甲方与乙方签订《房地产转让合同》（编号：FTP-2010-1112-1）,约定乙方向甲方购买位于广州市XX产业园甲方自编A1幢第一、二、三、四层房产（下称“该物业”），乙方向甲方支付了购房款共5267869.78元，甲方亦按合同要求将该物业交付乙方使用。因政府政策原因导致该房产暂时未能办理过户，现甲、乙、丙三方经平等协商达成如下协议：一、合同解除。甲乙双方同意，自2015年9月1日起，解除甲乙双方签订的《房地产转让合同》（编号：FTP-2010-1112-1），并同时解除甲方（包括甲方的工作人员）与乙方就该物业所签订的所有协议（含补充协议）。合同约定的甲乙双方权利义务自解除之日起终止；二、退款事宜。1、退款总额。甲、乙双方协商同意，甲方须将乙方支付的购房款5267869.78元全部退还乙方，并向乙方支付利息729058.75元，除以上两笔款项外，乙方保证不再向甲方主张任何补偿或赔偿。2、退款方式。乙方同意丙方提供其名下房产为甲方抵偿购房款：（1）丙方1名下位于中山市××东××大道南××号凯盛广场的房产【预售证号为：中建房（预）字第××号，房号（面积）：3栋1007（86.13m2）、1008（66.02m2）、1407（86.13m2）、1308（66.02m2）抵偿价格为3765元/平方米】为乙方1抵偿1145777元；（2）、丙方1名下位于中山市××东××大道南××号凯盛广场的房产【预售证号为：中建房（预）字第××号，房号（面积）：3栋701（32.66m2），抵偿价格为4225元/平方米】为乙方2抵偿共计138000元；（3）、丙方1名下位于中山市××东××大道南××号凯盛广场的房产【预售证号为：中建房（预）字第××号，房号（面积）：3栋1208（66.02m2），抵偿价格为3720元/平方米】为乙方3抵偿共计245594元；（4）、丙方1名下位于中山市××东××大道南××号凯盛广场的房产【预售证号为：中建房（预）字第××号，房号（面积）：2栋2单元1105（64.65m2）、1205（64.65m2）、1705（64.65m2）、2105（64.65m2）抵偿价格为3680元/平方米】为乙方4抵偿共计951648元；（5）、丙方1名下位于中山市××东××大道南××号凯盛广场的房产【预售证号为：中建房（预）字第××号，房号（面积）：3栋807（86.13m2）、907（86.13m2）、808（66.02m2）抵偿价格为3778元/平方米】为乙方5抵偿共计900182元；（6）、丙方2名下位于中山市××镇××誉东名苑的房产【预售证证号为：中建房（预）字第××号，房号：109、116、117、118、126房产面积为204.62平方米，抵偿价格为9946元/平方米】为乙方抵偿共计2035101元。上述房产及商铺抵偿款合计5416302元，余下款项580626.31元，甲方承诺于2016年3月31日前支付给乙方。三、丙方承诺在2015年11月30日前将上述房产过户登记在乙方或乙方指定的第三方名下，丙方2承诺在2015年11月30日前将上述房产过户登记至乙方或乙方指定的第三方名下……丰盛木业公司在甲方处、凯盛公司及丰盛华府公司在丙方处盖章确认，彭某、严某、廖某、何伟钊、陈某分别在乙方处签名按印。2015年11月20日，丰盛木业公司（甲方）与彭某、严某、廖某、何伟钊、陈某（均为乙方）、凯盛公司（丙方1）、丰盛华府公司（丙方2）再次签订《补充协议书》，部分内容如下：鉴于2015年11月16日甲乙丙三方签订了《协议书》，约定乙方同意丙方提供其名下房产为甲方抵偿购房款，现甲乙丙三方经友好协商，签订本补充协议，以资三方共同遵守。一、《协议书》第二条第二款第4点改为：丙方1名下位于中山市××东××大道南××号凯盛广场的房产【预售证号为：中建房（预）字第××号，房号（面积）：3栋508（66.02m2）、608（66.02m2）、708（66.02m2）、1408（66.02m2）抵偿价格为3680元/平方米】为乙方4抵偿共计971814元；二、乙方同意并确认丙方在《协议书》及本补充协议中所提供房产及商铺为甲方抵偿购房款共计5436469元，余下款项560460元由甲方于2016年3月31日之前按照以下数额分别转账：乙方1收款数额为115183元，乙方2收款数额为172993元，乙方3收款数额65398元，乙方4收款64237元，乙方5收款142649元；三、本补充协议与《协议书》不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未约定的，仍按《协议书》执行……丰盛木业公司在甲方处、凯盛公司及丰盛华府公司在丙方处盖章确认，彭某、严某、廖某、何伟钊、陈某分别在乙方处签名按印。《协议书》及《补充协议书》签订之后，被告凯盛公司将位于中山市××东××大道南××号凯盛广场3栋508房、1408房交付给原告。后凯盛公司、丰盛华府公司、丰盛木业公司未按约交付其他房产抵债亦未支付余款，双方协商未果，何伟钊遂于2016年8月4日诉至本院。另，2016年6月25日，彭某、严某、廖某、何伟钊、陈某签名按印签订《债权份额确认书》一份，明确五人持有的债权共计5996928.53元并按以下份额持有：廖某占1667980.18元、彭某占718012.71元、严某占718012.71元、何伟钊占1443071.46元、陈某占1449851.48元。还确认丰盛华府公司用以抵债的位于中山市××镇××誉东名苑的房产【预售证证号为：中建房（预）字第××号，房号：109、116、117、118、126】为乙方抵偿共计2035101元，抵偿方式为平均分配给彭某、严某、廖某、何伟钊、陈某五人。本院认为：原告何伟钊与被告丰盛木业公司经协商后解除《房产转让合同》，并就退款事宜由丰盛木业公司、凯盛公司及丰盛华府公司与何伟钊签订《协议书》及《补充协议书》，现被告凯盛公司、丰盛华府公司未提供证据推翻或反驳上述证据，应承担举证不能的责任，且被告丰盛木业公司确认上述证据，故本院对此予以认可。《协议书》及《补充协议书》载明丰盛木业公司向何伟钊等五人退还购房款及利息，其中涉及何伟钊债权部份退还方式为丰盛木业公司应支付何伟钊64237元，并由凯盛公司将位于中山市××东××大道南××号凯盛广场3栋508房、608房、708房、1408房抵偿给何伟钊，由丰盛华府公司将位于中山市××镇××誉东名苑的房产共抵偿2035101元抵扣给彭某、严某、廖某、何伟钊、陈某（何伟钊可得五分之一份额，折算后为407020.2元）。现除何伟钊自认凯盛公司应交付商品房4套实际交付2套（凯盛广场3栋508房、1408房）外，三被告均未举证证明被告有履行《协议书》及《补充协议书》约定的其他义务，故丰盛木业公司仍应向何伟钊支付共计957164.2元（971814÷2+407020.2元+64237元）。关于逾期付款利息的诉讼请求，因被告在《协议书》及《补充协议书》中承诺交付房产抵债的期限为2015年11月30日前，支付余款的期限为2016年3月31日前，故丰盛木业公司应在对应日期届满后支付利息损失（其中892927.2元从2015年12月1日起，64237元从2016年4月1日起，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计至实际清偿之日止）。关于凯盛公司与丰盛华府公司的责任承担问题，《协议书》及《补充协议书》仅约定凯盛公司与丰盛华府公司用房产、商铺抵偿何伟钊等五人的部分退款，并未明确载明凯盛公司与丰盛华府公司须对本案的债务承担保证担保，凯盛公司与丰盛华府公司也亦未就本案的债务作出保证担保的意思表示。同时，原告亦无证据证明丰盛木业公司、凯盛公司与丰盛华府公司存在混同，因此凯盛公司与丰盛华府公司仅须在以房产抵偿款项的范围内对本案债务承担清偿责任。凯盛公司只交付其中2套商品房，应在未交付的2套商品房价值485907元及其迟延履行利息损失范围内对本案的债务承担连带清偿责任；丰盛华府公司在407020.2元及其迟延付款利息损失范围内对本案的债务承担连带清偿责任。被告凯盛公司、丰盛华府公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州市丰盛木业有限公司于本判决生效之日立即向原告何伟钊清偿款项957164.2元及其迟延付款利息损失（其中892927.2元从2015年12月1日起，64237元从2016年4月1日起，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计至实际清偿之日止）；二、被告中山市凯盛房地产开发有限公司在上述第一项应付款项485907元及其迟延付款利息损失（从2015年12月1日起按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计至实际清偿之日止）范围内承担连带清偿责任；三、被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司在上述第一项应付款项407020.2元及其迟延付款利息损失（从2015年12月1日起按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计至实际清偿之日止）范围内承担连带清偿责任；四、驳回原告何伟钊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13372元，由被告广州市丰盛木业有限公司负担，被告中山市凯盛房地产开发有限公司对其中6788元共同负担，被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司对其中5686元共同负担（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 谭凯航审判员 马孟秋审判员 阮明俞二〇一七年五月二日书记员 陈伟华肖嘉豪 更多数据：