（2017）粤1973民初2518号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-09-28
案件名称
东莞市常安物业管理有限公司与戴细华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市常安物业管理有限公司,戴细华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第二十二条第一款，第四十二条第一款
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初2518号原告：东莞市常安物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇松柏塘村碧湖花园二期巴黎春天1、2、3座103号商铺。法定代表人：朱恒。委托诉讼代理人：肜华，男，汉族，1974年6月16日出生，住址：广东省东莞市，系该公司员工。委托诉讼代理人：崔亚兵，男，汉族，1984年5月21日出生，住址：河南省宝丰县，系该公司员工。被告：戴细华，女，汉族，1982年8月20日出生，湖南省涟源市，原告东莞市常安物业管理有限公司与被告戴细华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔亚兵，被告戴细华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市常安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年8月至2014年12月的物业管理服务费553元、滞纳金66.4元，2014年7月至2014年11月水费65.8元、滞纳金33元，2014年7月至2014年11月电费724.8元、滞纳金77.1元，以上共计1520.1元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是东莞市常平镇碧湖花园鹿茵苑8座1层A号的业主。原告于2011年5月2日与东莞市碧湖花园有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定由原告向被告提供物业管理服务，并约定本物业的住宅房屋管理费按建筑面积每月每平方米1.7元向业主或者物业使用人收取。原告一直按照合同约定履行物业管理义务，但被告从2014年8月起一直未向原告缴纳上述费用，经多次催讨，被告仍拒不支付，原告为此提起诉讼。被告戴细华辩称，1、案涉物业的物业费、水电费都有按时缴费，所属2014年产生的所有费用已于当年年底全部结清。2、案涉物业已于2016年年中转让并过户给案外人陈玉婷，所有相关费用已经结清并在物业中心已更名完成；过户更名已过近一年，戴细华未有再保存案涉物业的相关票据，但已经结清是事实，否则如有欠费，物业公司完全可以阻止戴细华转让变卖房产，物业中心也可不予其更名，而事实证明，该房产肯定在无任何欠费的情况下才得以顺利转让并更名完成。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告于2014年7月至2014年12月期间是东莞市常平镇碧湖花园鹿茵苑8座1层A号的业主，该房产建筑面积为65.08平方米。原告系资质等级为三级的物业管理企业。2011年5月2日，东莞市碧湖花园有限公司与原告签订了一份合同期限为5年（至2016年5月1日）的《物业管理委托合同》，约定由原告为东莞市碧湖花园的全体业主和物业使用人提供物业管理服务，物业管理费按建筑面积收取，标准为无电梯1.7元/平方米，逾期缴纳管理费的，需按日加收欠交金额千分之二的滞纳金。原告主张其垫付被告2014年7月至2014年11月期间的水费65.8元、电费724.8元，并提交水费发票、电费发票到庭。电费发票显示计费时段为2014年11月1日至2014年12月1日，水费发票出具的日期为2014年12月。又查，东莞市碧湖花园未成立业主委员会。以上事实，有原告提供的《物业管理委托合同》、收费通知单、催费通知单、水费发票、电费发票及庭审笔录附卷为证。本院认为，原告是依法成立的具有物业管理资质的企业，东莞市碧湖花园并未成立业主委员会，作为开发商的东莞市碧湖花园有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》属前期物业管理合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对被告也具有法律约束力。关于物业管理费，原告提供了物业管理服务，被告应当支付管理服务费。现原告主张被告拖欠2014年8月至2014年12月的物业管理费没有缴交，被告辩称已经结清上述费用但未能提供相应的票据到庭，应承担举证不能的法律后果，房屋于2016年转让给案外人与物业管理费是否结清并无必然的联系，故此，原告要求被告支付上述期间物业管理费，本院予以支持。根据被告所购房屋的建筑面积和合同约定的收费标准计算每月管理费为110.6元（65.08平方米×1.7元/平方米/月），据此核算2014年8月至2014年12月期间的物业管理费为553元（110.6元/月×5个月）。关于滞纳金。根据《物业管理委托合同》的约定，逾期缴纳的按每日千分之二的标准计算滞��金，因《物业管理委托合同》没有约定物业管理费的缴纳期限，按一般日常生活习惯物业管理费都是月结，本院推定滞纳金从次月1日计算。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，上述滞纳金应以拖欠物业管理费数额为上限，故原告可自次月的1日起就被告拖欠的物业管理费要求被告按照合同约定的每日千分之二的标准支付滞纳金（以每月物业管理费的本金110.6元为上限，计算至实际付清之日止）。现原告主张的滞纳金66.4元没有超出上述计算标准，本院予以支持。至于水、电费。原��提交的水费发票、电费发票系整个碧湖花园产生的水电费，未能体现出案涉物业的所产生的水电费，原告未能提供抄水电表的原始记录到庭，其提交的收费通知单上的水、电费读数亦未经被告签名确认，且被告不予确认，原告对此应承担举证不能的法律后果，本院对原告主张2014年7月至2014年11月的水、电费不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条的规定，判决如下：一、限被告戴细华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市常安物业管理有限公司支付2014年8月至2014年12月期间的物业管理费553元；二、限被告戴细华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市常安物业管理有限公司支付2014年8月至2014年12月物业管理费的滞纳金66.4元；三、驳回原告东莞市常安物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由原告东莞市常安物业管理有限公司负担15元，被告戴细华负担10元。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审审判员 丁秀霞二〇一七年五月二日书记员 何嘉琪附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除���。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 来自：