（2016）粤0605民初10626号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-08-15
案件名称
佛山云房数据信息技术有限公司与高志威居间合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山云房数据信息技术有限公司,高志威
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初10626号原告：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区文华北路181号一座5楼编号F5-1、F5-2、F5-3，统一社会信用代码：91440604324827602M。法定代表人：陈坚炜。委托诉讼代理人：赵淑茵，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：区映红，女，该公司工作人员。被告：高志威，男，1980年10月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：何浩明，广东泓涵律师所律师。原告佛山云房数据信息技术有限公司与被告高志威居间合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序审理。因本案处理结果以本院（2016）粤0605民初6751号案审理结果为依据，本院于2016年8月3日作出（2016）粤0605民初10626号民事裁定，中止本案审理。后佛山市中级人民法院就（2016）粤0605民初6751号案作出终审判决，本院依法恢复本案审理，并于2017年4月18日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人区映红，被告的委托诉讼代理人何浩明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金44100元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月23日，原告为被告与买受人关丽琼提供居间服务，促成三方签订了《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），被告将其名下的位于佛山市南海区桂城街道海八路1号中海锦城国际花园2街13栋702房出售予关丽琼。合同签订后，被告未依约按时履行赎契义务，并无视原告居中磋商协调，拒绝关丽琼全额垫资赎契的提议，直接于2015年12月11日向原告及关丽琼发送解除合同的律师函，且在原合同未解除前将房产转售给案外人，并于2016年2月5日完成产权转移手续，导致上述房屋买卖合同无法履行。2016年4月21日，关丽琼向佛山市南海区人民法院起诉被告，要求承担违约责任，佛山市南海区人民法院作出（2016）粤0605民初6751号民事判决，确认被告一房二卖导致合同无法履行，应承担违约责任。因被告违约行为，致使原告虽然向交易双方提供了居间服务，但无法收到居间服务费。根据房屋买卖合同第十条第二款约定，被告应向原告支付44100元作为违约赔偿。被告辩称，一、本案应当中止审理。（2016）粤0605民初6751号按二审尚未审结，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项的规定，本案应当中止审理。二、被告与关丽琼签订的房屋买卖合同因未经共有人王春艳的书面同意而无效。被告于2009年10月16日与王春艳登记结婚。2013年10月1日，两人以被告名义购买涉讼房屋，故房屋只登记在被告名下。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有”的规定，涉讼房屋是被告及其妻子的共有财产。由于买受人关丽琼及原告在没有被告妻子王春艳的书面同意的情况下，仍与被告签订房屋买卖合同，根据《中华人民共和国诚实房地产管理法》第三十七条第（四）项关于“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”的规定，涉讼合同违反了法律的强制性规定而无效。三、原告对涉讼合同无效存在严重过错，应当承担过错责任。原告作为专业的二手房买卖中介机构，在其制作的格式合同甲方（卖方）处已经预留共有权人的空白栏且明知涉讼房屋存在共有权人的情况下，仍然不要求涉讼房屋的共有人签名，就仓促要求被告和买受人签订合同，完全有违居间人的专业操守，对涉讼合同无效存在严重的过错。四、即使涉讼合同有效，被告没有违约，不应承担违约责任。（一）被告存入还贷账户300000元的义务与关丽琼支付定金余款的义务是同时履行的义务，被告没有违约。在（2016）粤0605民初6751号案中，原审法院对合同条款理解有误。（二）买受人关丽琼没有履行以按揭付款的方式支付除定金外的楼款的义务，构成根本违约，被告有权解除涉讼合同。（三）被告为履行涉讼合同，在2016年1月4日转入涉讼房屋还贷账户840000元并偿还涉讼房屋的贷款，不影响涉讼合同的履行，更不影响涉讼合同目的的实现。五、根据被告与买受人关丽琼在2015年11月23日签订的《居间服务费支付承诺书（双方）》第3条的约定，如因一方违约导致未能签订《佛山市存量房买卖合同》，该方应向经纪方支付违约金，违约金数额等于买卖双方应付的居间服务费金额的总和。第1条约定，买方应向经纪方支付居间服务费29400元，卖方无需支付居间服务费。因此，即使涉讼合同有效且被告违约，被告仅需向原告支付违约金29400元。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的营业执照，为行政部门核发的证照，其中载明的信息与生效判决确认的原告信息一致，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。2.原告提交的房屋买卖合同、居间服务费支付承诺书（双方）、签约温馨提示、（2016）粤0605民初6751号民事判决书、（2016）粤06民终5839号民事判决书为原件，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年11月23日，被告（甲方，卖方）与案外人关丽琼（乙方，买方）及原告（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区桂城街道海八东路1号中海锦城国际花园2街13栋702房作价1470000元出售给乙方。鉴于丙方已促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方应向丙方支付居间服务费，甲乙双方均已知悉并承诺按《居间服务费支付承诺书》执行。甲乙双方任何一方违约导致该房屋无法完成过户手续的，违约方应按房屋出售总金额的3%向丙方支付违约金；若双方均有违约行为的，则双方就《居间服务费支付承诺书》约定的居间服务费向丙方承担连带责任。同日，被告与案外人关丽琼向原告出具《居间服务费支付承诺书（双方）》，确认原告已就涉讼房屋买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方签订合同，买卖双方向原告承诺买方应向经纪方支付居间服务费29400元。如因一方违约导致未能签订《佛山市存量房买卖合同》，该方应向经纪方支付违约金，违约金的数额相等于买卖双方应付居间服务费金额的总和。2016年4月21日，案外人关丽琼起诉被告，认为其违反涉讼合同约定，一房二卖，构成根本违约，主张被告返还定金并支付违约金，致本院（2016）粤0605民初6751号案。该案诉讼中，被告提起反诉，本院将反诉与本诉合并审理。案经审理，本院于2016年6月17日作出民事判决，认为被告在双方签订的房屋买卖合同并未解除的情况下，于2016年2月5日将涉讼房屋过户至案外人名下，导致原、被告签订的房屋买卖合同已经实际无法履行，被告已构成根本违约，判决被告退还定金并支付违约金予原告。该案判决后，被告不服一审判决提起上诉。2016年11月14日，佛山市中级人民法院作出（2016）粤06民终5839号民事判决，认为被告提交的王春艳身份证、结婚证、广东省商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、提起还贷申请回复、高志威存折（该组证据被告亦在本案中作为证据提交）与该案处理结果无关，对该组证据不予采信，并认定被告与关丽琼签订的房屋买卖合同合法有效，被告构成根本违约，判决维持一审判决。该判决已经发生法律效力。本院认为，关于中止审理的问题。被告虽以已就（2016）粤0605民初6751号案提起上诉为由认为本案应中止审理，但佛山市中级人民法院已经就（2016）粤0605民初10626号案作出终审判决并发生法律效力，故本案无需中止审理，被告主张没有事实依据，本院不予采纳。关于原告代理人无权代理、本案应按原告撤诉处理的问题，原告已经提交授权委托及其与代理人区映红签订的劳动合同，证明代理人区映红为原告员工，故原告授权合法有效，代理人区映红有权代理原告出庭参加诉讼，被告主张没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于涉讼合同效力问题。被告在本案中据以主张涉讼合同无效的证据及理由已经于（2016）粤06民终5839号案中提出，但经佛山市中级人民法院审查，认为被告举证与该案处理无关，并不影响合同效力，被告现又以同样理由及证据主张涉讼合同无效理据不足，本院不予采纳。生效判决已经认定被告违反涉讼合同约定，构成根本违约，故被告有关其未违约的抗辩与生效判决认定相悖，本院不予采纳。原告作为居间方，已经促成双方签订涉讼合同，现被告根本违约致涉讼合同无法继续履行，原告有权根据约定要求被告承担违约责任。涉讼合同虽约定买卖双方任何一方违约导致房屋无法完成过户手续应按房屋出售总金额的3%向原告支付违约金，但其一，除了涉讼的合同之外，被告及案外人关丽琼还另行向原告出具《居间服务费支付承诺书（双方）》，针对中介费金额、负担及违约责任作出明确承诺，该承诺已经原告认可，对原告及买卖双方均有约束力，而该承诺书中明确约定被告违约所需承担的违约责任以中介费总额29400元为限；其二，根据公平及等价有偿原则，综合考虑经济利益对行为模式的导向效应，本院认为“买卖双方任何一方违约导致该房屋无法完成过户手续的，违约方应按合同总成交价的3%向经纪方支付违约金”的约定可能造成经纪方从他人纠纷之中获取额外收益，或经纪方在付出更少服务和促使物业无法成交的情况下可以获得更大收益，不符合公平、等价有偿及诚信原则，也不利于鼓励经纪方积极促成双方完成交易，故该约定不合理。综上，本院认为被告应付违约金应适用《居间服务费支付承诺书（双方）》的约定，以买卖双方应付居间服务费金额的总和为限，即被告应向原告支付违约金29400元，原告诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告高志威应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金29400元予原告佛山云房数据信息技术有限公司；二、驳回原告佛山云房数据信息技术有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费451.25元（原告佛山云房数据信息技术有限公司已预交），由原告负担183.75元，由被告高志威负担267.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一七年五月二日书记员 邓莹莹 微信公众号“”