（2017）苏05民终2772号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-29
案件名称
杨晔与苏州工业园区圣哲房地产有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏州工业园区圣哲房地产有限公司,杨晔
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2772号上诉人（原审被告）：苏州工业园区圣哲房地产有限公司，住所地江苏省苏州工业园区苏州大道东381号商旅大厦6幢902室。法定代表人：朱爱花，经理。委托诉讼代理人：毛红，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李响，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：杨晔，女，1978年1月12日生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市香坊区。上诉人苏州工业园区圣哲房地产有限公司（以下简称圣哲公司）因与被上诉人杨晔商品房预约合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初7856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。圣哲公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，案件受理费由杨晔承担。事实和理由：圣哲公司在签订商品房认购协议之前就多次口头提醒杨晔慎重考虑并主动出示公示的商品房买卖合同范本对于付款等属双方后续签约明确后填写的内容，且商品房认购协议书签订时，杨晔对商品房买卖合同的内容确定无异议。圣哲公司已履行了告知和公示义务，无需承担责任。杨晔辩称：服从原审判决。杨晔向一审法院起诉请求：1、圣哲公司退还定金人民币5万元。2、诉讼费由圣哲公司承担。一审法院认定事实：2016年6月30日，圣哲公司（出卖人、合同甲方）与杨晔（买受人、合同乙方）签订《商品房认购协议》，约定：乙方在签订本协议之前，已充分了解甲方提供的所购房屋的《买卖合同》之样本内容并无异议，且不再变更、增加或减少任何内容。乙方同意认购由甲方开发建设的位于苏州工业园区钟南街118号29幢17层1702室房屋，该房屋暂测建筑面积143.87平方米，含税总房款为5207849元，付款方式为商业贷款。乙方同意签订本协议时一次性支付定金5万元，作为甲、乙双方当事人订立《买卖合同》的担保。签订《买卖合同》后，乙方支付的定金自动转为房款。乙方应当于7日内携带相关证明文件、应付房款及本认购协议至甲方售楼处签订《买卖合同》，若逾期未与甲方签署《买卖合同》，本协议自动终止。甲方可不经催告，将该房屋另行处置。乙方所交付定金，甲方不予退还。甲乙双方未在上述约定的期限内签订《买卖合同》的，认购协议自动终止。同日，就涉案房屋杨晔签署延期签约申请表，言明由于本人原因需延期至2016年7月13日方可与圣哲公司签订《商品房买卖合同》，完成签约付款认购手续。杨晔与圣哲公司的销售经理杨立萍（英文名DORIS）的微信聊天内容显示，7月7日，杨晔：“合同给我看下”，对方：“合同是现打出来的……”杨晔：“样本，带补充协议的”对方：“都是模板，实时录入的，那个是模板，没有。”杨晔：“拟定的就算有偏颇，也理解，但真是责任撇的一干二净，义务都要买房人承担。”对方回复：“合同都一样，我买房不看的，反正也改不了，看了闹心”。7月12日，对方：“经历这么久，并没有见过合同内容有更改的……”另查明，2016年7月18日，圣哲公司向杨晔发《没收定金函》，言明：签约期限已经届满，杨晔未与其签订《商品房买卖合同》，通知其定金不予退还，并有权将该房屋销售给第三方。涉案房屋现已另售他人。庭审过程中杨晔陈述《商品房买卖合同》之条款诸如：装修标准，如交房时如该房屋未达到合同附件中的装修标准和要求，其认为应当有权协商选择解除合同或者赔偿损失。付款方式，如贷款审批不通过，其不同意全额补足房款，其认为应当有权协商解决或者支付违约金，圣哲公司答复其合同之全部内容无法协商变更。上述事实，有双方当事人提交的《商品房认购协议》、转账凭证、延期签约申请表复印件、定金收据、没收定金函、微信聊天记录等证据及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人都具有约束力。双方签订《商品房认购协议》，杨晔依约向圣哲公司交付了定金5万元，该协议性质属预约合同，所涉定金系双方为签订正式《商品房买卖合同》即本约而设立的担保。本案的争议焦点在于双方最终未能签订《商品房买卖合同》的原因。杨晔与圣哲公司销售人员的微信聊天内容等证据表明杨晔在签订《商品房认购协议》时并不知晓《商品房买卖合同》之内容，上述认购协议所言杨晔已充分了解销售合同样本内容并无异议，实为该协议中的格式条款，圣哲公司抗辩杨晔已经知晓并同意《商品房买卖合同》之内容，无权要求退还定金之意见，本院不予采纳。买卖双方对合同条款应当享有协商的权利，杨晔通过聊天记录、庭审陈述等表明其在双方约定的签约期限内意图就《商品房买卖合同》的条款与圣哲公司协商，圣哲公司答复其合同条款无法更改，故并无证明双方未能签约系因杨晔违约所致。综上，双方未签订《商品房买卖合同》的事由不能归责于杨晔，本案情形不应适用定金罚则。杨晔起诉圣哲公司返还定金5万元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：苏州工业园区圣哲房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向杨晔返还定金50000元。案件受理费减半收取为525元，由苏州工业园区圣哲房地产有限公司负担，该款项已由杨晔预交，一审法院不予退还，由苏州工业园区圣哲房地产有限公司于履行上述付款义务时一并支付杨晔。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，圣哲公司陈述商品房认购协议采用的是圣哲公司的模板，双方对认购协议的全部内容达成一致，故签订了认购协议。杨晔则陈述其与圣哲公司签订商品房认购协议时缴纳了5万元定金作为双方订立商品房买卖合同的担保，在签认购协议时没有人提醒其充分了解买卖合同的样本内容，更没有人提醒其公示合同在哪里，根本谈不上对商品房买卖合同内容有无异议，在认购当天其没有看到合同，此后其和圣哲公司销售联系要求看合同。杨晔陈述其是做房产销售的，在其以往的销售工作中合同是可以协商解决的，补充协议可以商定，主合同内容也可以重新补充。本院认为，杨晔与圣哲公司签订的商品房认购协议系预约合同，杨晔缴纳的5万元定金系为签订正式商品房买卖合同而缴纳的订约定金，但双方最终未能签订商品房买卖合同。圣哲公司认为其已尽到了告知及公示义务，商品房买卖合同最终未能签订的责任在杨晔，相应定金不应退还；杨晔则认为圣哲公司未提醒其充分了解买卖合同样本内容，双方对买卖合同具体条款未达成一致故最终未签订合同，相应定金应予退还。本院对此作如下分析：首先、涉案的商品房认购协议采用的是圣哲公司制作的模板，相应的“乙方在签订本协议之前，已充分了解甲方提供的所购房屋的《买卖合同》之样本内容并无异议，且不再变更、增加或减少任何内容”的条款系格式条款，该条款的字体与其他条款一致，故圣哲公司对此并未采取合理方式提请购房人注意；其次、圣哲公司认为其已履行告知和公示义务，但其提供的销售现场图片不足以证明商品房买卖合同样本在双方签订商品房认购协议时已在现场且圣哲公司已提示并告知杨晔翻阅合同样本；再次、根据杨晔提供的其与圣哲公司销售经理杨立萍的微信聊天记录可知，杨晔在签订商品房认购协议时并不知晓商品房买卖合同的内容且在签订商品房认购协议后积极与圣哲公司联系查看合同条款并要求协商条款内容；最后、对合同内容进行磋商是购房人的主要权利，即便圣哲公司履行了相应的告知义务，圣哲公司在认购协议中拟定的不变更、增加、减少任何合同内容的格式条款亦排除了购房人的主要权利，系无效条款。综上，本院认为圣哲公司提供的证据尚不足以证明其与杨晔签订商品房认购协议时已履行了提示和告知义务，且有关不变更、增加、减少任何合同内容的格式条款亦因排除了购房人主要权利而无效，故本院对圣哲公司有关尽到提示告知义务的主张不予采信。杨晔在签订商品房认购协议后积极与圣哲公司协商签订商品房买卖合同，但双方因商品房买卖合同条款无法达成一致意见，商品房买卖合同未能按约签订并非因杨晔违约所致，故不适用定金罚则，一审据此判令圣哲公司退还杨晔定金50000元并无不当。综上所述，圣哲公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人苏州工业园区圣哲房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 杨 兵二〇一七年五月二日书记员 韩泽滔 来自：