（2017）苏04民终0772号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-05-26
案件名称
772常州金坛金盛物业管理有限公司与江苏天由发展有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏天由发展有限公司,常州金坛金盛物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终0772号上诉人(原审被告)：江苏天由发展有限公司，住所地常州市金坛区华城东路188号。法定代表人：冯超，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐庭辉，江苏剑群律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯淼，江苏剑群律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：常州金坛金盛物业管理有限公司，住所地常州市金坛区东城街道金河花园30号楼二层。法定代表人：吴叶平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈培荣，常州市金坛区金沙法律服务所法律工作者。上诉人江苏天由发展有限公司（以下简称天由公司）因与被上诉人常州金坛金盛物业管理有限公司（以下简称金盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2016）苏0482民初4287号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天由公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由金盛公司负担。事实和理由：一、前期物业费应计算至房屋出售之日，原审认定错误。双方在委托合同中约定，房屋出售前的费用由天由公司承担，原审判决在计算前期物业费时计算至房屋交付之日显然是错误的。二、原审法院对早期介入费的认定完全违背了客观事实。依据双方签订的《皇家华园早期物业进入和费用协议》（以下简称《早期物业协议》）的约定，提前进入的期限至2010年1月1日，而实际履行过程中，该期限一直延续至2011年3月1日，2010年1月12日并未约定。2011年1月25日，天由公司支付了15万元，虽然金盛公司开具的发票载明是早期介入费，但该票据系金盛公司单方于2013年12月18日补开（金额为26万元发票），因此票据中载明的事项并不能反映客观情况，天由公司也仅仅认可发票的数额，以及15万元中仅包括部分早期介入费。三、原审法院对于物业费以及滞纳金的计算均存在明显错误。1.即使前期物业费计算至房屋交付之日，也应当计算至交付前一日，而不应包括交付之日，自交付之日起的物业费应当由业主承担；2.计算滞纳金的方式存在错误。原审在计算滞纳金时并没有将中途已支付的物业费在计算基数中扣除，而是完全以年度应支付的物业费作为计算基数。金盛公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。金盛公司向一审法院起诉请求：1.要求天由公司立即给付物业服务费及滞纳金539217元；2.本案诉讼费用由天由公司承担。一审法院认定事实：2009年11月10日，天由公司委托金盛公司为其开发的天由·皇家华园提供物业服务，双方签订了《天由·皇家华园前期物业服务委托合同》（以下简称《委托合同》），对物业服务的权利、义务进行了明确的约定，主要载明：“物业服务收费采用包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。住宅：0.85元/平方米/月。业主应于房屋通知交付之日起计算物业服务费用。尚未出售的空置房物业服务费按100%由天由公司按月交纳给金盛公司。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在次月10号前履行义务。未能按时足额缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收万分之0.5的滞纳金。”同年11月12日，金盛公司、天由公司双方签订《天由·皇家华园前期物业服务补充合同》（以下简称《补充合同》），约定尚未出售的空置房物业服务费按60%由天由公司按月交纳给金盛公司。同年11月25日，金盛公司、天由公司签订《早期物业协议》，载明：“经双方商定，由乙方自2009年11月25日起进入皇家华园全部物业管理工作……期间（2009年11月25日至2010年1月1日）乙方每天派出不少于14个工作人员，甲方一次性支付乙方17500元提前进入费。”2011年3月1日，金盛公司正式入驻皇家华园。天由公司于2012年3月2日由江苏天由有限公司变更登记为江苏天由发展有限公司。金盛公司于2015年9月30日由金坛市金盛物业管理有限公司变更登记为常州金坛金盛物业管理有限公司。一审另查明，2010年6月11日、2010年7月24日、2010年8月18日、2010年10月8日、2010年11月19日、2010年12月30日、2011年1月25日、2012年1月21日、2013年2月5日、2013年9月18日、2014年1月30日，天由公司分11笔向金盛公司支付2万、1万、1万、2万、3万、2万、15万、10万、8万、5万、3万。金盛公司、天由公司双方对于前6笔为早期介入费以及后4笔为空置房物业费无异议，仅对2011年1月25日的15万有异议。金盛公司陈述：“之前是开过天由公司提供样式的收据，但在2013年12月18日双方进行结账，对于前面9笔进行了分类，前面7笔为早期介入费总计26万元，后面2笔为空置房物业费合计18万，并重新开票。”金盛公司提供江苏省地方税务局通用机打发票记账联二份，开票时间均为2013年12月18日，分别显示开票项目为空置房物业服务费18万元及早期介入费26万元。而天由公司认为该15万元并非全是早期介入费，并提交2011年1月25日由金盛公司出具的收据复印件一份，其载明：“付款单位江苏天由有限公司，人民币壹拾伍万元整，收款事由物业服务费。”天由公司根据《早期物业协议》计算出：2010年11月19日至2011年3月1日的早期介入费为17500元÷37天×461天=218040.6元，减去前6笔11万元，该15万元中仅108040.6元是早期介入费。一审庭审过程中，金盛公司认可天由公司提交的物业明细表中各房屋的实际交付时间。金盛公司明确其诉讼请求第一项物业费的组成为：“按照天由公司提交的实际交付时间计算，每天的物业费为0.0283元（0.85元÷30天）；2011年3月1日至2012年2月29日，天由公司欠313677.2元；2012年3月1日至2013年2月28日，天由公司欠195090.1元；2013年3月1日至2014年2月28日92719.9元；2014年3月1日至2015年2月28日11361元；2015年3月1日至2016年7月31日欠3832.6元，总计物业费616680.8元，按照60%计算，再减去26万元，天由公司尚欠物业费110008元。”天由公司认为每天的物业费应为0.0279元（0.85元×12个月÷365天），对于已经出售但未交付的房屋，不应该由天由公司支付物业费，应在金盛公司明细中予以剔除；若按交付日计算空置物业费，总欠600992.41元，按照60%计算为360595.45元，已支付的301959.5元。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、房屋出售至实际交付给业主，该期间内的物业费由谁缴纳？二、2011年1月26日，天由公司向金盛公司支付的15万的性质？三、空置房物业费及滞纳金如何计算？关于争议焦点一，金盛公司、天由公司之间签订的《委托合同》及《补充合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，应属合法有效，对当事人均具有约束力。根据《江苏省物业管理条例》的规定，前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担；已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。本案中，金盛公司、天由公司未对已出售但未交付房屋的物业费的缴纳进行约定，法院认为应参照《江苏省物业管理条例》的规定，由天由公司承担上述期间内的物业管理费。关于争议焦点二，法院认为，金盛公司、天由公司于2009年签订《委托合同》，金盛公司于2011年3月1日正式入驻皇家华园，双方于2013年12月18日对前期付款进行重新分类。若按照天由公司提交的由金盛公司出具的2011年1月25日的收据，该15万元均为物业服务费，天由公司也认可其中含有早期介入费，故法院支持金盛公司陈述，双方在2013年12月18日进行了合意，该15万元应为早期介入费。综合双方陈述，天由公司已支付26万元早期介入费及26万元空置房物业费。关于争议焦点三，按照合同约定，交付之日起由各业主向金盛公司交付物业费，金盛公司将交付之日计算入物业费范围并无不当。金盛公司、天由公司双方现对于房屋交付时间、未出售的空置房物业费按60%计算并无异议，法院认为按照每日0.0279元（0.85元×12个月÷365天）计算空置房物业费为宜，故2011年3月1日起至2012年2月29日，天由公司欠物业费308546.19元；2012年3月1日起至2013年2月28日，天由公司欠物业费192417.6元；2013年3月1日起至2014年2月28日，天由公司欠物业费91449.7元；2014年3月1日起至2015年2月28日，天由公司欠物业费11205.4元；2015年3月1日起至2016年7月31日，天由公司欠物业费3780.1元，以上合计607398.95元，故天由公司尚欠物业费104439.37元（607398.95元×60%-26万元）。至于滞纳金，依据双方合同约定，自违约之日起按每日万分之0.5计算，天由公司应支付滞纳金24766.76元（308546.19×60%×5/10万×1614+192417.6×60%×5/10万×1249+91449.7×60%×5/10万×884+11205.4×60%×5/10万×519+3780.1×60%×5/10万×153）。判决：江苏天由发展有限公司于判决生效之日起15日内支付常州金坛金盛物业管理有限公司截止2016年7月31日的物业服务费104439.37元、滞纳金24766.76元，合计129206.13元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由常州金坛金盛物业管理有限公司负担416元，江苏天由发展有限公司负担2884元。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。二审中，天由公司对原审判决确认前期物业费的计算时间及滞纳金的计算方式不再持有异议。本院认为，按照《早期物业协议》的约定，2009年11月25日至2010年1月1日，由金盛公司进入皇家华园进行物业管理，每天派出不少于14个工作人员，天由公司一次性支付提前进入费17500元。该约定确定了计算提前进入费（即早期介入费）的时间及价款，即每天费用约为500元。至2011年3月1日金盛公司正式接收皇家华园的物业管理，双方确认早期介入的管理时间予以了延长，但双方对延长期间的早期介入费并未进行约定，故可参照前述500元/天的约定予以计算。金盛公司抗辩称，其在接近正式接收物业管理的时间前，增加了工作人员，但该主张并未得到天由公司的认可，且双方对早期介入费的约定并未按人数计算，故金盛公司的该抗辩意见本院不予采信。根据早期介入的实际时间，早期介入费应该为500元/天×461天=230500元。据此，金盛公司出具的26万元早期介入费票据中29500元应当作为其后的物业费用，天由公司尚欠金盛公司物业费为104439.37元-29500元=74939.37元。一审法院按照金盛公司开具的票据认定双方对早期介入费进行了合意依据不足，应予纠正。双方在《委托合同》约定的滞纳金条款实际为违约金条款，因上述天由公司实际所欠物业费予以了调整，则违约金也应相应调整，应该为24766.76元-29500元×1975天（从2011年3月1日计算至2016年7月31日）×0.5元/万/日=21853.63元。综上，天由公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市金坛区人民法院（2016）苏0482民初4287号民事判决；二、江苏天由发展有限公司于本判决生效之日起15日内支付常州金坛金盛物业管理有限公司截止2016年7月31日的物业服务费74939.37元、违约金21853.63元，合计96793元；三、驳回常州金坛金盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，由金盛公司负担1171元，天由公司负担2129元；二审案件受理费3300元，由金盛公司负担1171元，天由公司负担2129元。本判决为终审判决。审判长 卢文忠审判员 尤建林审判员 是飞烨二〇一七年五月二日书记员 夏 煜 关注微信公众号“”