（2017）桂08民终253号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-10-11
案件名称
邓斐、贵港市津华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓斐,贵港市津华房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终253号上诉人（原审原告）：邓斐，男，1975年9月10日出生，汉族，住广西平南县。委托诉讼代理人：谭瑜平，男，1968年1月31日出生，汉族，住广西柳州市柳北区，系邓斐亲戚。被上诉人（原审被告）：贵港市津华房地产开发有限公司,住所地广西平南县。法定代表人：周基文，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭永明，男，该公司员工。上诉人邓斐因与被上诉人贵港市津华房地产开发有限公司（以下简称津华房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服平南县人民法院作出的（2016）桂0821民初3198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议对本案进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。邓斐上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中提出的诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人未能提供五证两书，不符合房屋交付条件。2、被上诉人于2016年9月才以邮件形式向上诉人发出催收房通知，被上诉人违反了合同约定逾期向上诉人交付房屋。3、一审法院认为违约金过高没有法律依据，被上诉人应按合同约定从2016年4月1日起至被上诉人完全出示五证两书止向上诉人支付违约金。津华房地产公司辩称,一审判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。邓斐向一审法院起诉请求：判决贵港市津华房地产开发有限公司自2016年4月1日起至贵港市津华房地产开发有限公司具备交付条件之日止按邓斐已付款的日万分之三计算违约金给邓斐。一审法院认定事实：2015年2月9日，邓斐与津华房地产公司签订了《商品房预售合同》（合同编号为201501200021），约定邓斐向津华房地产公司购买坐落在平南县商品房（经适房），预测建筑面积为91.62平方米，其中套内面积为76.24平方米，公摊面积为15.38平方米，单价为每平方米2395.99元，总价款为219521元，交房时间为2016年3月31日前。《商品房预售合同》第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同时，《商品房预售合同》第十二条《交接手续》第三项第1点还约定：买受人在接到电话通知或《入住通知书》或在经济适用房项目部公布的入住公告之日起15日内办理完房屋交接手续，逾期不来办理的，视为出卖人已将房屋正式交付买受人，该房屋的权利、义务及损毁、灭失等风险也随即转移给买受人。邓斐分别于2014年12月15日、12月29日支付购房款50000元、19521元，合计69521元给津华房地产公司，剩余的150000元购房款，邓斐通过银行申请按揭贷款支付。2016年5月18日，津华房地产公司在贵港日报刊登《交房公告》，公告的主要内容为：“尊敬的东方家园B区业主（房屋买受人）：平南县二期经济适用住房-东方家园B区现已建成，符合合同规定的交房条件。现在平南县经济适用住房东方家园项目部及《贵港日报》发布东方家园B区房屋交房公告，请各业主（买受人）自公告发布之日起40日内按规定前来办理房屋交接手续。逾期不来办理交房手续的，将按法律、法规及购房合同的有关规定由业主自行承担相关责任”。2016年5月25日，平南县住房和城乡规划建设委员会对津华房地产公司开发建设的东方家园经济适用住房B区C栋工程的竣工验收备案文件（包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》）同意备案。2016年8月31日，津华房地产公司再次向邓斐发送《催收房通知书》，要求邓斐在2016年9月30日前办理收房手续，否则视为津华房地产公司已交付房屋给邓斐。邓斐以津华房地产公司尚未通过竣工验收备案，房屋不具备交付条件为由，至今尚未收房。一审法院认为，邓斐、津华房地产公司签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，是合法有效的合同，应予确认。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邓斐、津华房地产公司在合同中约定于2016年3月31日前交付房屋，但津华房地产公司没有依约定时间交付给邓斐，已构成违约，应承担违约责任，支付逾期交房违约金邓斐。津华房地产公司辩解施工期间的降雨、停水、停电、交通管制、村民阻挠等导致无法施工而不能按期交房，属合同约定不可抗力因素。但不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，施工期间的降雨、停水、停电、交通管制、村民阻挠等应属于施工过程中可以预见的情形，不属于不可抗力因素，且案涉工程建设周期长达二年，津华房地产公司完全可以根据工程进展情况调整工程进度。故津华房地产公司主张施工过程中降雨、停水、停电、交通管制、村民阻挠的天数应在合同约定的交房期限内予以扣除，不予采信。津华房地产公司于2016年5月25日取得了《竣工验收备案表》，本案涉讼的房屋符合了双方约定的交付条件。津华房地产公司于2016年5月18日在平南县经济适用住房东方家园项目部及《贵港日报》刊登了《交房公告》，要求东方家园经济适用住房B区的业主在规定期限内办理涉讼房屋交接手续，符合双方在合同中的约定，津华房地产公司在还没有全部通过验收前，提前刊登《交房公告》虽在发布形式存在一定瑕疵，但这并不影响津华房地产公司于2016年5月25日已取得了涉讼房屋《竣工验收备案表》的事实。因此，津华房地产公司逾期交付房屋的天数为55日（从2016年4月1日起至2016年5月25日止）。邓斐主张涉诉房屋至今尚未符合交付条件，与查明的事实不符，不予采信。津华房地产公司逾期交付房屋,按合同约定津华房地产公司应按日计算向邓斐支付全部已付房款万分之三的违约金，津华房地产公司主张该约定偏高。该院认为，违约金的性质有补偿性和惩罚性两种性质，适用违约条款时应综合权衡双方的权益，以补偿性为主，以惩罚性为辅。本案中，逾期交房违约金过高，应予以调整，综合全案，调整为按邓斐已付房款的日万分之一计算较为适宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决：贵港市津华房地产开发有限公司支付违约金1207.4元给邓斐。案件受理费318元，减半收取计159元（邓斐已预交），由贵港市津华房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提供了一份房屋租赁合同，拟证明其由于被上诉人逾期交房所造成的实际损失。对于上述证据，本院在论述时再作评论。本院查明的事实与一审法院查明的相同，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。津华房地产公司未按合同约定的期限交房给邓斐，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。一、关于津华房地产公司交付房屋给邓斐的时间应如何确定的问题。2016年5月18日，津华房地产公司在开发房屋所在地的项目部和《贵港日报》刊登了《交房公告》，要求购房的业主在公告之日起40日内办理房屋交接手续，由于当时建设的工程已全部竣工并交付验收，并于2016年5月25日取得了《竣工验收备案表》，符合交付条件，津华房地产公司采用公告方式通知业主办理房屋交接手续，符合双方的合同约定，在津华房地产公司通知交房之后，购房者何时领取房屋由其自己决定，不能以各购房者的实际领取时间为合同约定的房屋交接时间。一审法院认定2016年5月25日为津华房地产公司交房时间是正确的，本院予以确认。上诉人请求被上诉人从2016年4月1日起至符合交房条件时止计付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于逾期交房违约金应如何计算的问题。邓斐在二审期间提供了一份房屋租赁合同拟证明其实际损失，本院认为仅凭一份房屋租赁合同而没有其他证据予以佐证，并不能证明上诉人的实际损失。因邓斐购买的是经济适用房，房屋价格由政府确定，购房者享受优惠政策，且结合津华房地产公司迟延交房存在因施工期间遇到村民阻挠等客观事由，一审法院根据本案的实际情况，将逾期交房违约金调整为日万分之一，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决正确，本院依法应予维持；上诉人邓斐的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人邓斐已预交318元），由上诉人邓斐负担。本判决为终审判决。审 判 长 李志廉代理审判员 陈燕霞代理审判员 韦盼盼二〇一七年五月二日书 记 员 岑 芸 来自：