（2016）内0105民初7593号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-09-22
案件名称
呼和浩特万达广场投资有限公司与沈华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
呼和浩特万达广场投资有限公司,沈华,中国工商银行股份有限公司呼和浩特锡林北路支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0105民初7593号原告：呼和浩特万达广场投资有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区新华东街26号呼和浩特万达广场A座写字楼19层。法定代表人：于修阳，总经理。委托诉讼代理人：刘立慧，北京市京师律师事务所律师。被告：沈华，无固定职业，住鄂尔多斯市。第三人：中国工商银行股份有限公司呼和浩特锡林北路支行，住所地呼和浩特市回民区锡林北路105号。法定代表人：杨永宽，行长。原告呼和浩特万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）与被告沈华、第三人中国工商银行股份有限公司呼和浩特锡林北路支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案，依法组成合议庭于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘立慧到庭参加诉讼。被告沈华、第三人工商银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的编号为YS（2010）00024825的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同写字楼附件》，被告向原告返还购买的商品房C号楼2601号房屋，房屋代码516806，并撤销网签注销手续；2.被告支付原告房屋使用费100000元（从2011年8月1日暂计算止2016年8月31日，其余房屋使用费计算至实际返还房屋止）、扣除定金10000元，销售佣金755元；3.被告承担原告为被告垫付的贷款本金及利息39123.56元、违约金6803元（暂计至2016年8月，实际计算值被告付清本金及违约金之日止）、律师费24281元；4、被告承担原告因维权产生的公告费400元。事实与理由：原被告于2010年2月28日签订了编号为YS(2010)000187252的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，合同约定以按揭贷款方式支付购房款。但被告未按约定履行按揭还款义务，导致原告被银行扣划保证金。根据《商品房买卖合同附件》第二条第三款第四项及第二项的规定，原告有权主张依法解除与被告所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，同时根据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》的约定，被告应当承担因其违约行为导致原告垫付的贷款本金及利息，并承担相应的违约责任及因诉讼产生的诉讼费、律师费、保全费、公告费、鉴定费、拍卖费、差旅费等费用。依据《商品房买卖合同附件》第十条约定，因被告原因导致本协议解除的，被告应当向原告支付购房款总额3%的违约金，并承担因签署本合同及补充协议而承担的全部税、费、销售佣金及签约律师费等其他费用。综上，原告为维护自己的合法权益向人民法院起诉。沈华未作答辩。工商银行未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认为原告提供的证据真实、合法、与本案有关联性，本院予以认可。本院经审理认定事实如下：2010年7月8日，原告万达公司与被告沈华签订了编号为YS(2010)00024825的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》。合同约定由二被告购买原告所有的万达广场商业综合楼C座2601号房屋一套，房屋代码为516806，建筑面积为64.36平方米，房屋单价为5334.31元，房屋总价为343316元。付款方式为首付款73316元，剩余房款270000元由被告通过银行贷款方式支付给原告，并保证于本合同签订后30日内支付至原告银行账户。其中《商品房买卖合同附件》第二条第四款第一项约定，如原告为被告提供阶段性按揭贷款担保（即原告在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为原告偿还房款贷款提供担保），则：被告未能按期向银行偿还贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告在原告向其送达告知函之日起三日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。第二项约定被告没有按照约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成合同项下的严重违约。原告有权立即解除本合同。第三项约定如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，则被告除应按照本条前款约定向原告支付还款、赔偿及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，《买卖合同》及附件、其他相关协议等自动解除，被告应按照本补充协议第十条原因导致合同解除的有关约定承担违约责任。第十条第三款第一项约定，如因被告原因导致本合同及补充协议解除的，双方按以下方式处理：被告向原告支付购房款总额3%的违约赔偿金。原告因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费等因此发生的其他费用均由被告承担。第二项约定，如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告应当在原告发出解除通知之日起10日内，配合原告办理相关撤销手续。第三项约定，如合同解除，如需被告腾退房屋的，除原告书面允许保留的装修外，被告应当在原告发出腾退房屋通知之日起30日内，将房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担，将该房屋交还原告。另查明，截止2016年9月27日，原告共代被告垫付银行贷款24笔，其中代垫本金共计20489.08元、代垫利息22043.57元，合计42532.65元。又查明，原告万达公司在本案中花费律师费24281元、登报公告费300元。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，原被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。被告怠于偿还银行贷款，根据合同约定，原告为被告提供了阶段性担保，二被告怠于履行还款义务在先，原告的保证金扣划在后，根据《商品房买卖合同附件》第二条第三款第二项明确约定，被告未按照约定付清全部款项迟延达30日，构成本合同项下的严重违约，原告有权选择解除合同、现被告未按照约定付清全款导致原告承担保证责任，依据被告该行为已构成合同解除的条件，故本院对此诉讼请求依法予以确认。对于原告主张为被告垫付的贷款本金及利息的诉讼请求，由于合同解除，被告应当向原告返还房屋，原告亦向本院提出诉讼请求，依据合同解除的法律后果以及合同第十条第三款第三项的约定，被告亦应当向原告返还房屋。故原告要求被告再次向原告返还垫付的本金本院不予支持，对于利息本院予以支持。对于垫付款项日万分之五的违约金亦没有超过法律的规定，本院予以支持，但应当以垫付的利息为基数，从2015年11月5日按照日万分之五暂计算至2016年8月31日共计3818.28元，实际计算至被告实际偿还贷款利息之日止。对于原告主张的律师费及公告费，由于《商品房买卖合同附件》明确约定，被告未能按期向银行偿还贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告在原告向其送达告知函之日起三日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，且原告提供了代理合同及相应的票据证明了实际数额，故本院对于该项诉讼请求予以支持。对于原告主张1万元定金不予返还的请求，合同附件第十条约定其为履约保证金，现被告在履行合同过程中存在违约情形，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，原告有权扣留。对于原告主张房屋使用费的诉讼请求，合同或者附件并没有相关约定，原告主张无依据，并且被告已经向原告交付1万元的履约保证金，现被告违约原告主张扣留其保证金已经可以弥补其房屋使用的损失，本院不予支持。对于原告主张销售佣金的诉讼请求，原告并未举证已经发生和具体数额，本院不予支持。对于原告主张返还房屋并办理网签注销手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。并且《商品房买卖合同附件》第十条第三款已经约定，合同解除后应当返还房屋并且撤销登记，故本院对此诉讼请求亦支持。对于合同解除的其他后果，被告沈华向被告支付购房首付款73316元应当由原告万达公司向被告沈华返还，由于原告至今已经代被告垫付银行贷款利息22043.57元，此外被告应当向原告支付代偿款项的违约金3818.28元（暂计至2016年8月31日）、律师费24281元、公告费300元，上述款项共计50442.85元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认编号为YS(2010)00024825的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》于本判决生效之日起解除；二、原告呼和浩特万达广场投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告沈华返还首付购房款73316元；三、被告沈华于本判决生效之日起三十日内向原告呼和浩特万达广场投资有限公司返还万达广场商业综合楼C座2601号房屋，并协助配合原告办理该商品房网签注销手续；四、被告沈华于本判决生效之日起三十日内向原告呼和浩特万达广场投资有限公司支付原告为其垫付的银行贷款利息22043.57元、律师费24281元、公告费300元、垫付款项的违约金3818.28元（暂计至2016年8月31日，实际按照日万分之五的标准计算至实际付清垫付利息之日止），以上共计50442.85元；五、驳回原告呼和浩特万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计9047元（原告已预交），由原告呼和浩特万达广场投资有限公司负担1841元，被告沈华负担7206元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 范 虹代理审判员 李维栋人民陪审员 乌日娜二〇一七年五月二日书 记 员 贾 杰 关注公众号“”