（2016）湘0991民初135号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-07-04
案件名称
李海军与益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
大通湖管理区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李海军,益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司,李志刚
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第二条，第六条第一款
全文
大通湖管理区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0991民初135号原告：李海军，男，1978年11月1日出生，汉族，住湖南省益阳市南县。委托诉讼代理人：刘建军，湖南金剑律师事务所律师。被告：益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司，住所地益阳市大通湖区御湖路。法定代表人：黄剑星，男，1966年7月5日出生，汉族，住湖南省益阳市大通湖区，该公司经理。委托诉讼代理人：孙炼忠，湖南国纬律师事务所律师。第三人：李志刚，男，1975年12月2日出生，汉族，住湖南省益阳市南县。委托诉讼代理人：张兵，湖南跃海律师事务所律师。原告李海军与被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司（以下简称宇星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案后，依法适用普通程序组成合议庭。第三人李志刚于2016年12月13日向本院提交了参加诉讼申请书，本院于当日向第三人李志刚发出了参加诉讼通知书。于2016年12月30日，本案公开开庭进行了审理。原告李海军及其委托诉讼代理人刘建军、被告宇星公司的委托诉讼代理人孙炼忠、第三人的委托诉讼代理人张兵均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李海军向本院提出诉讼请求：判令被告履行“商品房买卖合同”并立即办妥并交付房屋所有权证、土地使用权证。事实与理由：被告宇星公司于2010年12月15日取得××大厦的商品房预售许可证。2013年1月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告所买商品房为第一幢第5号（实为8号）门面，商品房单价为每平米5000元，总金额为303750元（不包括有关费用）；被告应当2013年6月30日前交付原告所购买的商品房，并在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需的资料报产权登记机关备案；合同约定在规定的期限内原告不能取得权属证书的被告按已付房款人1%支付违约金。合同签订后，原告总共向被告支付购房款325793元（剩余部分被告交付两证后付清），被告也将原告所购商品房交原告使用，但被告至今都未为原告办妥并交付“两证”。被告宇星公司辩称，被告方的确是把诉中的门面卖给了原告，但因政府部门没有及时办理验收，所以无法办理产权证，现被告正在积极办理中。第三人李志刚辩称，诉中的门面被告也卖给了第三人，并办理了备案登记，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人李志刚向本院提出了诉讼请求：1.判决诉中的门面所有权归第三人所有，2.驳回原告的诉讼请求。事实与理由：2015年4月20日，第三人与被告签订了合同编号为2015-023的《商品房买卖合同》，约定申请人购买被告所开发的××大厦第一幢第一层第5、6号门面，并于2015年4月22日在大通湖房管处进行了合同备案。上述两套门面有一套即是原告所诉争的门面，原告的诉讼请求侵犯了第三人的权益。原告李海军辩称，1.第三人与被告签订的合同是被告为了向第三人借款而签订的，根据民间借贷的司法解释，这种合同应当无效；2.第三人在合同签订后既未支付房款亦未借钱给被告，原告已经支付了购房款，第三人的合同虽然已经备案，但是没有对抗原告的效力。被告宇星公司辩称，该门面实际上是卖给原告的，且已经在2014年交付给原告。与第三人签订合同确实是为了向第三人借款80万元，但是第三人也没有借款给被告也没有支付房款，被告与第三人签订的合同应当是无效的。当事人围绕各自的诉讼请求向本院提交了证据，对于各方当事人质证无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对于各方当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据被告的法定代表人出具的证明，该份证据系被告的陈述，且涉及到了第三人的利益，不能作为证据使用，本院不予确认。第三人提交的证据中国邮政银行的交易明细一张，从该份证据无法看出与本案的关联性，且无其他证据予以佐证，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2011年9月16日，原告李海军与被告宇星公司签订了《认购协议书》，约定原告向被告购买位于大通湖区××镇××大厦××层东南角从××北××第三间门面，面积为61.6平方米，购房款为344960元。2012年5月25日，被告宇星公司取得了其在大通湖区××镇建设的××大厦项目的商品房预售许可证，证号为益房预许字（大区）第005号。被告取得商品房预售许可证与原告补签了《商品房买卖合同》，合同约定被告将上述门面卖给原告，购房款为303750元，被告在2013年6月30日前将该门面交付给原告并在交付房屋后360个工作日内将房屋产权证及国土使用权证交付给原告。协议签订后原告开始陆续向被告支付房款房款及其他费用325793元（其中购房款303750元、代收费用22043元）。2014年，被告将上述门面交付给了原告，原告于2015年3月24日将该门面租赁给了案外人肖某某。2015年4月20日，第三人李志刚与被告签订了合同编号为2015-023的《商品房买卖合同》，合同约定被告将××大厦第一层东南角从南往北数第二、三两间门面以800000元的价格卖给第三人李志刚，付款方式为一次性付款，若第三人李志刚未在约定的时间支付房款，逾期30日后，被告有权解除合同。2015年4月22日，第三人李志刚在益阳市大通湖区房地产管理处将合同编号为2015-023的《商品房买卖合同》进行了备案。本院认为，本案的争议在于原告与被告、第三人李志刚与被告各自签订的商品房买卖合同效力的问题。原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表达，且符合我国的法律规定，属于有效的合同，原告根据合同的约定向被告已经支付了所有的购房款，被告亦已将房屋交付给了原告，被告应当按照合同的约定在规定的期限将房产证及国土证办理并交付给原告。第三人李志刚与被告签订的商品房买卖合同，合同有第三人李志刚的代理人及被告的签字盖章，并在房地产登记机关进行合同备案登记，亦属于有效合同。合同编号为2015-023的《商品房买卖合同》上面关于房款的支付方式为一次性支付，根据交易习惯，即为合同签订之时一次性支付购房款，但第三人李志刚未提供已向被告支付购房款的证据，现被告以第三人李志刚未支付购房款主张合同无效，该主张是错误的，被告只能以第三人李志刚未在规定的期限内支付房款，根据合同的约定，逾期支付房款三十日，被告有权解除合同为由，来行使解除权，现第三人李志刚与被告所签订的合同编号为2015-023的《商品房买卖合同》解除条件已经成就，因被告未在庭审中主张合同解除，本院在本案中不予处理。至于第三人关于商品房买卖合同备案登记便具备了对抗原告主张标的物所有权的辩解，根据我国法律规定，商品房买卖合同在房屋登记机关备案只是一种行政性规定，是用于规范房地产开发商行为的，不具备对抗第三人主张权利的排他性，具有排他性的是商品房预售登记行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款之规定“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”，本院对于第三人李志刚的该辩解不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条第一款之规定，判决如下：一、被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李海军办理好位于大通湖区××镇××大厦第一层东南角从南往北数第三间门面的房屋产权证及国土使用权；二、驳回第三人李志刚的诉讼请求。本案案件受理费5856元，由被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长 李琼骞审 判 员 高 皓人民陪审员 龚 正二〇一七年五月二日书 记 员 段毅娟附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 更多数据：