（2017）湘01民终2400号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-11-13
案件名称
长沙人人物业管理有限公司与彭上红物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭上红,长沙人人物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终2400号上诉人（原审被告）：彭上红。委托诉讼代理人：周文，湖南如金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙人人物业管理有限公司，住所地长沙市开福区学堂路189号香樟路雅郡小区9栋南向办公楼。法定代表人：谭辉虎。委托诉讼代理人：汪铭，系公司法务。上诉人彭上红因与被上诉人长沙人人物业管理有限公司（以下简称人人物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初6679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭上红上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回人人物业公司的所有诉讼请求；二、判令人人物业公司承担所有诉讼费用。事实和理由：一、人人物业公司未与彭上红签订书面的物业管理协议，其主张物业管理费无书面法律依据；二、人人物业公司提供物业服务未能完全履行根本的服务义务，彭上红不应承担支付物业费的责任；三、根据彭上红提交的证据，就餐饮问题，街道曾组织协调并形成处理方案，即由10栋1楼的经营业主补偿彭上红所在楼栋的经营期间物业费，但人人物业公司却不向经营业主索要，将已经商定的责任转移给彭上红。人人物业公司辩称：一审判决已经考虑了彭上红提出的物业服务未完全履行的情况，请求驳回上诉，维持原判。人人物业公司向一审法院起诉请求：一、判决彭上红支付欠缴的物业管理费1872.4元；二、判决彭上红支付违约金500元；三、判决彭上红承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：人人物业公司系为长沙市天心区华银南苑小区提供物业服务的物业管理公司，彭上红系位于长沙市××小区××房的业主。2008年2月21日，人人物业公司、彭上红签订了《物业管理服务协议》。2014年底华银南苑小区重新遴选物业管理公司。人人物业公司中标后没有与彭上红签订新的书面的物业服务合同。彭上红所在的10栋1楼开设有“丹哥虾尾”、“友妹子虾尾”等餐饮门店经营夜宵至凌晨，存在扰民等情况。同时，10栋的下水管堵塞导致管道回水至彭上红家中，给彭上红的生活造成困扰。彭上红因上述事由没有交纳2015年5月1日起至2016年12月31日止的物业管理费。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。首先，人人物业公司作为彭上红房屋的物业服务单位，对彭上红楼下餐饮店经营夜宵等问题没有完全尽到管理义务，给彭上红的生活带来极大不便，因此，对于人人物业公司要求彭上红支付从2015年5月1日起至2016年12月31日止的物业管理费1872.4元的诉讼请求，如前所述，考虑到人人物业公司对彭上红未完全履行其物业管理的义务，一审法院判定彭上红应向人人物业公司支付1500元的物业管理费。对于人人物业公司要求彭上红支付违约金500元的诉讼请求，彭上红未完全履行其物业管理义务，因此，对于人人物业公司上述诉求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条，《物业管理条例》第二条的规定，判决：一、由彭上红于本判决生效后5日内支付长沙人人物业管理有限公司自2015年5月1日起至2016年12月31日止的物业管理费1500元；二、驳回长沙人人物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由彭上红负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。二审查明，2016年7月5日，长沙市天心区文院街道办事处作出一份《信访事项处理意见书》，载明“……街道召集天鸿社区、物业公司、夜宵店经营业主和该栋业主代表在街道多次进行协调，责成丹哥虾尾及友妹子虾尾两家门店拿出解决方案。两家门店经营主同意补偿华银南苑小区10栋业主以下费用以求得业主谅解和支持：（1）由两家门店承担门店经营期间的该栋全体业主的物业管理费用……”。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，人人物业公司在被继续选聘为涉案房屋所在小区的物业服务单位后，虽未与彭上红签订书面的物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务合同关系，彭上红享受了人人物业公司提供的物业服务，应当支付相应物业管理费用，故一审判令彭上红向人人物业公司支付物业管理费并无不妥。对于彭上红提出的人人物业公司未完全履行根本服务义务、无权主张物业费的主张，因彭上红提供证据的证据仅能证明人人物业公司存在管理瑕疵，无法证明人人物业公司未履行合同义务，且一审法院已对人人物业公司的管理瑕疵情节进行考量并酌减了彭上红应缴纳的物业费，故对彭上红的该项主张不予支持。对于彭上红提出的根据街道组织协调形成的处理方案，人人物业公司无权向彭上红主张物业管理费的主张，本院认为，《信访事项处理意见书》并未排除人人物业公司向相应业主主张物业管理费的权利，彭上红如认为物业管理费应由餐饮经营业主承担，可依据法律程序另行主张。综上所述，彭上红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭上红负担。本判决为终审判决。审 判 长 周坤审 判 员 熊伟代理审判员 周卓二〇一七年五月二日书 记 员 陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：