（2016）川0811民初690号

裁判日期: 2017-05-02

公开日期: 2017-06-29

案件名称

柳勇与何惠琼、王驹、王丽君房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

广元市昭化区人民法院

所属地区

广元市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

柳勇,何惠琼,王驹,王丽君

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款

全文

四川省广元市昭化区人民法院民事判决书（2016）川0811民初690号原告（反诉被告）：柳勇，男，1969年10月出生，汉族，住四川省旺苍县。委托诉讼代理人：刘福坤，原告柳勇的姐夫。委托诉讼代理人：何泽，广元市昭化区法律援助中心律师。被告（反诉原告）：何惠琼，女，1969年11月出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。被告（反诉原告）：王驹，男，1991年7月出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。被告（反诉原告）：王丽君，女，1999年4月出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。三被告委托诉讼代理人：罗健，绵阳市涪城区上智法律服务所法律工作者。原告柳勇与被告何惠琼、王驹、王丽君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，由于被告王驹下落不明，依法适用公告送达，2016年12月22日开庭审理时，三被告对本案提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳勇其诉讼代理人刘福坤、何泽，被告何惠琼及其被告何惠琼、王丽君、王驹的委托诉讼代理人罗健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳勇向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与王朝培所签《房屋买卖合同》有效，并责令被告协助原告将《房屋买卖合同》所涉房屋过户于原告名下；2.由被告支付本案诉讼费。事实和理由：2006年9月26日，原告与王朝培签订《房屋买卖合同》，合同约定：王朝培将坐落于广元市昭化区粮食局职工宿舍2单元5楼10号住房以31000元的价格卖给原告；王朝培在原告交清购房款时将房产证、土地证等相关证件交给了原告；在房屋产权过户时，王朝培必须协助原告办理过户的相关手续，所发生的一切费用均由原告负责承担。同日原告向王朝培交情了全部购房款，王朝培也向原告交付了房产证、土地证及本案所涉房屋。此后，该房屋一直由原告在此居住，但该房屋至今仍未过户。现王朝培已于2014年去世，何惠琼为王朝培妻子，王驹、王丽君为王朝培子女。被告辩称，根据原告方的起诉内容和请求，原告方的买卖合同是无效的，他签的合同不具有真实性，与三被告没有关系，请求法院确认买卖合同无效并驳回原告的诉讼请求。三被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.确认被反诉人与王朝培于2006年9月26日签订的房屋买卖合同无效，由被反诉人柳勇返还非法占有的元坝区粮食局职工宿舍1幢2单元5楼2号房屋及该房的房产证和土地使用证；2.由被反诉人柳勇赔偿从2006年9月26日至今近10年半的租金损失（每年3000元）合计31500元；3.由三反诉人退还给被反诉人名为购房款实为借款性质的31000元购房款；4.本案诉讼费和反诉费均由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人在本诉中提出的房屋买卖合同的房屋是元坝区粮食局职工宿舍2单元5楼10号房屋并非元坝区粮食局职工宿舍1幢2单元5楼2号房屋。王朝培与被反诉人于2006年9月26日签订房屋买卖合同时，被反诉人何慧琼并不知情，也未签字表态同意认可该房屋买卖合同。该房屋买卖合同名为房屋买卖、实质上为借款的性质，因王朝培根本没有元坝区粮食局职工宿舍2单元5楼10号房屋，被反诉人至今故意不核实买卖合同内容的真实性，存在明显的过错行为。原告（反诉被告）辩称，反诉原告的反诉理由不能成立，理由是：1.本诉是确认房屋买卖合同的效力，反诉提出了租赁、借款、买卖等法律事实，与本诉的基本事实不同、案由不同，反诉原告应另案起诉；2.涉案房屋是福利房，王朝培购房时与何惠琼未办理结婚登记，何惠琼不是合法的购房人；3.房屋出售多年，何惠琼与王朝培在一起共同生活，不可能不知道房屋出售的事实；买卖合同内容是复印的，但买卖双方签名是真实的，不违反法律规定。请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）柳勇向本院提交了下列证据：1.房屋买卖合同，证明2006年9月26日，王朝培将坐落于广元市昭化区粮食局职工宿舍2单元5楼10号房屋一套以31000元的价格出售给柳勇。三被告（反诉原告）质证认为，该合同系复印件，对其真实性不予认可。经审查，该合同内容确属复印件，但买卖双方的签名是在复印件上的签名，是真实的；2.收条一份，证明王朝培2006年9月26日收到柳勇的购房款31000元；3.涉案房屋国有土地使用证和房屋所有权证原件，证明王朝培已将该房的证书交给了柳勇。尽管三被告（反诉原告）对上述两份证据提出有异议，但并未提出任何异议理由，所以，对上述证据的“三性”，本院予以确认。三被告（反诉原告）向本院提交了下列证据：广元市昭化区房地产管理所相关购房资料复印件，证明王朝培与广元市昭化区粮食局于1997年12月26日签订共有住房售房合同，1998年1月，区房改办审核同意；1998年3月，何惠琼与王朝培登记结婚，购房时享受了何惠琼10年工龄折算优惠；王朝培于2014年8月1日因病去世等基本情况。原告（反诉被告）柳勇质证认为，王朝培购房在先，与何惠琼登记结婚在后，涉案房屋不属夫妻共同财产，对其余证据无异议。经审查，何惠琼与王朝培登记结婚前以夫妻名义在一起共同生活，登记结婚时正是在王朝培办理购房手续期间，且所购房屋享受了何惠琼10年工龄折算购房优惠，该房屋应认定为何惠琼与王朝培夫妻共同财产，所以，对上述证据的“三性”，本院予以确认。通过庭审还查明以下基本事实：1.广元市昭化区粮食局职工宿舍2单元5楼10号房屋与1幢2单元5楼2号房屋，虽表述不一致，但实际为同一套房屋；2.王朝培与王召培为同一人，何惠琼曾用名何琼；3.王驹系王朝培与前妻所生之子，王丽君系王朝培与何惠琼所生之女。本院认为，本案争议焦点是原告与王朝培所签《《房屋买卖协议》是否有效。结合本案，虽然王朝培在签订《房屋买卖协议》时并未取得完全的处分权，但是通过后续的房屋交付行为、原告柳勇多年的占有并使用行为，何惠琼均未提出异议，足以表明何惠琼对王朝培的擅自处分行为是默认的、同意的，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定:没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。同时，最高人民法院《关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定:共同人对享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项规定：夫或妻非因日常生活需要对做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。原告柳勇善意、有偿取得该房屋，使用该房屋已长达十余年，被告辩解不知道该房屋已被出售的理由不能成立。所以，王朝培与原告柳勇所签《房屋买卖协议》应认定为合法、有效，双方应按合同内容继续履行，由于王朝培因病去世，其共有人应当积极协助原告办理涉案房屋的过户登记。由于王朝培与原告柳勇所签《房屋买卖协议》有效，被告（反诉原告）的反诉理由不能成立。综上所述，原告的诉讼请求本院予以支持，被告的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、最高人民法院《关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释(一)》第十七条第二项的规定，判决如下：一、原告柳勇与王朝培2006年9月26日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告何惠琼、王驹、王丽君在本判决生效后一个月内协助原告柳勇办理广元市昭化区粮食局职工宿舍1幢2单元5楼2号房屋的过户登记手续，所涉费用由原告柳勇承担；三、驳回被告（反诉原告）何惠琼、王驹、王丽君的全部反诉请求。本案案件受理费100元，反诉费1363元，合计1463元由被告（反诉原告）何惠琼、王驹、王丽君共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审　判　长　　何纯剑人民陪审员　　张永松人民陪审员　　袁泽文二〇一七年五月二日书　记　员　　张清莉微信公众号“”