（2016）内0105民初7891号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-10-30
案件名称
呼和浩特万达广场投资有限公司与刘东英商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
呼和浩特万达广场投资有限公司,刘东英,中国农业银行股份有限公司呼和浩特中山支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0105民初7891号原告：呼和浩特万达广场投资有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区新华东街26号呼和浩特万达广场A座写字楼19层。法定代表人：于修阳，总经理。委托诉讼代理人：郑春玉，内蒙古诚安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽娟，内蒙古诚安律师事务所律师。被告：刘东英，无固定职业，住呼和浩特市。第三人：中国农业银行股份有限公司呼和浩特中山支行，住所地呼和浩特市赛罕区昭乌达路175号汇商广场商务楼1033、1034、1035号。法定代表人：付小东，行长。委托诉讼代理人：谭永忠，男，中国农业银行股份有限公司呼和浩特中山支行职工。原告呼和浩特万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）与被告刘东英、第三人中国农业银行股份有限公司呼和浩特中山支行（以下简称农业银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周丽娟、第三人农业银行委托诉讼代理人谭永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，被告向原告腾退万达广场12号楼1单元2601号房屋，并撤销与该房屋有关的登记、备案；3.被告向原告支付起诉前向第三人垫付的借款本息67988.52元（截至2016年8月31日）并支付自2016年9月1日至实际付清之日止的借款本金、利息及违约金；4.被告向原告支付解除合同的赔偿费用合计136457.43元（其中逾期还款违约金8064元[暂计至2016年8月31日]、定金50000元被告已经支付、解除合同违约金21960元、销售佣金1391元、律师费52400元、公告费600元）。事实与理由：原被告于2010年4月11日签订了编号为YS(2010)00020816的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，合同约定被告购买原告所有的万达广场12号楼1单元2601号房屋，首付款152008元，余款580000元以按揭贷款方式支付。但被告未按约定履行按揭还款义务，导致原告被银行扣划保证金。根据《商品房买卖合同附件》第二条第三款第四项及第二项的规定，原告有权主张依法解除与被告所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，同时根据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》的约定，被告应当承担因其违约行为导致原告垫付的贷款本金及利息，并承担相应的违约责任及因诉讼产生的诉讼费、律师费、保全费、公告费、鉴定费、拍卖费、差旅费等费用。至2016年8月31日，第三人从原告处将二被告拖欠的上述款项全部划走，合计195976.67元。综上，原告为维护自己的合法权益向人民法院起诉。刘东英未作答辩。农业银行述称，第三人扣划原告保证金，具体数额以相应证据为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认为原告提供的证据真实、合法、与本案有关联性，本院予以认可。本院经审理认定事实如下：2010年4月11日，原告万达公司与被告刘东英签订了编号为YS(2010)00020816的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》。合同约定由被告购买原告位于呼和浩特市××区以南、丁香路以西的万达广场12号楼1单元2601号房屋一套，房屋代码为484921，建筑面积为137.2平方米，房屋单价为5335.34元，房屋总价为732008元。付款方式为首付款152008元，剩余房款580000元由被告通过银行贷款方式支付给原告，并保证于本合同签订后30日内支付至原告银行账户。其中《商品房买卖合同附件》第二条第四款第一项约定，如原告为被告提供阶段性按揭贷款担保（即原告在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为原告偿还房款贷款提供担保），则：被告未能按期向银行偿还贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告在原告向其送达告知函之日起三日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。第二项约定被告没有按照约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成合同项下的严重违约。原告有权立即解除本合同。第三项约定如被告未能按期想按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，则被告除应按照本条前款约定向原告支付还款、赔偿及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，《买卖合同》及附件、其他相关协议等自动解除，被告应按照本补充协议第十条原因导致合同解除的有关约定承担违约责任。第十条第三款第一项约定，如因被告原因导致本合同及补充协议解除的，双方按以下方式处理：被告向原告支付购房款总额3%的违约赔偿金。原告因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费等因此发生的其他费用均由被告承担。第二项约定，如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告应当在原告发出解除通知之日起10日内，配合原告办理相关撤销手续。第三项约定，如合同解除，如需被告腾退房屋的，除原告书面允许保留的装修外，被告应当在原告发出腾退房屋通知之日起30日内，将房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担，将该房屋交还原告。2010年6月4日，原被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人贷款580000元，期限为20年，原告为保证人。另查明，2015年3月13日，第三人扣划原告三笔款项，分别为3559.52元（本金1785.56元、利息1724.94元、罚息24.89元、复利24.13元）、3850.98元（本金1792.88元、利息2029.11元、罚息13.6元、复利15.39元）、3829.04元（本金1800.23元、利息2021.76元、罚息3.32元、复利3.73元）；2015年7月15日，第三人扣划原告四笔款项，分别为3901.9元（本金1807.61元、利息2014.38元、罚息37.79元、复利42.12元）、3878.4元（本金1815.02元、利息2006.97元、罚息26.79元、复利29.62元）、3854.12元（本金1822.46元、利息1999.53元、罚息15.32元、复利16.81元）、3830.61元（本金1829.93元、利息1992.06元、罚息4.13元、复利4.49元）；2015年10月21日扣划三笔款项，分别为3883.10（本金1837.44元、利息1984.55元、罚息29.38元、复利31.73元）、3858.82元（本金1844.97元、利息1977.02元、罚息17.78元、复利19.05元）、3835.31元（本金1852.53元、利息1969.46元、罚息6.46元、复利6.86元）。2015年12月30日扣划两笔，分别为3865.86元（本金1860.13元、利息1961.86元、罚息21.35元、复利22.52元）、3842.37元（本金1867.76元、利息1954.23元、罚息9.96元、复利10.42元）；2016年3月11日扣划三笔，分别为3980.63元（本金2030.53元、利息1907.01元、罚息22.22元、复利20.87元）、3602.52元（本金2037.16元、利息1544.3元、罚息11.98元、复利9.08元）、3585.56元（本金2043.82元、利息1537.64元、罚息2.34元、复利1.76元）；2016年6月22日扣划三笔，分别为3627.66元（本金2050.49元、利息1530.97元、罚息26.45元、复利19.75元）、3610.13元（本金2057.19元、利息1524.27元、罚息16.47元、复利12.2元）、3591.99元（本金2063.91元、利息1517.55元、罚息6.07元、复利4.46元）；2016年9月13日扣划三笔，分别为3622.99元（本金2070.65元、利息1510.81元、罚息24.01元、复利17.52元）、3604.86元（本金2077.42元、利息1504.04元、罚息13.57元、复利9.83元）、3586.72元（本金2084.21元、利息1497.25元、罚息3.06元、复利2.2元）。又查明，原告万达公司在本案中花费律师费52400元、登报公告费300元。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，原被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。被告怠于偿还银行贷款，根据合同约定，原告为被告提供了阶段性担保，二被告怠于履行还款义务在先，原告的保证金扣划在后，根据《商品房买卖合同附件》第二条第四款第一、二项明确约定，被告未按照约定付清全部款项迟延达30日，构成本合同项下的严重违约，原告有权选择解除合同、现被告未按照约定付清全款导致原告承担保证责任，依据被告该行为已构成合同解除的条件，故本院对此诉讼请求依法予以确认。对于原告主张为被告垫付的贷款本金及利息的诉讼请求，由于合同解除，被告应当向原告返还房屋，原告亦向本院提出诉讼请求，依据合同解除的法律后果以及合同第十条第三款第三项的约定，被告亦应当向原告返还房屋。故原告要求被告再次向原告返还垫付的本金本院不予支持，对于利息、罚息、复利本院予以支持。对于垫付款项日万分之五的违约金亦没有超过法律的规定，本院予以支持，但应当以垫付的利息罚息、复利为基数，暂计算至2016年8月31日共计5304.62元。对于原告主张的律师费及公告费，由于《商品房买卖合同附件》明确约定，被告未能按期向银行偿还贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告在原告向其送达告知函之日起三日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，且原告提供了代理合同及相应的票据证明了实际数额，故本院对于该项诉讼请求予以支持，但由于原告提供的证据中其中一笔登报费并未标明本案被告刘东英登报的具体费用，本院不予认可，对证据充分的300元登报费予以支持。对于原告主张5万元定金不予返还的请求，合同附件第十条约定其为履约保证金，现被告在履行合同过程中存在违约情形，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，原告有权扣留，对于原告主张解除合同的违约金21960元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，违约金和定金不可并用，现原告已经扣留被告的定金，再主张违约金已经过分高于其损失，本院不予支持。对于原告主张销售佣金的诉讼请求，原告并未举证已经发生和具体数额，本院不予支持。对于原告主张返还房屋并办理网签注销手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。并且《商品房买卖合同附件》第十条第三款已经约定，合同解除后应当返还房屋并且撤销登记，故本院对此诉讼请求亦支持。对于合同解除的其他后果，被告刘东英向被告支付购房首付款152008元应当由原告万达公司向被告刘东英返还，由于原告至今已经代被告垫付银行贷款利息、罚息、复利38371.19元，此外被告应当向原告支付代偿款项的违约金5304.62元、律师费52400元、登报公告费300元、上述款项共计96375.81元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认编号为YS(2010)00020816的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》于本判决生效之日起解除；二、原告呼和浩特万达广场投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告刘东英返还首付购房款152008元；三、被告刘东英于本判决生效之日起三十日内向原告呼和浩特万达广场投资有限公司返还万达广场12号楼1单元2601号房屋，并协助配合原告办理该商品相关房备案、撤销手续；四、被告刘东英于本判决生效之日起三十日内向原告呼和浩特万达广场投资有限公司支付原告为其垫付的银行贷款利息、罚息、复息38371.19元、律师费52400元、公告费300元、垫付款项的违约金5304.62元，以上共计96375.81元；五、驳回原告呼和浩特万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计4366元（原告已预交），由原告呼和浩特万达广场投资有限公司负担2157元，被告刘东英负担2209元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 范 虹代理审判员 李维栋人民陪审员 乌日娜二〇一七年五月二日书 记 员 贾 杰 微信公众号“”