（2017）粤1803民初27号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2018-07-12
案件名称
梁傲能与清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
清远市清新区人民法院
所属地区
清远市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁傲能,清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二十七条，第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初27号原告：梁傲能，男，1980年3月3日出生，汉族，住清远市清城区，。委托诉讼代理人：黄韬、罗君，广东宸韬律师事务所律师。被告：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇环城路***号枫林水岸豪庭*号楼销售中心*楼。法定代表人：陈桂和，董事长。委托代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。原告梁傲能诉被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（以下简称乐雅居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁傲能的委托诉讼代理人罗君，被告乐雅居公司的委托代理人成惠雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁傲能向本院提出诉讼请求:1、乐雅居公司办理房屋产权证；2、乐雅居公司支付逾期交楼违约金856.6元(自2014年7月1日起、以571060元为基数、每日按万分之一计付至2014年7月14日止。)；3、乐雅居公司支付逾期办证违约金（从2014年10月13日起、以571060元为基数、按日万分之二计算至办理房产证之日止。至2016年12月30日的违约金为92397.50元；此后的违约金逐月支付）；4、本案诉讼费用由乐雅居公司负担。事实和理由：2013年11月18日，与乐雅居公司签订《广东省商房品买卖合同》约定，购买乐雅居公司位于清远市清新区太和镇旅游大道3号枫林水岸豪庭2号楼B梯1301的房屋；房价为571060元；乐雅居公司应于2014年6月30日前交付验收合格的商品房。逾期超过45日交付，则计算逾期交楼违约金。并在商品房交付使用90日内办理房屋的权属证书，逾期办证的则计算逾期办证违约金。合同签订后，依约付清购房款。收楼后至今，乐雅居公司没有办理房屋产权证，构成违约。合同约定逾期办证的违约金远低于造成的损失，依法应调整为按日以总房款的万分之二计算。被告乐雅居公司辩称，一、依合同约定应于2014年6月30日前将验收合格的房屋交付梁傲能使用。清远市清新城区环城路东延段道路建设工程在2014年11月20日才竣工验收，乐雅居公司依合同约定可据实予以延期交付房屋，不存在违约行为。二、办证的条件并没成就,请求驳回梁傲能的该项诉讼请求。三、合同对违约金的标准有约定，梁傲能要求逾期办证的违约金调整为按日以总房款的万分之二计算至办理产权证之日止，没有依据。请求驳回梁傲能的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年11月18日，梁傲能与乐雅居公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，梁傲能购买位于清远市清新区太和镇旅游大道3号枫林水岸豪庭2号楼B梯1301房屋为预售商品房，房屋建筑面积143.05平方米，套内建筑面积118.72平方米，分摊建筑面积24.33平方米；房屋总金额571060元；乐雅居公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付梁傲能使用。下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，乐雅居公司可据实予以延期：（1）若遭不可抗力，且乐雅居公司在发生之日起30日内告知梁傲能的；（2）梁傲能未能按时支付购房款；（3）由于政府主管部门审批事项发生延迟的，或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟或者由于乐雅居公司非所能控制或抗拒的其他事件或行为。乐雅居公司如未按合同规定的期限将该商品房交付不超过45日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向梁傲能支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。乐雅居公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由乐雅居公司提供的资料报产权登记机关备案。如因乐雅居公司的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，梁傲能不退房，乐雅居公司按已付房价款的0.02﹪向梁傲能支付违约金。合同签订后，梁傲能按约定共向乐雅居公司支付了购房款571060元。2014年7月14日，乐雅居公司将涉案的商品房交付梁傲能使用。至今，乐雅居公司没有为涉案房屋建筑工程经竣工验收合格备案，没有为梁傲能办理所有权证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。乐雅居公司与梁傲能签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于逾期交楼的违约金。1、乐雅居公司辩称，清远市清新区环城路东延段道路建设工程在2014年11月20日才竣工验收，依合同关于“由于政府主管部门审批事项发生延迟的;或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟:或由于非出卖人所能控制或抗拒的其他事件或行为。”的约定，可予以延期交付房屋。乐雅居公司没有提交证据证明两者存在因果关系，应不予支持。2、2014年7月14日交付梁傲能使用，是违约行为，应承担违约责任。乐雅居公司应支付逾期违约金799.50元（从2014年7月1日起、以571060元为基数、按日万分之一计付至2014年7月14日）。梁傲能请求超出的部分，不予支持。三、关于房屋产权证的办理。涉案房屋至今未办理建筑工程经竣工验收合格备案，不具备办证的条件，原告梁傲能请求乐雅居公司办理房屋产权证，应不予支持。四、关于逾期办证的违约金。2014年7月14日，乐雅居公司将商品房交付梁傲能使用，至今没有为梁傲能办理所有权证，是违约行为，应承担违约责任。合同约定逾期办证违约金为乐雅居公司按已付房价款的0.02﹪向梁傲能支付违约金，不足弥补梁傲能的损失，结合本案的实际情况并根据公平原则，逾期办证违约金酌情调整为乐雅居公司每年按已付房款1﹪向梁傲能支付违约金至向产权登记机关提供的资料备案之日止。梁傲能请求按日万分之二计算违约金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二))第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付原告梁傲能逾期交楼违约金799.50元，于本判决生效之日起10日内付清。二、被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付原告梁傲能逾期办证违约金（从2014年10月13日起以购房款571060元按每年1﹪计算至向产权登记机关提供的资料报备案之日止），于本判决生效之日起10日支付应付部分，以后每30日履行一次。三、驳回原告梁傲能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1066元，由原告梁傲能负担966元，被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担100元。原告梁傲能已预交1066元，超出原告负担的部分，本院不作退回，由被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给原告梁傲能。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 郑永洪二〇一七年五月二日异书记员 凌书韵 微信公众号“”