（2016）苏02民终4172号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2018-07-12
案件名称
张文奎与王文良、无锡市尚客邦酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张文奎,王文良,无锡市尚客邦酒店有限公司,张锡芳,朱端亚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终4172号上诉人(原审原告)：张文奎，男，1970年3月25日生，，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：周涛，无锡市滨湖区华宇法律服务所法律工作者。上诉人(原审被告)：王文良，男，1968年12月11日生，，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：柳向魁，江苏金锡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芸芸，江苏金锡律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：无锡市尚客邦酒店有限公司，住所地无锡市中南路20号B栋。法定代表人：王文良，该公司总经理。被上诉人(原审被告)：张锡芳，男，1963年10月27日生，，汉族，住无锡市锡山区。被上诉人(原审被告)：朱端亚，男，1979年7月12日生，，汉族，住无锡市。上诉人张文奎因与上诉人王文良、被上诉人无锡市尚客邦酒店有限公司(以下简称尚客邦酒店)、张锡芳、朱端亚房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2015）南扬民初字第0523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张文奎、王文良均提出上诉。张文奎上诉称：1、张文奎以51.8万元受让福鼎园浴室，预计租赁七年，平均每年7.4万元成本，但由于尚客邦酒店的原因，租赁合同仅履行三年，仅转让费损失则有29.6万元；2、剩余租期的装修残值评估不涉及隐蔽工程，张文奎的装修成本远高于评估，应在经营损失中综合考虑；3、根据一审审判思路，赔偿张文奎三个月按双倍日租金计算的经营损失，也应是7万元，而不应是3.5万元。综上，双方对经营损失有合同约定，应按剩余租期的双倍日租金赔偿，一审仅核定张文奎三个月的经营损失数额过低，应认定张文奎的剩余租期(51个月)经营损失为120.4万元。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。王文良上诉称：1、张锡芳、朱端亚抽逃出资后才转让股权，王文良对两人的抽逃行为不可能知情，由于张锡芳、朱端亚负有债务，双方约定以债转股的形式抵偿。一审认定王文良受让股权时明知张锡芳、朱端亚抽逃出资的行为没有事实依据；2、公司法解释三第十九条规定：“有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司债权人请求相关当事人承担相应责任的，应予支持”，其中没有规定股东抽逃出资的情形，一审法院对该条款扩大解释，没有法律依据。请求二审法院驳回张文奎对其的诉讼请求。被上诉人张锡芳、朱端亚书面答辩：1、两人对尚客邦酒店的投入资产超过600万元，验资当日取走的50万元继续用于公司投入；2、两人因开设尚客邦酒店向王文良借款，后无力还款，约定以两人的股权抵债，扣除抵债的股权后，目前还结欠王文良30多万元。被上诉人尚客邦酒店未发表答辩意见。张文奎一审诉称：由于尚客邦酒店、张锡芳的原因，租赁合同提前解除，请求判令：1、尚客邦酒店、张锡芳赔偿张文奎剩余租赁期内装饰装修残值损失40万元；2、尚客邦酒店、张锡芳赔偿张文奎经营损失120.4万元（自2015年4月1日起至2019年7月31日止）；3、张锡芳、朱端亚、王文良在抽逃出资本息范围内对尚客邦酒店债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。尚客邦酒店一审辩称：1、由于产权人袁凤彪的原因导致租赁合同解除，应由袁凤彪承担过错责任；2、张文奎实际损失低于浴室装修评估价格106940元。首先，该价格是在所有设备及装修能够正常使用且各部分设备齐全完好的状态时，张文奎需要证明所有设备均运行完好；其次，张文奎需要证明所评估的设备及装修对象均是由张文奎装修或归其所有。3、张文奎提供的盈利证据材料是其自行记录的，应以张文奎向工商行政部门或税务部门递交的年检报告材料为准；张文奎的浴室处于不营利状态，也不能根据以前报送的财务报告来主张全额损失；张文奎主张的预期利益损失，是否能够盈利尚不确定，在合同未约定的情况下，不应予以保护。张锡芳、朱端亚一审辩称：50万元以本票形式取出后用于购买公司开支，不存在抽逃出资的情形。王文良一审辩称：1、其对张锡芳、朱端亚是否抽逃出资不清楚，2、其对张锡芳、朱端亚持有债权，通过债转股取得尚客邦酒店的股权，即使张锡芳、朱端亚存在抽逃的行为，其受让时不明知，不应承担相关责任。一审法院查明的事实：（一）张文奎与尚客邦酒店的租赁关系2012年4月20日，顾娟娟与张文奎签订《浴室转让协议书》，约定：顾娟娟将福鼎园大酒店浴室转让给张文奎经营，浴室转让价为51.8万元，其中包括浴室装修及内部配套设施；顾娟娟应配合张文奎与福鼎园大酒店法人签订《浴室房屋租赁协议》；浴室内的一切物品均不得转移。2012年4月28日，双方完成浴室转让交接手续。2012年4月28日，福鼎园大酒店（出租方）与张文奎（承租方）签订《租赁合同》，约定：福鼎园大酒店出租给张文奎的房屋坐落于无锡市中南路20号B栋，一楼店铺房2间，二楼约240平米，大厅等200平米左右（最终按现有实际面积为准）；该房屋用途为经营浴场；消防统一由福鼎园大酒店来安装设备，浴区内消防费用及装修等费用由张文奎来支付；房屋租赁期限7年，自2012年5月1日至2019年4月30日；房屋年租金总额为14万元，三年后提增5%，张文奎每年还需支付给福鼎园大酒店年审工商、税务、消防、卫生、环保、公安等管理费共计1万元；租金支付方式为一年一付，先付后用；签约后三日内，张文奎支付福鼎园大酒店一年租金14万元，福鼎园大酒店同时收取张文奎房屋租赁及水电费的保证金2万元，待房屋到期，双方账目结清后，退还张文奎；租赁期满或合同解除后，张文奎必须在7日内完好返还给福鼎园大酒店，恢复原样；不得附加任何经济条件退还本房，可移物品除外；张文奎在经营期内，由于福鼎园大酒店原因造成张文奎停业损失，福鼎园大酒店则按照每日房屋日租金的双倍赔偿，并按天计算（国家政策性的例外）。合同签订后，福鼎园大酒店按约交付出租房屋，张文奎按约支付租金。2013年8月1日，尚客邦酒店（出租方）与张文奎（承租方）签订《租赁合同》，约定：房屋租赁期自2013年8月1日至2019年7月31日；房屋年租金总额为14万元，到2015年8月1日提增5%，尚客邦酒店同时收取张文奎房屋租赁及水电费的保证金3万元，待房屋到期，双方账目结清后，退还张文奎。其他条款与福鼎园大酒店签订的租赁合同。2013年12月25日，尚客邦酒店（出租方）与张文奎（承租方）签订《租赁合同》，约定：张文奎每年还增加支付其它（排污费）5000元；其它内容与2013年8月1日签订的《租赁合同》内容一致。合同签订后，张文奎按约支付租金，租金付至2015年7月31日。2015年7月，法院强制执行尚客邦酒店迁出，强制停电停水，张文奎经营的浴室于9月迁出并将钥匙交给法院。审理中，经张文奎申请，委托无锡诚益价格事务有限公司对无锡市中南路20号B栋福鼎园浴室内装饰装潢现值价格进行评估，无锡诚益价格事务有限公司出具评估报告书[诚鉴法字（2016）15号]1份，载明：经现场勘查及调查获悉，评估标的于2012年5月开始装修，浴室正常运作使用至今及浴室的特殊环境损耗综合成新率在50%-80%；本次评估标的的所述内容为现场勘察测量统计确认的项目，不包括含隐蔽工程及无法测量勘察的部分和难以确定的部分（如墙体内的电路电线电缆、墙体内的水路管道、原墙体门洞的敲除砌筑移位）；经综合计算，委托评估标的在评估基准日的现值价格为106940元；价格评估限定条件：1、委托方提供的资料客观真实；2、本公司所见评估项目的实际现状；3、评估标的物处于能够正常使用且各部分设备齐全完备的状态；4、评估价格计算用数据均依据委托方所在地的市场价格和有关资料；5、评估结论的市场现值价格不包括设备搬迁、移机所产生的运输及拆装费用。（二）尚客邦酒店与房屋所有人袁凤彪的租赁关系另查明：无锡市中南路20B的房屋所有权人为袁凤彪。2010年8月18日，袁凤彪（出租方）与张锡芳（承租方）签订《租赁合同》约定：袁凤彪出租给张锡芳的房屋坐落于无锡市中××共××楼（××楼店铺及卷帘门），建筑面积约4330平方米，包括水电及各层面防盗门；张锡芳承租房屋作为经营旅馆服务性用途；租赁期限为8年，自2010年8月18日至2018年8月17日；转租需事先征得袁凤彪书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人（袁凤彪现允许张锡芳将一楼店铺部分可转租），转租时限不得超过本合同注明的期限。因张锡芳转租引起的各种纠纷由张锡芳自行承担，与袁凤彪无关。2015年5月19日，无锡市南长区人民法院向张文奎等承租户发出公告，载明：关于申请执行人袁凤彪与被执行人张锡芳其他合同纠纷执行一案，已于2014年1月26日立案执行。依据已发生法律效力（2012）南民初字第845号民事调解书，因被执行人张锡芳拖欠租金，申请执行人袁凤彪明确解除无锡市中南路20B-A、20B-B、20B-C、20B-D、20-17-301、20-17-302、20B房屋的租赁合同，并将房屋全部清空后返还袁凤彪。现责令被执行人张锡芳及房屋实际使用人即暂停营业，并从上述房屋中迁出，并将该房交袁凤彪。到期仍不履行的，法院将依法强制执行。2015年7月27日，无锡市南长区人民法院再次向张文奎等承租户发出公告，载明：责令被执行人张锡芳及房屋实际使用人即暂停营业，并于2015年8月15日前从无锡市中南路20B-A、20B-B、20B-C、20B-D、20-17-301、20-17-302、20B房屋中迁出，并将该房交付袁凤彪。到期仍不履行的，法院将依法强制执行，构成犯罪的，依法追究刑事责任。张文奎述称：法院发出公告后浴室就没办法经营，2015年7月被法院强制停水停电，9月搬出并把钥匙交至法院。（三）尚客邦酒店股东出资、变更情况福鼎园大酒店于2003年9月25开业，系个人独资企业，投资人为张锡芳，住所地为无锡市××长区××栋。2013年7月19日，朱端亚、张锡芳各将25万元投资款存入尚客邦酒店验资账户；7月26日，该验资临时账户注销，50万元转入尚客邦酒店账户；同日，该50万元以本票形式取出。2013年7月23日，尚客邦酒店设立登记，法定代表人为朱端亚，住所地为无锡市××长区××栋，注册资本为50万元。股东为朱端亚、张锡芳，各认缴出资额为25万元、持股比例各占50%。2013年7月31日，尚客邦酒店变更工商登记，股东及认缴出资额变更为朱端亚25万元、张锡芳12.5万元、王文良12.5万元。2013年10月14日，尚客邦酒店变更工商登记，股东及认缴出资额变更为王文良37.5万元、张锡芳12.5万元。一审法院认为：本案争议焦点为：一、张文奎要求尚客邦公司赔偿租赁合同提前到期的相关损失是否符合法律规定；二、张文奎剩余租赁期内装饰装修残值损失如何确定；三、张文奎经营损失如何确定；四、张锡芳、朱端亚、王文良是否存在抽逃出资的情形。关于争议焦点一，张文奎要求尚客邦公司赔偿租赁合同提前到期的相关损失是否符合法律规定。袁凤彪与张锡芳签订《租赁合同》，将涉案房屋出租给张锡芳，并允许转租。后张锡芳以其经营的个人独资企业福鼎园大酒店名义与张文奎签订《租赁合同》，将案涉房屋出租给张文奎，双方之间的租赁合同关系成立。2013年7月，张锡芳与朱端亚成立尚客邦公司，住所地即为原福鼎园大酒店住所地。尚客邦公司重新与张文奎签订《租赁合同》，由张文奎继续承租涉案房屋，且房屋所有权人未提出异议，故张文奎与尚客邦公司之间的租赁合同关系成立。虽最后一份《租赁合同》中租赁标的为无锡市中南路20号B栋一楼店铺房一间，但结合前述两份《租赁合同》及张文奎实际承租情况，租赁标的实际应与前两份《租赁合同》一致。又因袁凤彪与张锡芳签订的《租赁合同》中租赁期限为2010年8月18日至2018年8月17日；而尚客邦公司与张文奎签订的《租赁合同》中租赁期限为2013年8月1日至2019年7月31日，超出原租赁期限的部分无效。合同签订后，张文奎按约支付租金。现因张锡芳拖欠袁凤彪房屋租金，致使袁凤彪解除租赁合同，并要求张文奎从案涉房屋中迁出。由此导致张文奎与尚客邦公司的《租赁合同》提前解除，系尚客邦公司违约，由此产生的损失应由尚客邦公司承担。关于争议焦点二，张文奎剩余租赁期内装饰装修残值损失如何确定。张文奎与尚客邦公司对合同解除时装饰装修的处理没有约定，现因尚客邦公司违约导致合同解除，张文奎有权要求尚客邦公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。经鉴定，案涉房屋的装饰装修现值为106940元。尚客邦公司辩称无法证明评估标的均运行完好，且评估的设备、装修均由张文奎装修或归其所有。张文奎经营的浴室设备在法院发出迁出公告前正常运作，未有证据证明涉案装修、设备无法正常使用；且顾娟娟将福鼎园大酒店浴室转让给张文奎时，将浴室装修及配套设施一并转让。尚客邦公司辩称浴室装修中有部分属于原福鼎园大酒店，非张文奎所有，未提供相应依据，故尚客邦公司的上述抗辩均不予采信。张文奎对评估报告书予以认可，尚客邦公司、王文良虽不予认可，但未提出重新鉴定申请。该评估报告亦明确，评估结论并未包括隐蔽工程、无法测量和难以确定的部分，实际评估标的价值应高于评估结论确定的价值，故对张文奎要求尚客邦公司赔偿装饰装修残值损失106940元的主张，予以支持。关于争议焦点三，张文奎经营损失如何确定。因尚客邦公司违约，致使其与张文奎签订的《租赁合同》提前解除，尚客邦公司应当赔偿张文奎因此产生的经营损失。综合考虑张文奎接到法院公告及实际迁出情况，酌定其经营损失期间为三个月。但张文奎对之前浴室的经营收益未提供充分依据，无法据此确定其经营损失。根据尚客邦公司与张文奎签订的《租赁合同》的约定，因尚客邦公司原因造成张文奎停业损失的，尚客邦公司应按房屋日租金的双倍赔偿。参照该标准计算，酌定张文奎因此产生的经营损失为35000元。张文奎要求尚客邦公司赔偿截至合同租赁期满即2019年7月31日的经营损失，无事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点四，张锡芳、朱端亚、王文良是否存在抽逃出资的情形。公司成立后，公司股东有制作虚假财务会计报表虚增利润进行分配、通过虚构债权债务关系将其出资转出、利用关联交易将出资转出、其他未经法定程序将出资抽回的行为之一的，应当认定股东抽逃出资，股东抽逃出资，公司债权人请求抽逃出资的股东在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，人民法院应予支持。尚客邦公司在验资完成转入公司账户当日即全部以本票形式支取，且尚客邦公司未提供证据证明款项汇出的合理性，应当认定张锡芳、朱端亚存在抽逃出资的行为，张锡芳、朱端亚应当对尚客邦公司不能清偿的债务（以抽逃出资本息为限）承担补充赔偿责任。张锡芳、朱端亚在抽逃出资后将股权转让给王文良，作为受让股东及公司的法定代表人王文良应对尚客邦公司的财务状况有基本的了解，对张锡芳、朱端亚抽逃出资的行为应当知晓，且王文良未提供其支付股权转让款的相应依据，故张文奎有权要求王文良对张锡芳、朱端亚抽逃出资的责任承担连带责任。综上，一审法院依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十二条、第十四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审判决如下：一、尚客邦公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿张文奎装饰装修损失106940元；二、尚客邦公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿张文奎经营损失35000元；三、张锡芳、朱端亚分别在抽逃出资的25万元本息范围内（利息以各自本金为基数，自2013年7月26日起至出资实际到位之日止，按照人民银行同期贷款基准利率计算，息随本清）对尚客邦公司上述债务及诉讼费用不能清偿的部分承担补充赔偿责任；四、王文良对张锡芳的上述第四项债务在12.5万元本息范围内、对朱端亚的上述第四项债务在25万元本息范围内（利息均自2013年7月26日起至出资实际到位之日止，按照人民银行同期贷款基准利率计算，息随本清）承担连带清偿责任；五、驳回张文奎的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审相同。二审还对袁凤彪与张锡芳房屋租赁合同纠纷一案补充查明：张锡芳与袁凤彪签订调解书：“张锡芳支付袁凤彪2013年1月1日至2013年8月17日租金665452元，于2013年4月15日前一次性支付完毕；如张锡芳有一期未按期支付，袁凤彪可就实际产生的剩余未付款项申请法院执行，且有权立即解除租赁合同并要求张锡芳从该期应付款项到期日起15日迁出。”由于张锡芳未履行付款义务，袁凤彪申请法院强制执行，尚客邦公司于2015年12月29日交付房屋，法定代表人王文良表示该公司内物品、设备均由袁凤彪自行处理，次日，袁凤彪表示无法提供张锡芳其他财产线索，同意终结执行。二审审理过程中，王文良提供：1、张锡芳出具的说明，载明以债转股后，张锡芳还结欠王文良37.6万元；2、张锡芳针对37.6万元的还款计划；3、朱端亚出具说明，载明因结欠王文良款项，以股抵债。张文奎质证认为上述证据属当事人陈述，当事人应本人到庭，且张锡芳、朱端亚没有说明结欠款项的具体过程、金额，王文良也未提供支付凭证，对上述证据的真实性、证明效力均不予认可。本院认为：本案的争议焦点：一、张文奎的经营损失如何认定；二、能否认定王文良受让股权时，应当知道张锡芳、朱端亚抽逃出资。（一）对于张文奎的经营损失认定因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人可以要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。本案中，因尚客邦酒店的违约行为导致房屋租赁合同解除，结合以下因素：1、张文奎受让浴室经营权时，预见经营七年支付51.8万元对价，实际经营仅三年多；2、由于隐蔽工程难以鉴定而没有评估，核定剩余租期内的装修残值损失较低。张文奎上诉认为一审仅核定三个月的经营损失过低的意见，本院予以支持。鉴于张文奎与尚客邦公司对承租人的经营损失标准有约定，“由于尚客邦公司的原因造成停业损失，按照日租金的双倍赔偿”，本院支持承租人张文奎六个月的经营损失，合计14万元。（二）受让股东王文良是否应对转让股东抽逃出资的行为承担连带责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第19条没有规定抽逃出资的情形，而其他条款均将抽逃出资与股东未履行或者不全面履行出资义务相并列，说明抽逃出资有一定隐蔽性，受让股东不易发现，认定“其应当知道”应有直接证据或形成锁链的间接证据证实，而本案中，一审判决仅以王文良受让张锡芳12.5万元股权时应有审慎义务，核查股权价值；受让朱端亚股权时是股东身份，有权查询公司财务状况为由即作出“其应当知道”依据不足。至于王文良与张锡芳、朱端亚变更股权时，是否支付对价，是其三人内部的债权债务关系，如利害关系第三人认为损害自己的合法权益，应行使撤销之诉，而不是要求王文良直接承担受让前的股东责任。张锡芳与袁凤彪一案中可以确认，尚客邦公司租赁所产生的房屋使用费均由张锡芳对外承担；根据生活经验，尚客邦公司从事住宿、餐饮经营势必有一定的装修、物品购置；故王文良上诉称其从该酒店设立之日起两个多月内先后受让75%的股权，从酒店经营的外观上，无法知道原股东已在公司设立三日内将公司注册资金50万元全部抽逃，因为如果注册资金全部抽逃，酒店不可能有资产，更不可能对外经营的意见，本院予以采信。目前证据不足以证明王文良对张锡芳、朱端亚抽逃出资的行为是知道或应当知道的，故不承担连带责任。综上，张文奎关于经营损失核定过低、王文良关于其不应当知道张锡芳、朱端亚抽逃全部出资的上诉意见，本院均予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区人民法院(2015)南扬民初字第523号民事判决第一项、第三项；二、撤销无锡市梁溪区人民法院(2015)南扬民初字第523号民事判决第二项、第四项、第五项；三、尚客邦酒店于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿张文奎经营损失140000元。四、驳回张文奎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16598元，评估费1800元，合计18398元，由张文奎负担13900元，尚客邦酒店负担4498元；二审案件受理费15636元，由张文奎负担13900元，尚客邦酒店负担1736元(尚客邦酒店负担的一、二审诉讼费用，均由张文奎预付，尚客邦酒店于本判决发生法律效力之日起十日直接将6234元支付给张文奎)。本判决为终审判决。审 判 长 薛 崴审 判 员 李 杨代理审判员 宁尚成二〇一七年五月二日书 记 员 周喆菁 来源：百度搜索“”