（2016）浙0203民初4502号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-07-04
案件名称
宁波和信物业发展有限公司与金燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波和信物业发展有限公司,金燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第三十一条，第四十一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0203民初4502号原告：宁波和信物业发展有限公司。组织机构代码70480281-0。住所地：宁波市鄞州区贤良巷**号***号。法定代表人：张信良，该公司总经理。委托诉讼代理人：李瑾，浙江海音律师事务所律师。被告：金燕，女，1974年3月18日出生，汉族，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：金德宝（系被告父亲），男，1937年5月3日出生，汉族，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：卢ＸＸ，浙江金汉律师事务所律师。原告宁波和信物业发展有限公司为与被告金燕物业服务合同纠纷一案，于2016年11月4日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘晶独任审判，被告金燕向法院提出反诉，法院依法予以并案处理，于2016年12月20日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，并组成合议庭，于2017年3月2日再次公开开庭进行了审理。原告宁波和信物业发展有限公司的委托诉讼代理人李瑾与被告金燕的委托诉讼代理人金德宝、卢ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁波和信物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付物业管理费用等6074元；2.判决被告支付滞纳金共计800元；3.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是徐家漕路××室业主，原告是徐家漕路228弄阳光天地小区物业服务提供者。被告接收房屋后，曾因房屋质量问题提出异议，原告为其协调房产公司进行修理。但之后，被告一直拖欠2011年1月1日起的物业费至今。原告多次催款，被告以其有损失为由拒不支付。故原告诉至法院，请求解决。被告金燕答辩称：1.原告未履行合理的管理义务，以及对被告房屋漏水要求修复的请求没有及时修缮，共耗费一年多时间，导致被告方无法及时入住。被告一直与原告交涉，在此期间没有支付物业费，原告也同意暂时先不支付物业费；2.原告主张的物业管理费用已经超过诉讼时效，请求法院对超过诉讼时效的部分予以驳回；3.被告的物业服务存在建筑垃圾未及时清理、栏杆损坏未及时维修等情况，小区有安全隐患，应当扣减物业费用。被告（反诉原告）金燕向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告为反诉原告维修房屋并赔偿反诉原告装修损失6000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告因逾期维修房屋造成的损失59106元；3.依法判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年8月，反诉原告原有房屋被拆迁，涉案房屋作为拆迁安置房通过反诉被告分配给反诉原告。房屋交付前，反诉原告与反诉被告验收房屋，发现房屋存在多处问题，塑钢窗、水龙头、阳台门等均损坏，外墙也存在漏水现象。反诉原告即要求反诉被告维修后才予以收房，反诉被告同意予以维修。然而此后一年，反诉被告一直未对房屋内部设施进行维修，反诉原告多次与其交涉，反诉被告均以开发商资金未到位为由推托搪塞，致使原告的拆迁安置房延迟一年才得以入住，至今外墙漏水问题仍未解决，导致反诉原告装修时所用的墙纸发霉、腐烂，造成重大损失。综上，反诉原告认为反诉被告未按物业协议履行其管理和维修义务，致使反诉被告无法按时入住拆迁安置房屋，并自行解决过渡房屋长达一年之久，同时造成原告财产受损，侵害了反诉原告的合法权益，应当承担赔偿责任，故反诉至本院。原告（反诉被告）宁波和信物业发展有限公司答辩称：1.2015年，阳光天地小区业主委员会出具了关于物业维修款的使用说明，明确业主在缴纳物业费后才对业主房屋予以维修。故只要被告缴纳了物业费，原告即可为被告进行维修；2.2012年被告向原告提出过维修请求，原告在被告未缴纳物业费的前提下已经替被告进行过维修。之后被告一直未再向原告主张过漏水，原告也不知道被告屋中漏水，漏水损失不应由原告承担；3.在房屋建成交付时，原告、被告在业主房屋内进行验房，当时发现存在质量问题，原告已协助被告联系开发商，开发商也对涉案房屋进行了维修。原告认为交付时的质量问题不应由物业承担，被告应向合同相对方及开发商主张权利，原告愿意予以配合。原告宁波和信物业发展有限公司为证明其诉称主张，向本院提交以下证据，经被告中国电信股份有限公司宁波分公司质证，本院作如下认证：证1.前期物业管理服务合同、物业管理委托合同各一份，拟证明原被告之间成立物业服务合同关系的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为原告未履行维修义务，且物业服务存在瑕疵。经审查，本院对该证据予以认定。证2.缴费通知、律师函各一份，拟证明原告反复向被告催款的事实。经质证，被告认为针对全体业主张贴的缴费通知被告并没有看到过，缴费通知和律师函也是没有收到过。物业管理收费都是在2014年9月份才看到过，故被告认为在2012年以前的物业费已经超过诉讼时效。经审查，本院对该证据真实性予以认定，对关联性在后详述。证3.发票一份，拟证明阳光天地小区物业费已缴费至2016年度的事实。原告一直在管理、催缴物业费以及服务的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为与本案无关。经审查，本院认为该证据与本案无关联。证4.关于阳光天地小区物业维修款的使用说明一份，拟证明业主委员会要求物业对于先交费的先维修，不交费的在交费后进行维修的事实。经质证，被告表示未见过该份说明，且提出业委会2015年成立，且被告房屋在交付时就有问题，不属于该情形。经审查，本院对该证据予以认定。证5.交房材料一组，拟证明被告提供的验收表与原告的原件不一致的事实。经质证，被告对真实性无异议，也认可其提交的验收表上部分字样系被告自行添加的事实，但当时原告陪同验房的罗队长对其提出的问题并无异议，且前期物业合同原告有维修义务的事实。经审查，本院对该证据予以认定。证6.原告与其他业主的维修单据一份，拟证明原告一直按照业主委员会的流程在履行义务的事实。经质证，被告对该证据真实性有异议，认为系复印件，且与本案无关联。经审查，本院认为，该证据系原告对其他业主履行义务的凭证，与原告与被告之间的物业服务合同无关联。证7.阳光小区管委会主任马才国出庭作证，拟证明当时房屋接收与开发商进行联络及原告向被告主张物业费的事实。证人陈述其2011年10月到阳光天地小区工作，向被告催收物业费，被告告知证人原告欠被告数万元，要求证人不要再向被告索要物业费。且经被告向原告主张，2012年原告为被告修理过一次漏水，2012年后被告未再向原告进行主张维修漏水的事实。经质证，被告认为该证言部分不符合事实，证人向其催收物业费，其告知证人不要催收的时间是2014年，被告也向证人主张过房屋漏水的事实。经审查，本院认为该证人系该小区管委会工作人员，亲身参与了物业管理，且出庭接受被告质证，但因为时间较久，证人在陈述时对某些时间节点存在记忆不清的情况，且证人本身也系原告员工，和原告存在利益关系，故对其证言中与被告陈述相冲突的时间节点即催收物业费的实际时间，本院不予认定。证8.房屋建设竣工验收报告一份，拟证明房屋系2006年五环房地产开发公司开发的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为与本案无关联。经审查，本院对该证据真实性予以认定。被告金燕为证明其抗辩及反诉主张，向本院提交以下证据，经原告宁波和信物业发展有限公司质证，本院作如下认证：证9.私有住宅拆迁直接安置协议一份，拟证明逾期交房违约责任承担方式的事实。经质证，原告对该证据无异议，本院予以认定。证10.房屋安置通知书一份，拟证明被告拆迁安置房直接与原告进行交接的事实。经质证，原告对该证据真实性无异议，但认为仅是通知原告被告要来收房代为办理委托手续。经审查，本院对该证据真实性予以确认，对其关联性在后详述。证11.业主房屋室内设施验收表一份，拟证明被告在验收房屋发现问题，于三天内将问题反映给原告，但原告未能按期维修或报开发商维修的事实。经质证，原告对该证据有异议，认为被告父亲在验收表上自行添加了内容，且房屋维修系开发商的责任。经审查，本院认为，该验收表上被告自认自行添加了部分需维修的项目，但原告也认可该房屋确实需要维修并自认已联系开发商维修，故对该房屋验收时发现质量问题的事实本院予以认定，对维修义务人是原告还是开发商的问题本院在后详述。证12.被告向市建委的投诉信两份，拟证明被告与原告协商不成，要求相关部门进行协调的事实。经质证，原告认为开发商才是合适的相对人，被告在投诉信中也提出向开发商提出赔偿要求。本院认为，该证据系被告单方面陈述，能证明被告向市建委去信的事实。证13.证明一份，拟证明原告一马姓领导承认房屋存在问题并进行维修，并同意用物业费抵扣的事实。经质证，被告对该证据不予认可，认为并非马师傅所写。经审查，本院认为，该证明系打印件，无签字盖章，被告也不认可，故对该证据不予认定。证14.2016年11月13日拍摄的照片一组，拟证明被告房屋漏水至今没有进行维修的事实，导致被告装修用的墙纸损坏；小区内垃圾清理不及时，消防围栏损坏，原告没有尽到管理义务的事实。经质证，原告认为部分业主违规种菜等事实存在，但原告处理需要时间，垃圾只能定时清理，被告未向原告要求维修房屋渗水问题，即使保修，根据业主委员会的要求，也要先支付物业费用。经审查，本院对该证据真实性予以认定。证15.前期物业合同一份，拟证明保修期间约定开发商是委托物业公司予以维修的事实。经质证，原告认为开发商未委托原告进行维修，也没有提供委托资金，办理相关手续。经质证，本院对该证据真实性予以认定，关联性在后详述。综合分析上述证据及原、被告陈述，本院确认如下事实：原告系徐家漕228弄阳光天地小区的物业服务提供者，与房屋开发商宁波市五环房地产开发有限公司签订了前期物业管理合同。2009年8月27日，被告金燕与宁波市海城投资开发有限公司、宁波市海曙区房屋拆迁事务所签订《私有住宅拆迁直接安置协议》一份，约定宁波市海城投资开发有限公司为被告金燕提供拆迁安置用房。2009年12月，宁波市海曙区房屋拆迁事务所出具房屋安置通知书一份，告知被告房屋安置在徐家漕路××室，通知原告接洽被告办理有关手续。被告于2009年12月24日到原告处，双方在验房时，发现房屋内塑钢窗、坐便器、水斗、龙头等设施损坏，清洁状况较差，水表读数515.8等问题，被告拒绝收房并要求维修。后经被告多次向相关部门反映，原告、被告与开发商进行了协商，该房屋于2010年底维修完毕，被告方入住该房屋。因延期入住损失，被告曾向原告反映，并因此不支付物业服务费用。2012年，因被告反映外墙渗水，原告为被告进行了维修。但被告外墙后又出现漏水。因被告一直未缴纳物业费用，原告诉至法院，要求解决，被告因逾期交房及房屋漏水，提出反诉。双方各执己见，调解不成。另查明：2015年，涉案小区成立业主委员会并与原告签订物业服务合同，该小区业主委员会于2015年4月17日出具《关于阳光天地小区物业维修款使用原则说明》，要求优先满足按规定且按时交纳物业管理费和公共设施设备养护费的业主提报的维修需求，对拖欠物业管理费和公共设施养护费业主提报的维修需求，物业处可根据维修资金实际情况，优先满足按时缴费业主报修后，再考虑其维修。案件审理中，原告为被告出具了外墙防水的维修方案。本院认为，原、被告之间系物业服务合同关系，原告作为该小区的物业服务提供商为被告提供了物业服务，被告理应支付物业费用。本案争议焦点有三，一是被告因维修导致逾期交房的损失是否应当由原告负担，被告主张以物业费用抵扣该损失有无法律依据；二是被告因漏水导致损失，原告有无修复和赔偿义务；三是2012年及以前的物业费是否已过诉讼时效。针对第一个争议焦点，被告认为原告为交房人，对房屋负有维修义务，原告怠于维修致使被告逾期入住，应当承担赔偿责任；原告认为房屋交付时出现质量问题，系开发商的问题所导致，物业公司仅有在物业管理期间对房屋使用时发生的质量问题进行维修的责任，原告不应是该笔损失的赔偿相对人。本院认为，根据《物业管理条例》第三十一条之规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在被告金燕收房时，该房屋尚在保修期限内，且发生的质量问题也在保修范围内，故从法律责任来说，对涉案房屋进行维修应当属于建设单位的责任。另从合同相对性角度，被告金燕与案外人宁波市海曙区房屋拆迁事务所签订拆迁安置协议，故宁波市海曙区房屋拆迁事务所负有将适合居住的房屋交付给被告金燕的义务，虽然其委托物业公司代为交房，但提供适居房屋的权利义务应当由委托人承担。另，被告金燕与原告签订的前期物业管理服务协议约定，原告应承担房屋共用部位、房屋共用设施设备的维护和管理，但从交房通知单可见，被告要求维修的内容主要为塑钢窗、坐便器、水斗、龙头、阳台门等设施损坏等内容，上述均属于屋内设施，不属于共用部位和公用设施设备，故也不属于物业管理服务合同中应当由物业所维修的内容。综上，对被告以物业费抵扣逾期交房损失的主张，本院不予采纳。被告应向原告支付物业费用。被告认为原告物业服务不到位并提供了部分照片予以证明，本院认为，原告即使存在有时对建筑垃圾未及时清扫、对某些业主的私自种菜行为管理不力，但不能据此认为原告没有履行物业服务合同的主要义务，故对该抗辩本院也不予采纳。针对第二个争议焦点，原告认为根据业主委员会规定，被告不缴纳物业费，原告无须为被告进行维修，要求优先满足按规定且按时交纳物业管理费和公共设施设备养护费的业主提报的维修需求，对拖欠物业管理费和公共设施养护费业主提报的维修需求，物业处可根据维修资金实际情况，优先满足按时缴费业主报修后，再考虑其维修。本院认为，缴纳物业费是被告应尽的义务，但对公共部位进行维修也是原告应尽的义务。对于因房屋质量问题等发生争议的业主与物业服务商，应当理性磋商，本着互相体谅的态度解决问题。如物业公司不支付物业费用即不维修，而业主不维修就不支付物业费用，则会形成恶性循环，导致物业无法继续经营。何况本案中涉及应当维修的外墙属于公共部位，虽然直接影响被告居住，但也不能认定属于被告的专属私有部位，原告作为物业公司有对共有部位进行维修的义务。因此被告主张原告对涉案房屋外墙进行维修，与法有据，本院予以支持。被告金燕要求原告赔偿其墙纸发霉损失，本院认为，根据双方的《前期物业管理服务协议》约定，原告有对公共部位进行维修的义务，但没有对私有区域进行维修的义务，故原告只有在故意怠于对公共位置进行维修，导致业主私有财产损失扩大时，才需要承担因不作为导致损失扩大的赔偿责任。原告在2012年已帮被告进行过外墙维修，证明原告履行过维修义务，且被告未能提供证据证明其在2012年之后又主动向原告进行报修，原告证人也表示未听到过被告向原告主张维修，故对被告该主张，本院不予采纳。针对第三个争议焦点，本院认为：原告向被告提出收取物业费的主张，应当在合理期限内主张。为证明原告向被告提出物业费主张，原告举证内容为小区内张贴的公告、上门张贴的收费通知、律师函等。其中上门张贴的收费通知为2015年5月张贴，律师函为2016年寄送。另原告员工，阳光小区管委会主任马才国出庭作证，称曾上门催收物业费，但被告金燕不认可，认为仅在2014年才开始向其催收物业费。因马才国在作证时，对其开始工作等时间节点记忆存在模糊，原告也承认其工作人员存在变动，导致对一些早期的事情不够清楚。综上，本院认为，原告主张在2014年之前已向被告催收物业费的证据不足，故本院仅支持2012年1月1日起至2016年12月底的物业费、共有部位日常维修费5715元。双方在《前期物业管理服务协议》中约定，如逾期支付物业费的，应按每日万分之五支付违约金，经计算，原告主张逾期付款违约金800元，不超过该约定，也不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《物业管理条例》第三十一条、第四十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）金燕于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宁波和信物业发展有限公司自2012年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费、房屋共有部位日常维修费5715元、并支付逾期付款违约金800元；二、原告（反诉被告）宁波和信物业发展有限公司于本判决生效之日起一个月内对被告（反诉原告）所有的徐家漕路228弄49号201室房屋外墙渗水部位进行修复；三、驳回原告（反诉被告）宁波和信物业发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）金燕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费714元，均由被告（反诉原告）金燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长 袁永达审 判 员 刘 晶人民陪审员 王军锋二〇一七年五月二日代书 记员 徐倩倩本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《物业管理条例》第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 来源：百度“”