（2017）鲁02民终3326号
裁判日期: 2017-05-02
公开日期: 2017-06-12
案件名称
张涛、王宝森房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张涛,王宝森,王文绅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)鲁02民终3326号上诉人（原审原告）：张涛。委托诉讼代理人：张丰俊，平度德胜法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘书涛，平度德胜法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王宝森。被上诉人（原审被告）：王文绅。委托诉讼代理人：孙秀红，平度长青法律服务所法律工作者。上诉人张涛因与被上诉人王宝森、王文绅房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2014）平民一初字第1493号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张涛的委托诉讼代理人张丰俊,被上诉人王宝森,被上诉人王文绅的委托诉讼代理人孙秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张涛上诉请求：1、撤销一审裁定，发回重审；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人王宝森签订的《土地房屋转让协议》中的涉案不动产虽不发生物权变动效力，但是双方签订的合同是有效的，且已经实际交付，上诉人取得了涉案不动产使用收益的权利。因此,被上诉人应当将租赁费缴纳给上诉人。王宝森辩称，王宝森卖给张涛的厂房是通过平度市人民法院竞拍的，通过拍卖实际获得的土地面积���3900平方米，转让给张涛的实际面积也是3900平米，对于多的那一部分土地本来张涛说给我处理，最后他也没处理，所以我又把这部分租赁给了王文绅。王文绅辩称，一审裁定查明事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。张涛向一审法院起诉请求：依法判令二被告给付原告厂房租赁费159000.00元，本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2013年10月8日，被告王宝森出具收条，证明收到王文绅现金壹拾陆万元，并注明租双庙村原花生加工厂房屋。2013年11月8日，被告王宝森及被告王文绅签订租赁合同，约定王宝森将原花生加工厂院内归村委所属厂房及厂房占用土地租赁给王文绅，详见附图。租赁费共计人民币壹拾陆万元，王文绅必须在本合同签字生效后一次性将租赁费交付王宝森。庭审���，被告王文绅称合同中的附图已经丢失，没有向法院提交。2013年12月1日，原告张涛与被告王宝森签订《土地房屋转让协议》一份，协议约定：一、乙方（即本案被告王宝森）确认其是平度市香店街道办事处双庙村原花生加工厂3900平方米土地（土地使用编号：）（协议中为空白，未填写）及地上房屋的合法所有者，具有依法转让该土地使用权及地上房屋所有权的权利。现有的地上物包含：（）（协议中此处为空白）。二、乙方将其所有的本协议第一条约定土地使用权及地上物所有权依法转让给甲方（即本案的原告张涛），乙方应当确保在本协议生效后一个月内该土地使用权及地上房屋所有权转让至甲方名下。三、该土地需要转变成国有土地则乙方必须协助甲方进行土地变性、招拍挂等事宜，确保机房获得该土地的国有土地使用权。四、本��议一式四份，双方各执两份，自双方签字盖章之日起生效。另查明，2003年8月20日，平度市人民法院（2002）平执字第399-1号民事裁定书裁定：平度市香店街道办事处双庙村委会所属的元“花生加工厂”厂址面积3900平方米及所有房屋的所有权变更为王宝森所有。王宝森签订有竞买合同书及拍卖成交确认书。但涉案土地仍然登记在双庙村委名下，王宝森并未进行变更登记。原告张涛与被告王宝森签订土地房屋转让协议后，亦未按照法律规定履行相关登记手续。再查明，根据1996年4月17日，平度市人民政府平政地字[1996]13号批复显示：本案涉案土地“香店街道办事处东双庙村1994年因建花生加工厂，使用本次耕地1333㎡,非耕地2567㎡，计3900㎡（5.85亩）。”经一审法院实地勘查及在场当事人陈述查明，该宗土地从北至南100.9米，南向从西至东46.55米，北向从西至东48.2米，计面积为4800㎡。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产无权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第三十一条“依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。本案中，原告张涛与被告王宝森签订土地转让协议后，双方均未就涉案的不动产进行登记，故本案中的涉案土地因未进行登记不发生物权效力。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第六条、第三十一条之的规定，裁定：驳回原告张涛的起诉。案件受理费3480元退给原告张涛，保全费1315元由原告张涛负担。本院二审查明的事实与原审查明的一致。二��期间当事人均未提供新的证据。本院认为，本案争议的焦点是上诉人张涛的起诉是否符合起诉条件。本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第三十一条规定“依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。在本案中，被上诉人王宝森是通过拍卖取得了平度市香店街道办事处双庙村委会所属的原“花生加工厂”厂址面积3900平方米及所有房屋的所有权。2003年8月20日平度市人民法院（2002）平执字第399-1号民事裁定书裁定：平度市香店街道办事处双庙村委会所属的原“花生加工厂”厂址面积3900平方米及所有房屋的所有权变更为王宝森所有。但涉案土地仍然登记在双庙村委名下，王宝森并未进行变更登记。张涛与王宝森签订土地房屋转让协议后，亦未按照��律规定履行相关登记手续。因此，虽然上诉人张涛现在占有并使用涉案的土地，但并未取得物权，不发生物权效力，其享有的只是债权。其次，经一审法院实地勘查及在场当事人陈述查明，该宗土地从北至南100.9米，南向从西至东46.55米，北向从西至东48.2米，计面积为4800㎡。已经超出被上诉人王宝森与上诉人张涛所签合同约定的转让面积，且被上诉人王宝森辩解多出的面积租给了被上诉人王文绅，与上诉人张涛无关。上诉人张涛也无证据证明其对被上诉人王宝森出租给王文绅的土地享有物权。因此，上诉人张涛的起诉不符合起诉条件，本院不予支持。综上，张涛的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 张 锐审 判 员 刘述明代理审判员 于丽人二〇一七年五月二日书 记 员 张鲁滨书 记 员 司文雯 更多数据：