（2017）湘0802民初490号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-10-13
案件名称
聂兰沣与张家界中商置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
张家界市永定区人民法院
所属地区
张家界市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
聂兰沣,张家界中商置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0802民初490号原告聂兰沣，男。法定代理人：聂刚，男。共同委托诉讼代理人：李跃升，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：张家界中商置业有限公司，住所地张家界市永定区解放居委会教场路家润多。法定代表人：蔡晶，公司总经理。委托诉讼代理人：宋传铭，系公司员工，代理权限为特别授权。原告聂兰沣与被告张家界中商置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告聂兰沣的委托诉讼代理人李跃升、被告张家界中商置业有限公司的委托诉讼代理人宋传铭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告聂兰沣向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金17486元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告与被告签订《张家界商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告所售的商品房3A-1501房屋，面积143.56平方米、房款578266元。合同第十条约定被告必须在2016年3月31日前交付房屋。如逾期交房，按照合同第十一条向原告支付违约金。至今被告仍未交房，应当按约定向原告支付违约金。现根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定向贵院提起诉讼，恳请支持原告各项诉讼请求。原告聂兰沣为支持自己诉讼所主张的事实，向本院提交了以下证据：1、商品房房屋预售合同复印件一份，拟证明原告购买的是3号栋A-1501，房价578266元，约定交房时间是2016年3月31日前的事实；2、交房通知书复印件一份，拟证明被告至今未将房屋交付给原告的事实。被告张家界中商置业有限公司对原告聂兰沣提交的证据发表以下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但证据2交房通知书发生在原告起诉之后。被告张家界中商置业有限公司辩称，原告于2017年2月20日缴纳首期住宅专项维修基金，2017年3月1日提起诉讼，根据买卖合同及补充协议，要求从2月21日开始计算违约金。被告张家界中商置业有限公司未向本院提交有关证据。经本案公开开庭审理质证，原告聂兰沣提供的证据1、2真实、合法、与本案有关联，本院予以认可。根据上述已认定的证据及结合庭审，本院可确认以下事实：原告聂兰沣与被告张家界中商置业有限公司于2014年11月18日签订了一份《张家界市商品房预售合同》，合同第三条、第四条、第六条约定：原告购买被告预售的3A-1501号商品房一套，建筑面积143.56平方米，套内建筑面积106平方米，公摊面积37.56平方米，每平方米4028.04元，总金额578266元，原告聂兰沣采用一次性付款的方式支付全部的购房款；第十条约定：出卖人在相关政府职能部门验收合格后30日内完成项目综合验收并备案，并于2016年3月31日前对商品房通过验收合格后交付给买受人使用，如遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人，及因政府房地产政策的重大调整影响而导致工程延误的，出卖人可延期交房；第十一条约定：商品房达到交房条件后，出卖人应当书面或其他方式通知买受人办理交付手续，由于出卖人的原因，未按时交付房屋的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限（即2016年3月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十六条约定：房屋买受人应当在房屋预告登记前交清首期专项维修基金，未交清的，出卖人不得将房屋交付给买受人，出卖人不承担延期交房责任。合同后附有一份补充协议，其中第三条第2项、第六条第2项约定：公共维修基金未及时缴纳，出卖人有权拒绝将商品房交付买受人使用并不承担逾期交房责任；第十一条第5项约定：如出卖人出现逾期交房的情形，出卖人向买受人支付的违约金总额不得超过买受人已支付购房款的1%。原告聂兰沣按照合同约定于2014年11月18日一次性支付了全部房款，该房屋未在相关部门办理商品房预告登记，被告未在2016年3月31日通知原告交房，也未有延期交房的约定事由。2017年2月20日原告交清首期专项维修基金。2017年3月1日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付延迟交房的违约金。在本案审理过程中，被告于2017年3月27日发出公告通知所有买受人于2017年3月31日前办理房屋交付手续。本院认为，被告对于其延期交房的事实认可，本案争议的焦点为：一、被告张家界中商置业有限公司是否承担逾期交房违约责任的问题；二、如何计算违约金的问题。一、被告张家界中商置业有限公司是否承担逾期交房违约责任的问题。被告认为其不应承担违约责任的理由是原告未按时缴纳首期住宅专项维修基金，本院认为：1、虽然合同约定原告在房屋预告登记前交清首期住宅专项维修基金，但原告购买的商品房一直未办理房屋预告登记，原告在2017年2月20日才缴纳首期住宅专项维修基金并未超过约定的时间，专项住宅维修基金是业主对公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳的款项，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。该款项并不是出卖人所有，亦不影响房屋所有权的转移，原告系一次性交付完毕了购房款，就应享有所购房屋的全部所有权，并不能因未交房屋维修基金不发生房屋所有权的转移；2、被告出售的商品房须经过相关部门验收合格后，于2016年3月31日前通知原告办理交房手续，但至原告起诉时该商品房并未验收合格，被告也未通知原告办理交房手续，被告逾期交房的后果是其自身造成的，与原告未按约定履行义务无关联，故不能以此减轻被告逾期交房的违约责任。综上，原告要求被告承担因延期交房的违约责任，本院予以支持。二、如何计算违约金问题。按原、被告在商品房预售合同中的约定，被告逾期交房时间应从合同约定交房的第二天起即2016年4月1日起至实际交付之日止，原告的诉讼请求计算至起诉之日止即2017年3月1日，实际天数为334天。同时按合同约定交付房屋逾期超过90日的，原告继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告已交付了全部购房款578266元，故被告需向原告支付违约金578266元×0.0001×334天≈19314元。双方签订的合同后附加了补充协议，补充协议第十一条第5项约定如出卖人出现逾期交房的情形，出卖人向买受人支付的违约金总额不得超过买受人已支付购房款的1%，其内容明显减轻了自身的责任，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，但在补充协议中，被告并未用对文字加深等方式合理提醒买受方。被告为自己的违约行为设定了上限，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，本院认定被告应支付的违约金为19314元，因原告只主张了17486元，故对原告的该诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告张家界中商置业有限公司向原告聂兰沣支付自2016年4月1日起至2017年3月1日止的逾期交房违约金17486元。案件受理费236元，适用简易程序减半收取118元，由被告张家界中商置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员 潘琴二〇一七年五月二日代理书记员 杨琳附相关法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 搜索“”