（2017）粤0606民初1719号

裁判日期: 2017-05-02

公开日期: 2017-08-04

案件名称

佛山市顺德区大良街近良社区居民委员会、广东省佛山市顺德区大良街八坊股份合作经济社等与佛山市顺德区利德锻压设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市顺德区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市顺德区大良街近良社区居民委员会,广东省佛山市顺德区大良街八坊股份合作经济社,佛山市顺德区利德锻压设备有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省佛山市顺德区人民法院民事判决书（2017）粤0606民初1719号原告：佛山市顺德区大良街近良社区居民委员会，住所地：广东省佛山市顺德区大良街良逢路一号。负责人：高锡洪。原告：广东省佛山市顺德区大良街八坊股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区大良街良逢路*号。负责人：黄兆全。两原告共同委托诉讼代理人：陈正军，广东中信顺成律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：莫江恩，广东中信顺成律师事务所律师。被告：佛山市顺德区利德锻压设备有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良南国中路南华街23号。法定代表人：何锡泉。委托诉讼代理人：梁继铭，广东晨诺律师事务所律师。原告佛山市顺德区大良街近良社区居民委员会（以下简称近良居委会）、广东省佛山市顺德区大良街八坊股份合作经济社（以下简称八坊经济社）诉被告佛山市顺德区利德锻压设备有限公司（以下简称利德锻压公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案受理后，依法由审判员彭晓辉适用简易程序独任审判，并于2017年3月24日和3月30日两次公开开庭进行了审理。两次庭审时两原告的委托代理人陈正军、莫江恩，被告的委托代理人梁继铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告近良居委会、八坊经济社的诉讼请求：1.被告立即清退并将租赁厂房（实际占地面积为2796.43平方米，建筑面积3081.58平方米）交还原告；2.被告支付拖欠租金873943元（2005年7月14日至2010年7月13日），逾期违约金939000元（自应付租金之日起算，暂计算至2017年1月24日，此后顺延至被告清偿全部租金之日止），场地占用费1142067元（自2010年7月14日起计算，暂计算至2017年1月24日，此后顺延至被告清退及交还租赁厂房之日止），具体计算见附表；3.由被告承担诉讼费。事实与理由：2005年7月1日，原告近良居委会与被告签订了《厂房租赁协议》，约定原告近良居委会将位于佛山市顺德区大良街道办事处伏波南华街23号面积约1200平方米的厂房租赁给被告使用，但被告实际的占地面积为2796.43平方米。《厂房租赁协议》第一条约定：租期为五年，自被��取得合法牌照和投产之日起计租，鉴于被告批准成立日期为2005年7月14日，故租期自2005年7月14日至2010年7月13日止；第二条约定：每年的租金标准为75000元整，水电费由被告自行承担，租金应在计租当年末缴付。因此，每平方米的租金为62.5元（75000元÷1200平方米=62.5元/平方米），由于被告实际占用土地面积为2796.43平方米，故租金标准应为174777元/年（62.5元×2796.43平方米）；第三条约定，被告应依约交租，如拖欠租金，则每天向原告近良居委会偿付违约金50元整，如拖欠租金达一年，则原告近良居委会有权收回租赁厂房，终止协议。案涉厂房实际权属人为原告八坊经济社，原告八坊经济社交由原告近良居委会办理关于案涉厂房的相关租赁事宜，故案涉租赁协议由被告近良居委会与被告签订。《厂房租赁协议》签订后，原告近良居委会依约向被告交付了租赁厂房，但被告却从没有交付过任何一期租金，租赁期满后，被告也没有与原告近良居委会续签租赁协议，而是继续恶意无偿占用租赁厂房。为此，原告多次协商及催告被告交付租金及归还厂房，但均无果。庭审中，两原告增加诉讼请求：1.被告立即清退并将位于佛山市顺德区大良街道办事处伏波南华街23号之一（占地面积187.71平方米，建筑面积228.59平方米）交还原告；2.被告支场地占用费135292元（自2005年7月14日起计算，暂计算至2017年1月24日，此后顺延至被告清退及交还租赁厂房之日止），具体计算见附表。新增事实与理由：被告同时无偿占用同属于原告集体资产的位于佛山市顺德区大良街道办事处伏波南华街23号之一的土地及厂房用作经营用途，占地面积为187.71平方米，建筑面积为228.59平方米。被告利德锻压公司辩称：1.原告近良居委会与被告之间就案涉土地（或厂房）存在权属争议，原告近良居委会与被告之间的一份非真实租赁关系的租赁合同引发的租赁诉讼，而本案的关键证据“租赁合同”主是是因为被告主体改制和资产承接等多种历史原因进程中而产生的一形式文件。2.从原告的认知和两次诉讼主张来看，被告与原告近良居委会双方是土地权属之争议，并非建立了真实的租赁关系。原告近良居委会、八坊经济社在诉讼中提供的证据及被告利德锻压公司的质证意见如下：1.原告近良居委会组织机构代码证、原告近良居委会负责人身份证明书、原告八坊经济社组织机构代码证、原告八坊经济社负责人身份证明书被告工商登记信息（企业信息用信息公示系统）、组织机构代码证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。被告对该组证据无异议。2.《厂房租赁协议》��印件加盖市场监督管理局印章一份（当庭核对后退回），证明原、被告之间存在租赁关系，原告将案涉物业出租给被告使用，合同第一条约定了租期为5年至2010年7月13日止；第二条约定了租金标准及支付期限；第三条、第七条约定违约条款。本案中，被告长期拖欠租金及到期后拒不搬出租赁物业的行为已属违约，原告有权要求被告支付拖欠租金、违约金及收回物业。被告对该证据的真实性无异议。该证据并不能证明双方存在租赁合同关系。只是双方于2005年方便被告进行企业改制过程中设立企业时出具的一份形式文件。质证意见与答辩状一致。3.宗地平面图（23号）打印件一份，证明被告实际占用原告物业的情况，实际占用土地面积为2796.43平方米，本案应按该标准计算租金及场地占用费，即174777元/年。被告对该证据的真实性无异议。该宗地图并无显示权属人，不能证明涉案厂房（土地）的权属人归原告近良居委会或原告八坊经济社所有，原告无权处分该土地，更无权出租。即使属实也无法证明原告有权出租或处分宗地图所显示的土地，该土地由于行政划拨及相应的承继关系，原告已经丧失该土地的使用或处分权。如果该土地的使用权或所有权为原告所有，那么该宗地图原件应由原告保留，不可能在被告处。从该宗地图原件持有人为被人可以侧面反映该土体的权属人归被告所有。4.宗地平面图（23号之一）打印件一份，证明被告同时占用的原告另一块土地（即23号之一）的情况，占地面积为187.71平方米，占用费应按11732元一年计算。证明该证据原件在被告处，该宗地图是被告提供给原告的。被告对该证据的三性不予确认。证据不能证明涉案厂房（土地）的权属人归原告近良居委��或原告八坊经济社所有，原告无权处分该土地，更无权出租。即使属实也无法证明原告有权出租或处分宗地图所显示的土地，该土地由于行政划拨及相应的承继关系，原告已经丧失该土地的使用或处分权。该宗地图原件不在被告处，该土地现在是被告方在使用，该土地是当地村委会补偿给被告使用的，原因是由于原来8.07亩的土地被告有部分用于共同区域的道路，因此与原告协商达成一致，将该土地补偿给被告所有，该土地与本案无关。本案原告主张的成立租赁合同关系的形式性证据并不包含该土地。该土地双方不存在租赁关系。5.国家企业信用信息公示系统查询信息打印件一份，证明顺德市顺良锻压设备厂已于2005年7月11日注销，与被告不存在继承关系，被告为新设立的民营企业，与顺良锻压厂无关。被告对该证据的真实性无异议。该证据可以证明顺良锻压厂与被告的改制和承继时间。顺良锻压厂与被告的承继关系详见答辩状。被告利德锻压公司在诉讼中提供的证据及的原告近良居委会、八坊经济社质证意见如下：1.协议、民事裁定书复印件各一份（原件核对退回）；佛山市顺德区国土城建和水利局答辩通知书、土地权属争议处理申请书、终止土地权属争议案件调查处理告知书复印件各一份（原件核对退回）。上述证据共同证明：一是本案原告近良居委会曾于2013年10月份同样以房屋租赁合同纠纷为由将被告起诉至顺德法院，并提交与本案一致的《厂房租赁协议》，经法院开庭审理后，原告近良居委会自知理亏，便于2013年12月10日撤回起诉。在该案中，原告近良居委会曾主张案涉厂房的权属归其所有，且主张的面积为1200平米，而在本案中原告近良居委会、八坊经济社却提出案涉土地为��告八坊经济社所有，且主张的面积为2796.43平米，两案存在事实陈述前后矛盾。二是在撤回上述起诉以后，原告近良居委会又于2015年8月11日以确认土地权属为由向佛山市顺德区国土城建和水利局提出申请，主张案涉土地的权属归原告近良居委会所有。该案的调处一直持续至2017年2月28日，以原告近良居委会撤回申请为由结束该次调处。在调处过程中，原告近良居委会仍然主张该土地权属归其所有，并同样地以租赁关系为由企图达到其确权的目的。而且要提醒法庭注意的是，原告近良居委会在决定撤回调处之前便于2017年2月23日向贵院以同样的理由提起本次诉讼。因此，综上1—2点，原告近良居委会、八坊经济社提起本案的目的并不是为了解决双方的租赁纠纷关系，而是为了利用法院对本案的审理而间接达到确认案涉土地权属的不当目的。然而，在上述两案中原告近良��委会、八坊经济社均不能证明其为案涉土地的权属人，被告却具有充分证据和理由予以证明被告为案涉土地的权属人。原告对该组证据确的真实性没有异议。原告以何种救济途径维权是其自身选择，与被告无关。原告认为，本案所涉土地未办理过任何用地、征地手续，相关土地的权利应归所属辖区的原告八坊经济社所有，权属无争议。街道近良社区八坊股份社出具的《证明》复印件一份（原件核对退回）；由大良街道办事处城市建设管理办公室出具的《场地审核证明》复印件一份（原件核对退回）；由大良街道近良居委会出具的《场地审核证明》复印件一份（原件核对退回）；上述证据共同证明：一是从八坊股份社所出具的《证明》的第一页可知，被告与原八坊机械厂、顺良锻压设备厂之间的承继关系，即被告的前身是顺良锻压设备厂、顺良��压设备厂的前身是八坊机械厂。二是从八坊股份社所出具的《证明》的第五页，顺德县国土局于1987年5月30日所出具的《关于同意八坊机械厂使用土地的批复》发文号为（顺国土复字（87）041号）可知，从1987年5月30日起，顺德县政府便通过划拔的方式将锦湖镇八坊村土地8.078亩（即案涉土地）划归八坊机械厂使用。并由更名后的顺良锻压设备厂于1988年按上述批复内容支付了275562元的用地补偿款，进而取得了该土地的权属。上述情形在八坊股份社所出具的《证明》的第一页中“兹有。于1988年3月向我股份社永福组购买了位于大良南国中路南华街23号的工业用地8.078亩，总金额为275562.00元”和批复最后一句话“有关用地的补偿，可按签订的协议执行”相互印证。三是从大良街道办事处城市建设管理办公室出具的《场地审核证明》及大良街道近良居委会出具的《场地审核证��》很好印证了被告通过上述方式取得案涉土地权属主张。原告对该原告对该组证据的真实性没有异议，对证明内容有异议。一是原告八坊经济社出具的《证明》：（1）该份证明是原告为配合被告办理工商年检而出具，并不代表真实土地权属情况，如属实，则被告又与原告签订案涉租赁协议，不符合常理；（2）被告为于2005年新设立的民营单位，与原八坊机械厂、顺良锻压设备厂的村属企业不存在着任何承继关系，购地主体也非被告，故案涉地块与被告不存在任何关系；（3）经原告向顺德区国土城建和水利局了解，《顺国土复字（87）041号》用地批文的批复范围，不属于现时的南华街23号地块，故案涉地块未办理过任何用地、征地手续，相关土地的权利应归所属辖区的原告八坊经济社所有，权属无争议。二是大良街道办事处城市建设管理办公室出具的《场地审核证明》：（1）该份证明仅为大良城建办配合被告办理工商登记手续而出具，并不反映土地权属的真实情况如属实，则被告又与原告签订案涉租赁协议，不符合常理；（2）大良城建办亦非确认权属的行政部门，不能据此确认不动产权属。三是原告近良居委会出具的《场地审核证明》：该份证明是原告为配合被告办理相关供电供水手续而协助出具，并不代表真实土地权属情况，如属实，则被告又与原告签订案涉租赁协议，不符合常理。3.1986年—2006年期间八坊锻压设备厂、顺良锻压设备厂、利德锻压设备公司的工资表、水电费收据、发票复印件各一份（原件核对退回）；1991年—2004年顺良锻压设备厂建筑票据复印件一份（原件核对退回）；1988年—1993年顺良锻压设备厂设备购买票据复印件各一份（原件核对退回）；广东锻压机床厂有限公司收据��支票存根复印件各一份（原件核对退回）。上述第三组与第二组证据中的八坊股份社所出具的《证明》共同证明：一是八坊锻压设备厂、顺良锻压设备厂、利德锻压设备公司的承继关系。二是案涉厂房为被告的前身顺良锻压设备厂所建，与八坊股份社所出具的《证明》所载内容相符。三是被告承继了顺良锻压设备厂的所有员工，水、电费，而且从上述工资表的员工名册可反应，原顺良锻压设备厂的员工改制为利德锻压设备公司后没有变更过，具有延续性。四是当时顺良锻压设备厂是广东锻压厂参与联营的，因此，被告曾于2012年4月6日向广东锻压厂公司支付其联营顺良锻压设备厂时的投资款项1435405元。五是上述工资表、水电费收据、发票及设备厂建筑票据及设备购买票据证据可表明，如顺良锻压设备厂与利德锻压设备公司非改制承继关系，那么顺良锻压设备厂的上��资料不可能由被告所保留。原告主张该组证据的真实性由法院依法核定。一是该证据不能反映被告与八坊锻压设备厂、顺良锻压设备厂存在法律上的承继关系，顺良锻压设备厂已于2005年注销，被告为2005年新设立的经营主体，二者不存在承继关系。二是广东锻压机床厂的《收据》只能反映被告与广东锻压机床厂存在来往款，不能证明该笔款项就是支付广东锻压机床厂投资款，被告的法定代表人何锡泉出具的文字说明仅为其单方面意见认为该笔款项性质，并没有其他相关证据结合证明，不能证明被告主张。三是利德公司无论是否为顺良厂的承继者，均与案涉土地权属无关，案涉土地未办理过用地、征地手续，相关土地权利归原告八坊经济社所有，权属无争议。4.顺府办发（2007）184号关于调整历史遗留违规建设工程办理手续的通知复印件一份（原件核对退回）；建筑结构安全鉴定合同及房屋建筑结构安全鉴定方案、佛山市顺德区供水总公司工程结算书、广东省新建建筑物防雷装置检测报告复印件一份（原件核对退回）；建筑项目环境保护管理册复印件一份（原件核对退回），上述第四组证据与第二组证据中的八坊股份社所出具的《证明》共同证明：一是佛山市顺德区人民政府办公室曾于2007年12月15日印发了文件号为：顺府办发（2007）184号《关于调整历史遗留违规建设工程办理手续的通知》，通知2000年1月1日前建设完工的历史遗留违规建设工程补办规划审批手续。同时亦规定了需要办理环保、消防、防雷等完整的报建资料。被告在知晓该份文件后遂按该文件要求对案涉厂房进行房产证补办手续。进行了消防（厂房消防、供水安装）、防雷及设计、鉴定等报建资料。在此过程中八坊股份社也为此向被告出具了��证明》。最终，由于顺德区出现大量与被告类似的历史遗留违规建设工程，而最终全面暂停予以补办。二是本组证据形成于原告近良居委会所提交的《厂房租赁协议》之后，如果被告与原告近良居委会具有成立租赁关系的意思表示的话，那么被告怎么可能还去按政府要求去被办房产证手续。八坊股份社又怎么可能向被告出具《证明》。由此可知，原告近良居委会所提交的《厂房租赁协议》并不能证明双方成立租赁合同关系，该文件只是用于办理企业改制过程中办理营业执照用的一份形式性文件。原告主张该组证据的真实性由法院依法核定。假设该组证据属实，也只能证明被告进行了厂房消防、防雷设计等，但这只是被告使用案涉厂房过程中所应该负责的维修、安全等义务，并证明案涉厂房权属归属无关。经质辩，本院对原、被告提供的证据采��如下：因被告对两原告提供证据1均无异议，故本院对原告提供证据1予以采信。因被告对原告提供的证据2、3的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，证明内容结合其他证据综合采信。对原告提供的证据4为复印件，且无其他证据佐证，故本院不予采信。对被告提供的证据1、2的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，证明内容结合其他证据综合采信。对被告提供的证据3、4，均有原件核对，且相互佐证，本院对其真实性予以确认，证明内容结合其他证据综合采信。案经开庭审理，结合本院对证据的认证，本院对本案事实作如下认定：2005年7月1日，原告近良居委会与被告签订了《厂房租赁协议》，约定原告近良居委会将位于佛山市顺德区大良街道办事处伏波南华街23号面积约1200平方米的厂房租赁给被告使用。协议第一条约定：租期为五年，自被告取得合法牌照和投产之日起计租。第二条约定：每年的租金标准为75000元整，水电费由被告自行承担，租金应在计租当年末缴付。第三条约定，被告应依约交租，如拖欠租金，则每天向原告近良居委会偿付违约金50元整，如拖欠租金达一年，则原告近良居委会有权收回租赁厂房，终止协议。2007年12月29日，原告八坊经济社出具《证明》，载明“兹有佛山市顺德区利德锻压设备有限公司（原八坊机械厂、顺良锻压设备厂），于1988年3月向我股份社永福组购买了位于大良南国中路南华街23号的工业用地8.078亩，总金额为275562.00元，分五期支付完毕（详见付款收据）。该厂取得上述土地后，在未办理供地手续的情况下，于1991年按照当时的规划要求兴建了占地面积为2852.56平方米的厂房，至今尚未办理房地产权证。上述2852.56平方米的地块一��由佛山市顺德区利德锻压设备有限公司使用至今，土地权属无争议。”顺德县国土局于1987年5月30日所出具的《关于同意八坊机械厂使用土地的批复》发文号为（顺国土复字（87）041号），同意八坊机械厂使用锦湖镇八坊村土地8.078亩，作兴建厂房用地，但应符合城镇规划建设要求，有关用地的补偿，可按签订的协议执行。原告近良居委会于2013年10月份以租赁合同纠纷为由将被告起诉至本院，原告近良居委会于2013年12月10日撤回起诉。在该案中，原告近良居委会主张案涉厂房的权属归其所有。原告近良居委会于2015年8月11日以确认土地权属为由向佛山市顺德区国土城建和水利局提出申请，主张案涉土地的权属归原告近良居委会所有。2017年2月28日，原告近良居委会撤回申请。原告近良居委会于2009年10月13日出具《场地审核证明》��载明“兹有位于佛山市顺德区大良南国中路南华街23号之二的建筑物，其产权属于佛山市顺德区利德锻压设备有限公司所有。经审核，同意该建筑物作工业用途使用。请有关部门协助办理营业执照、供水、供电、供气、有线电视接入等手续。”原告近良居委会、八坊经济社庭后说明案涉厂房即南华街23号及23号之一的上盖厂房为广东锻压设备厂及八坊村民委员会于1978年共同投资建成。2005年7月1日前，该厂房由八坊村委会管理，供村属企业顺良锻压设备厂使用，该厂的法定代表人为八坊村委会书记伍润添。作为村属企业的顺良锻压设备厂没有交付租金，但有上缴管理费用。顺良锻压设备厂于2005年7月11日注销。佛山市顺德区利德锻压设备有限公司于2005年7月14日登记注册。本院认为，要确认原、被告间是否存在租赁关系，应先明确两原告对涉案土地（佛山市顺德区大良街道办事处伏波南华街23号及佛山市顺德区大良街道办事处伏波南华街23号之一）及上盖厂房是否享有所有权或使用权。首先，原告仅提交了一份《厂房租赁协议》，且租赁协议中约定的租赁面积为1200平方米，与其在本案中主张的2796.43平方米存在较大差异，不符合商业习惯；另原告主张的租赁合同是否包含佛山市顺德区大良街道办事处伏波南华街23号之一及上盖厂房，原告并未提供证据证明。其次，原告称2005年7月1日之前，作为村属企业的顺良锻压设备厂没有交付租金，而对于2005年7月1日之后原、被告间的租赁合同是否实际履行，原告亦未提供证据证明被告向其缴纳租金，或其向被告催缴租金等证明租赁合同实际履行。第三，原告近良居委会于2009年10月13日出具《场地审核证明》、原告八坊经济社于2007年12月29日出具《证明》及原告近良��委会就涉案的土地于2015年8月11日以确认土地权属为由向佛山市顺德区国土城建和水利局提出申请，可以证明原、被告之间就涉案的土地存在权属争议。第四，即使涉案的土地不存在权属争议，对于涉案土地的上盖厂房亦存在权属争议。综上，原、被告双方之间的争议焦点不是租赁合同关系，实质为涉案土地及上盖厂房的权属争议。综上，原告的所有诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告佛山市顺德区大良街近良社区居民委员会、广东省佛山市顺德区大良街八坊股份合作经济社的诉讼请求。本案减半收取受理费15220.04元（原告已预交），由原告佛山市顺德区大良街近良社区居民委员会、广东省佛山市顺德区大良街八坊股份合作经济社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　彭晓辉二〇一七年五月二日书记员　　严　婧关注公众号“”