（2017）豫0103民初2747号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2018-06-24
案件名称
郑州亚新物业服务有限公司与胡山��物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市二七区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑州亚新物业服务有限公司,胡山岭
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十一条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初2747号原告：郑州亚新物业服务有限公司，住所地郑州市二七区航海北街195号，统一社会信用代码91410103725812807K。法定代表人：马春燕，董事长。委托代理人：张文有、史正雪（实习），河南华融律师事务所律师。被告：胡山岭，男，汉族，1974年3月24日出生，住河南省中牟县。原告郑州亚新物业服务有限公司（以下简称亚新公司）与被告胡山岭物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚新公司的委托代理人张文有、史正雪，被告胡山岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告支付自2013年7月1日至2016年10月31日期间所欠交的物业管理服务费用4187.82元，并判决被告支付逾期缴纳物业管理服务费用违约金8690.77元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年5月30日，原被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定由原告为被告居住的位于郑州市连云路69号橄榄城阳光6号楼2单元5楼南1户提供物业服务，被告居住的房屋建筑面积为77.1平方米；交纳物业管理服务费的时间为交房时预交半年物业管理费，此后季首5日内交纳，物业管理服务费标准按住宅建筑面积每月每平方米1.37元收取。原告在提供物业服务期间，被告自2013年7月1日至2016年10月31日期间没有向原告交纳物业管理服务费，该期间被告共欠物业管理服务费4187.82元。依据原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告逾期交纳物业管理服务费的行为已经构成违约，被告应依约如数交纳；并应按双方所签订的《前期物业管理服务协议》第十条第四项的约定承担违约金8690.77元。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、2011年11月15日暖气供暖试水前，就发现房屋严重裂缝，经多次与原告协商，原告最终答应免交两年的物业费���并答应尽快修理，但事后只让免交物业费两年，房屋至今未修理。二、2011年11月15日暖气供暖试水后，发生严重漏水，被告和其他受害户多次找原告要求解决。但由于物业管理混乱，原告从未对修理表示积极态度，一直拖延至今，毫无修理的准备。三、鉴于上述情况，被告在苦不堪言的情况下，多次找原告协商处理意见，但均无结果。在此情况下，被告才拒交物业费、综上所述，可以明确看出，本案的引起完全是因为原告错误引起的。恳请法院在查清事实的基础上，依法维护被告的合法权益。经审理查明：2010年5月30日，被告就其购买的位于郑州市××楼××单元××1户房屋（建筑面积77.1平方米）与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告为被告提供物业管理服务，物业管理费按照先交费后服务的原则，由被告预交，季首5日内交纳每季度物业管理服务费用，其交费标准为：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元。协议第十条第四款还约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天百分之一的标准交纳违约金。协议还对物业服务质量标准、双方权利义务等作出约定。该协议的实际履行中，因物业管理上的瑕疵，被告暖气管道漏水问题一直未得到解决，被告未向原告交纳2013年7月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费。后原告以被告未交纳物业管理服务费为由，诉至本院。另查明，一、被告位于郑州市××楼××单元××南1户房屋为高层住宅，其实际建筑面积为76.42平方米。二、被告未向原告交纳2013年7月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费共计3362.48元（76.42平方米×每月每平方米1.1元×40个月）。本院认为，原告与被告签��的前期物业服务协议是双方真实意思表示，该协议依法成立，其符合法律规定的约定内容已生效，双方应按照合同中已生效的约定内容履行各自的义务。原告对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉，应当及时、积极、认真整改，不断改进、完善自身服务，提升物业服务的品质，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境，从而赢得业主的理解、认同和支持。作为物业公司，原告是以业主缴纳的管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不缴纳物业管理费，将导致物业公司无法及时运转，不能提供相应的物业服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。根据合同法的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确又不能达成补充协议，亦不能按照合同有关条款或交易习惯确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担减少价款或报酬等违约责任。作为业主，被告理应及时交纳物业管理费，履行协议约定的义务。对于物业管理上的瑕疵，可以相应减少被告交纳物业费的数额。据此，原告要求被告支付2013年7月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费，因其服务存在瑕疵应当予以适当减少。本院根据案件的实际酌定减少20％，即2689.98元（3362.48元-3362.48元×20％）。原告主张逾期交纳物业管理服务费用违约金8690.77元数额过高，对过高部分本院不予支持。被告支付原告的违约金数额，应以被告实际应交纳的物业费为基数，按照人民银行公布的同期贷款利率计算的数额为限。对被告答辩状中所述的暖气管道及地砖维修费用、墙体和壁纸费用以及家人的精神损失费问题，被告可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告胡山岭应于本判决生效之日起十日内支付原告郑州亚新物业服务有限公司2013年7月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费2689.98元，并按照人民银行公布的同期贷款利率标准支付原告郑州亚新物业服务有限公司2013年7月6日至实际履行完毕之日的违约金（以实际应交纳的物业管理服务费为基数）；二、驳回原告郑州亚新物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照���中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取61元，原告郑州亚新物业服务有限公司负担48元，被告胡山岭负担13元。本判决为终审判决。审判员 郭洪涛二〇一七年五月二日书记员 李 培 来自：