（2017）桂08民终649号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-08-16
案件名称
黄洁芬、广西国鼎房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄洁芬,广西国鼎房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终649号上诉人(原审原告)：黄洁芬，女，1974年7月26日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人:黄金耀，广西桂力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:广西国鼎房地产开发有限公司，住所地桂平市西山镇大起水果批发市场。法定代表人:杨旭荣，该公司董事长。委托诉讼代理人:曹世享，广西世享律师事务所律师。上诉人黄洁芬因与被上诉人广西国鼎房地产开发有限公司（以下简称国鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2016）桂0881民初5374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭于2017年4月21日公开开庭对本案进行了审理。上诉人黄洁芬的委托诉讼代理人黄金耀，被上诉人国鼎公司的委托诉讼代理人曹世享到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄洁芬上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人将商品房交付给上诉人时，该商品房没有依法委托具有房产测绘资格的单位进行测绘，没有对涉案工程进行竣工验收备案，也没有依法在商品房交付使用之日起60日内将办理房产权属登记所需资料报送房地产行政主管部门，导致上诉人不能办理房屋产权登记手续，这完全是被上诉人所造成的，应当由被上诉人承担违约责任。对逾期办理房屋产权证，上诉人没有过错，不应当承担任何责任。二、上诉人不能及时取得房屋产权证书，造成的损失是多种多样的，有些损失不能量化，但确实存在。上诉人与被上诉人在《商品房预售合同》中约定了逾期办证违约金的计算方法，一审判决以上诉人的实际损失难以确定而酌情调整逾期办证违约金为3000元是不适当的。综上所述，一审判决错误，请求二审法院依法予以改判。国鼎公司辩称，办理房屋产权登记手续是上诉人的义务，被上诉人只是协助上诉人办理房屋产权登记手续，提供必要的证明文件。上诉人与被上诉人在合同中约定由双方共同向房屋登记机构申请办理房屋产权登记手续，上诉人至今没有向房屋登记机构申请办理房屋产权登记手续，因此不能取得房屋产权证书是由于上诉人的原因造成的。上诉人没有证据证实是由于被上诉人的原因导致其不能取得房屋产权证书。桂平市房地产交易中心于2016年5月31日才将《房产测绘成果报告》交给被上诉人，而该报告是办理房屋产权登记的必备资料，因此，不能办理房屋产权登记手续不是被上诉人的责任。被上诉人没有违约，不应当承担责任。上诉人上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉。黄洁芬向一审法院起诉请求：1、判令国鼎公司支付逾期办理房屋所有权登记违约金给黄洁芬（违约金计算：按日支付26.57元，从2014年10月16日计至国鼎公司办讫房屋所有权登记之日止，暂计至2016年10月10日的违约金为19290元）；2、本案诉讼费由国鼎公司承担。一审法院认定事实：国鼎公司对黄洁芬购买其开发的“国贸大厦”商品房的事实及合同签订的时间、黄洁芬已付清购房款、国鼎公司实际交房时间均无异议，该院予以确认。国鼎公司与黄洁芬签订的《商品房预售合同》第十九条（房屋登记）第（三）款（转移登记）约定：“商品房交付使用后，双方同意共同向房产登记机关申请办理房屋所有权转移登记;如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内办讫房屋所有权登记的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.1‰违约金”。国鼎公司于2014年1月19日交房给黄洁芬后，至今黄洁芬仍未能取得该商品房的权属证书。另查明，国鼎公司已于2016年12月20日前陆续将涉案商品房的国有土地使用权证、建设项目备案文件、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建筑工程验收合格单、房屋测绘报告等应由其提交的用于办理房屋产权证的材料提交给桂平市房产管理所，用于办理房屋产权确认备案手续。黄洁芬与国鼎公司至今均尚未向房产登记机关申请办理房屋所有权登记。一审法院认为，黄洁芬与国鼎公司订立的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法、有效的合同。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应该承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……”。在现实中，办理房屋权属证书需要出卖人、买受人、测绘部门、房产管理部门等多方协作才能最终完成，在此过程中，存在出卖人无法掌控的环节，如买受人何时提出办证申请、测绘部门何时出具测绘报告、房产管理部门何时办妥房屋权属证书均非出卖人所能控制，若出现办证拖延均全部归责于出卖方，显然违背公平原则。本案中，黄洁芬与国鼎公司双方约定应在交房后180个工作日内办妥房屋所有权登记，在该期间内，买卖双方应当就办理房屋所有权登记的相关事项相互协作，各自履行自己应尽的义务，以促使买方顺利取得房屋权属证书，完成合同约定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据以上规定，办理房屋所有权登记手续的义务主体是商品房的购买人，而房地产开发企业承担的是协助义务，处于“协助”的从属地位，其有义务向产权登记部门提供必要的证明文件。本案中，黄洁芬并未提交充分的证据证实其已履行义务，而国鼎公司也没有提供充分的证据证实其已向房产管理部门提供完备的、必要的证明材料。对于造成买受人不能及时取得房屋权属证书这一不利后果，双方均存在过错，就本案而言，该院认为国鼎公司的过错是主要的，其应对黄洁芬的损失进行适当赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”本案中，黄洁芬并未提供因未取得房屋权属证书而给其造成实际损失的相关证据，故黄洁芬的实际损失难以确定。考虑到黄洁芬至今未能取得房屋权属证书是由于多方面的原因所造成，不能完全归责于国鼎公司，国鼎公司请求法院对违约金予以调整，该院认为应根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及损失大小等综合因素，对黄洁芬请求的违约金适当予以调整。因此，该院酌情支持由国鼎公司一次性支付逾期办证违约金3000元给黄洁芬，对黄洁芬超出该数额的诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告广西国鼎房地产开发有限公司应一次性支付逾期办证违约金3000元给原告黄洁芬；二、驳回原告黄洁芬的其他诉讼请求。本案受理费141元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告黄洁芬负担70元，被告广西国鼎房地产开发有限公司负担71元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，虽然上诉人与被上诉人在《商品房预售合同》中约定应在交房后180个工作日内办妥房屋产权登记手续，但办理房屋产权证书需要房产测绘部门、房产管理部门等多方协作才能及时完成，本案未能按期办证不能全部归责于被上诉人，一审判决根据本案合同的履行情况、迟延办证的因素及损失大小等情况，酌情认定应由被上诉人一次性支付逾期办证违约金3000元给上诉人并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费282元（上诉人已预交），由上诉人黄洁芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 李志廉审 判 员 刘 丽代理审判员 陈燕霞二〇一七年五月二日书 记 员 梁明燕 微信公众号“”